老舊二手房四大問題 買二手房如何為房齡把脈？ 買二手房也要看年齡 二手房的房齡有哪些影響
購房者判斷二手房房齡不能光看房產(chǎn)證，因?yàn)橛械睦隙址恳苍S經(jīng)過兩次轉(zhuǎn)手，賣家拿的房產(chǎn)證時(shí)間不一定是真的建造年限。如果購房者一不小心買到老舊的二手房，若是想要貸款或者再次轉(zhuǎn)讓就麻煩了。到底老舊二手房的問題在哪兒？購房者該怎樣判斷二手房的房齡？
老舊二手房的四大問題
老舊二手房由于房齡太大，不僅影響購房者的居住成本，還影響購房者貸款、房屋升值等等。
1、貸款難。
在購房貸款的時(shí)候，銀行會結(jié)合申貸人的身份、收入和房屋的房齡等情況進(jìn)行貸款金額的確認(rèn)。如果房齡過大，貸款金額會受限制。如果二手房房齡超過20年，貸款申請很難批復(fù)一般情況下，超過20年的二手房基本不放貸。個(gè)別銀行甚至要求房齡在15年以內(nèi)的二手房才可貸款，并且還要求貸款房屋的面積不低于60平方米。
2、升值潛力小。
對于二手房來說，房齡越大，其升值空間越小。正常情況下，房齡大的二手房的地段較好，周邊配套十分成熟，房屋升值空間大。但是隨著房屋年齡越來越大，其小區(qū)內(nèi)的配套以及房屋質(zhì)量會落后與其他新房或者是二手房，房屋的升值空間就越來越小，到達(dá)一定范圍，便會成為貶值房屋。
3、生活成本高。
生活成本并不是指購物或者交通，而是指物業(yè)、維修成本。房齡增大，房屋的有效使用年限減少，風(fēng)吹日曬下，房屋出現(xiàn)問題，再次進(jìn)行維修的費(fèi)用很高，物業(yè)成本也增加。
4、室內(nèi)功能空間分割凌亂。
一些老舊二手房為了在相對較小的空間中盡可能多的設(shè)置功能空間，使用了比較凌亂的隔斷進(jìn)行分割。這樣的戶型采光、通風(fēng)能力較差，而且居住舒適度也會受到影響。
二手房的真實(shí)年限該怎樣判斷？
1、房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證不一定能反應(yīng)真實(shí)房屋年限。
房屋年限的計(jì)算應(yīng)該從開發(fā)商拿地時(shí)間算起。嚴(yán)肅的說，房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證也有不能準(zhǔn)備房屋建造年限的情況存在。
①房產(chǎn)證上的日期知識房屋現(xiàn)在的所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期。若房主購買的是二手房，那么房產(chǎn)證體現(xiàn)的是現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)人的拿證時(shí)間，其記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于房屋的建成日期；
②土地使用權(quán)證上顯示的截止日期雖然可以推斷取得土地使用權(quán)的時(shí)間，但如果房屋的建樓和拿地并非同一時(shí)期，開發(fā)商拿到地后并不能立刻開工，加上工期和銷售耽誤的一部分時(shí)間，拿地的時(shí)間和房子建成的時(shí)間最多可以相差10年。
2、怎樣辨別二手房的真實(shí)“年齡”？
①靠譜的方法：到房產(chǎn)管理部門查檔。房屋拿地建房開始，就會有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)部門的房屋信息最準(zhǔn)確；
②觀察法。這種方法只能大體估計(jì)房屋年齡，如果是新裝飾過的房屋，可進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難改，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代。此外，由于地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊；
③從未轉(zhuǎn)手過的二手房可以查看產(chǎn)權(quán)證。從產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間大致能推斷出房屋時(shí)間的年限，如果是商品房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前推一兩年時(shí)間，如果是單位房則時(shí)間更長，最少前推兩三年時(shí)間。
④簽訂合同，規(guī)定房齡。購房者可以在房屋買賣合同中 將房齡以及違約條款約定好，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的不符，要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
（以上回答發(fā)布于2016-02-26，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準(zhǔn)）
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