做二手房怎么介紹房屋優(yōu)缺點(diǎn) 買二手房與新房的優(yōu)缺點(diǎn)
提起二手房人們常常就會(huì)想起舊房子，“二手”二字的真正含意是第二次轉(zhuǎn)手，勿容置疑，二次轉(zhuǎn)手后的房子舊的占多數(shù)。但是，二手房中不乏也有嶄新的新房子，人們?cè)谫?gòu)買一手房時(shí)，由于購(gòu)買了期房，期房眾所周知沒有一年半載是不會(huì)兌現(xiàn)的，一年半載在當(dāng)今這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的世界里，人生會(huì)有很多不可預(yù)測(cè)的變化。有些購(gòu)買期房者當(dāng)拿到現(xiàn)房時(shí)又由于某些原因要把房子賣掉，象這樣的房子完完全全是新房子。二手房絕大多數(shù)是現(xiàn)房，顯然現(xiàn)房是現(xiàn)成的房子，對(duì)購(gòu)房者來說是實(shí)實(shí)在在看得到的房子，無論從房子的內(nèi)部結(jié)構(gòu)還是外部環(huán)境都一目了然，這可以說是購(gòu)買二手房的一大優(yōu)點(diǎn)。其二，一般來說二手房由于所造的年份關(guān)系地處較熱鬧地段，交通便利，人口綢密，商業(yè)發(fā)達(dá)，對(duì)一般工薪族比較適宜。其三，由于二手房一般來說已經(jīng)過幾年甚至幾十年的風(fēng)吹雨打，房屋的建筑質(zhì)量已經(jīng)顯山露水，尤其是頂樓的房屋，有無滲漏已經(jīng)原形畢露，這一點(diǎn)剛建好的新房是無法比擬的。其四，上述提到二手房地段好的優(yōu)點(diǎn)，此點(diǎn)正好被目前時(shí)興的房屋投資者所看中，由于地段好尤其是裝修好的房屋非常容易出租，投資成本收回快，這對(duì)投資者來說無疑是最樂意的事。
應(yīng)該實(shí)事求是
第1式看地段
選房三要素：地段、地段、地段。房產(chǎn)作為不可動(dòng)的資產(chǎn)，所處位置對(duì)其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產(chǎn)作為一種最實(shí)用的財(cái)產(chǎn)形式，即使買房的首要目的是為了居住，但同時(shí)購(gòu)買房產(chǎn)還是一種較經(jīng)濟(jì)的、具有較高預(yù)期潛力的投資。房產(chǎn)能否升值，所在的區(qū)位是一個(gè)非常重要的因素。
看一個(gè)區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果購(gòu)房者在一個(gè)區(qū)域各項(xiàng)市政、交通設(shè)施不完善的時(shí)候以低價(jià)位購(gòu)房，待規(guī)劃中的各項(xiàng)設(shè)施完善之后，則房產(chǎn)大幅升值很有希望。區(qū)域環(huán)境的改善會(huì)提高房產(chǎn)的價(jià)值，例如北京亞運(yùn)村的落成，就使得周圍房地產(chǎn)價(jià)值成倍增長(zhǎng)。研究城市規(guī)劃，分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿Γ瑢?duì)購(gòu)房者十分重要。
隨著交通路網(wǎng)的建設(shè)，大家在介紹時(shí)應(yīng)該用車程、車時(shí)概念取代原來的絕對(duì)位置概念。所以在選擇區(qū)位時(shí)還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車能夠通到小區(qū)。交通方便往往是促進(jìn)房產(chǎn)銷售的強(qiáng)勁賣點(diǎn)，比如說地鐵某號(hào)線直達(dá)小區(qū)、某寬闊大道緊鄰小區(qū)……其實(shí)這有可能只是城市規(guī)劃中的遠(yuǎn)期設(shè)想，但帶看時(shí)一定要鋪陳敘述清楚、有把握甚至可以帶客戶到規(guī)劃地點(diǎn)實(shí)際感受。
第2式看配套
居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。大的社區(qū)內(nèi)或附近一般設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對(duì)小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右（近則擾民，遠(yuǎn)則不便），這將是最大的賣點(diǎn)，值得大書特書。再有，菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑多大、如150米（這些細(xì)節(jié)功課將影響您的成敗）。
還有“會(huì)所”、銀行、郵局、餐廳等，越細(xì)越好。例如“會(huì)所”的介紹——由于經(jīng)濟(jì)條件所限，普通老百姓購(gòu)買的房子面積不會(huì)很大，假設(shè)您買的是80平方米的住宅，有了會(huì)所，您所享受的生活空間就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于80平方米。現(xiàn)在居住意識(shí)越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會(huì)所將成為您不可缺少的配套…但在這里，會(huì)所都有哪些設(shè)施，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何，是否對(duì)外營(yíng)業(yè)，預(yù)計(jì)今后能否維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和持續(xù)發(fā)展等問題，就是您必須了解的內(nèi)容了。
第3式看綠化
目前北京住宅項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣，但是居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。請(qǐng)注意：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽臺(tái)和屋頂綠化面積的。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30％。北京城近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35％以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達(dá)到40％甚至50％，就比較難得了。
第4式看布局
大家都知道容積率，這是社區(qū)布局的關(guān)鍵指標(biāo)。容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（6層以下）為主的住區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于2。如容積率過高，會(huì)出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。容積率的高低，只是一個(gè)簡(jiǎn)單的指標(biāo)，有些項(xiàng)目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。
在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，日照時(shí)間和日照質(zhì)量容易被大家所忽略，北京地區(qū)的日照間距（條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距）條形住宅采用1.6至1.7H（H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺(tái)的高差）。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。（您帶看的房屋具有這些條件能打動(dòng)客戶）
第5式看區(qū)內(nèi)交通
居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前的房產(chǎn)賣點(diǎn)是“人車分流”，即汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，這種方式推薦給客戶，他們都會(huì)喜歡。
而人車混行的小區(qū)您要關(guān)注是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場(chǎng)若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購(gòu)買兩種情況，購(gòu)房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購(gòu)買，今后月管理費(fèi)是多少，然后仔細(xì)算一筆賬再?zèng)Q定是租還是買。（在這里給出合理建議，客戶會(huì)信任您）
第6式看價(jià)格
大家都明白，買房子當(dāng)然絕不是越便宜越好，關(guān)鍵是要看性能價(jià)格比，也就是說是否物有所值、價(jià)格合理。客戶看中某一房屋后，您應(yīng)當(dāng)耐心為其對(duì)同一區(qū)位、同等檔次樓盤的性能進(jìn)行比較，有比較才有選擇。如客戶對(duì)有意購(gòu)買的幾套房產(chǎn)進(jìn)行性能與價(jià)格的比較時(shí)，您首先要弄清每套房報(bào)的價(jià)格到底是什么價(jià)，有的是整套價(jià)格、有的是套內(nèi)建筑面積價(jià)格……最主要的是應(yīng)弄清（或換算）所選房屋的實(shí)際價(jià)格。還有房屋出售時(shí)是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格有影響，比較房?jī)r(jià)時(shí)應(yīng)考慮這一因素。
當(dāng)幾套房產(chǎn)站到同一起跑線上后，您應(yīng)幫助客戶首先可以將大大超過預(yù)算和性能不佳的剔除，然后再綜合比較。一般來講，性能越好的樓盤越貴，此時(shí)就需要冷靜分析：哪些性能是必須的，哪些性能對(duì)客戶無用，對(duì)于那些只會(huì)增加房?jī)r(jià)的華而不實(shí)的賣點(diǎn)性能一定要果斷“割愛”。
第7式看日照
再多說說陽光的問題，萬物生長(zhǎng)靠太陽，特別是對(duì)經(jīng)常在家的老人和兒童來說，陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。北京地處北緯39度57分，住宅內(nèi)的日照標(biāo)準(zhǔn)參考如下——日照時(shí)間以大寒日不少于兩小時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)。按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過4個(gè)時(shí)，其中宜有兩個(gè)獲得日照。”居住小區(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”就是最大的賣點(diǎn)，如再遇到這樣的房屋您當(dāng)然明白該怎么說了。
第8式看通風(fēng)
在炎熱的夏季，良好的通風(fēng)往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。北京屬溫帶大陸性氣候，夏季多為東南風(fēng)，冬季多為偏北風(fēng)。如果住宅有南北兩個(gè)朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風(fēng)的要好。所以一般來說，板樓的通風(fēng)效果好于塔樓。目前北京樓市中還有“塔聯(lián)板”和更緊密結(jié)合的“塔混板”出現(xiàn)，此外還要注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通（如滿足條件，重點(diǎn)推介）。但一些多層或板樓，從戶型設(shè)計(jì)上看通風(fēng)情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實(shí)際上無風(fēng)光顧（這時(shí)就不要強(qiáng)調(diào)通風(fēng)良好）。
第9式看戶型
平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設(shè)計(jì)有以下幾點(diǎn)要素供您參考介紹：⑴入口有過渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋，避免一覽無遺。⑵平面布局中應(yīng)做到“動(dòng)靜”分區(qū)。動(dòng)區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應(yīng)聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)靠近主臥室。另一個(gè)則應(yīng)在動(dòng)區(qū)。⑶起居廳的設(shè)計(jì)應(yīng)開敞、明亮，有較好的視野，廳內(nèi)不能開門過多，應(yīng)有一個(gè)相對(duì)完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團(tuán)聚。⑷房間的開間與進(jìn)深之比不宜超過1比2，過于長(zhǎng)條的戶型不太容易介紹，可以考慮建議進(jìn)行裝修分割。⑸廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計(jì)，廚房不宜過于狹長(zhǎng)，應(yīng)有配套的廚具、吊柜，應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。
第10式看設(shè)備
住宅設(shè)備包括管道、抽水馬桶、洗浴設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、暖氣設(shè)備等等。主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備質(zhì)量是否精良、安裝是否到位，是否有方便、實(shí)用、高科技的趨勢(shì)。以暖氣為例，一些新建的小區(qū)，有綠色、環(huán)保、節(jié)能優(yōu)點(diǎn)的壁掛式采暖爐溫度可調(diào)，特別是家里有老人和兒童時(shí)，可將溫度適當(dāng)調(diào)高，達(dá)到最佳的舒適狀態(tài)。另外，在介紹房產(chǎn)的時(shí)候，也應(yīng)當(dāng)注意配套設(shè)備技術(shù)的成熟度，即是否被廣泛使用，是否經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)，因?yàn)槊つ渴褂貌怀墒斓母呖萍籍a(chǎn)品，最終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。若您在這方面有不太了解的問題要仔細(xì)詢問原業(yè)主使用情況與禁忌，莫要信口開河。
第11式看節(jié)能
您介紹的房產(chǎn)要注意環(huán)保與節(jié)能也是賣點(diǎn)，如采取了冬季保溫和夏隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施——屋頂和西向外窗應(yīng)采取隔熱措施；按建筑熱工分區(qū)，北京地處寒冷地區(qū)，北向窗戶也不宜過大，并應(yīng)盡量提高窗戶的密封性。住宅外墻應(yīng)有保溫、隔熱性能，如外圍護(hù)墻較薄時(shí)，應(yīng)加保溫構(gòu)造等等。
第12式看隔音
噪聲對(duì)人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會(huì)引起多種疾病。《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級(jí)白天應(yīng)小于50分貝，夜間應(yīng)小于或等于40分貝。客戶雖然大多無法準(zhǔn)確測(cè)量，但是肯定會(huì)關(guān)注這一點(diǎn)。住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源，如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應(yīng)有綠化屏幕、分戶墻；樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。（這些基礎(chǔ)信息您必須預(yù)做了解，最好拿出相關(guān)的數(shù)據(jù)更有說服力）
第13式看私密性
住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，客戶選擇住宅時(shí)會(huì)對(duì)這些予以注意（如您介紹的房產(chǎn)有這種情況，請(qǐng)選擇更好的看房時(shí)機(jī)、盡量避開人員密集的時(shí)刻）。
第14式看結(jié)構(gòu)
作為房產(chǎn)銷售人員，您應(yīng)該在介紹房產(chǎn)時(shí)盡量專業(yè)，關(guān)于住宅的結(jié)構(gòu)類型首當(dāng)其沖——北京地區(qū)目前常見的住宅結(jié)構(gòu)有磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚和小部分鋼筋混凝土構(gòu)件，只適用于多層住宅，它的優(yōu)點(diǎn)是造價(jià)低，保溫、隔熱性能好，便于施工。缺點(diǎn)是房屋開間、進(jìn)深受限制，室內(nèi)格局一般不能改變，墻體結(jié)構(gòu)占據(jù)空間過多，整體性、耐久性較差。
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適用于中高層住宅，其中高層住宅以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)為佳，多層或小高層、高層住宅常用的有框架結(jié)構(gòu)、大模結(jié)構(gòu)、大板結(jié)構(gòu)等。總體說來，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，防火性能、耐久性能好，室內(nèi)格局較磚混結(jié)構(gòu)靈活。但這種結(jié)構(gòu)的施工難度相對(duì)較大，結(jié)構(gòu)造價(jià)也相對(duì)較高。（以上的說明將為客戶展示您的專業(yè)、獲得信任）
第15式看抗震防火
地震烈度表示地面及房屋建筑遭受地震破壞的程度，08年大地震在中國(guó)造成了很大影響，客戶越來越關(guān)注這方面的考慮，所以也是賣點(diǎn)。北京地區(qū)的住宅應(yīng)按8度（不是8級(jí)）設(shè)防。19層及19層以上的普遍住宅耐火等級(jí)應(yīng)為一級(jí)；10層至18層的普通住宅耐火等級(jí)不應(yīng)低于二級(jí)。19層及19層以上的普遍住宅、塔式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間和消防電梯。
第16式看年限
住宅的使用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常使用的年限，是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。住宅的折舊年限是指住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限，住宅的使用年限一般大于折舊年限。不同建筑結(jié)構(gòu)的折舊年限國(guó)家的規(guī)定是：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年；磚混結(jié)構(gòu)50年。（這個(gè)知識(shí)作為補(bǔ)充、但不要輕易說）
第17式看面積
隨著小戶型熱潮的興起，北京商品房的套內(nèi)面積稍稍降了一些，但是許多客戶仍然認(rèn)為住房面積越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯級(jí)消費(fèi)的臨時(shí)過渡產(chǎn)品。甚至一些經(jīng)濟(jì)適用房也名不副實(shí)，大戶型、復(fù)式戶型蓋了不少，致使消費(fèi)者也被誤導(dǎo)，覺得大面積、超豪華的住宅才好用。其實(shí)面積過大的住宅，人在里面并不一定感覺舒服。從經(jīng)濟(jì)上考慮，不僅購(gòu)房支出大，而且今后在物業(yè)、取暖等方面的支出也會(huì)增加。
住宅檔次的高低其實(shí)不在于面積的大小，專家認(rèn)為，三口之家面積有70至90平方米就基本能夠滿足日常生活需要，關(guān)鍵的問題在于住宅是否經(jīng)過了精心設(shè)計(jì)、是否合理地配置了起居室、臥室、餐廳等功能，是否把有限的空間充分利用了起來。（所以在面積的建議上，您要準(zhǔn)備幾種說法，看客戶是要?dú)馀蛇€是實(shí)用，從不同的角度去引導(dǎo)，一計(jì)不成再生一計(jì)）
第18式看分?jǐn)?br /> 商品房的銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積。套內(nèi)建筑面積比較直觀，分?jǐn)偟墓裁娣e則可能會(huì)有出入。分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。客戶看房時(shí)，可以提醒其注意公攤面積是否合理，一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由于公共交通面積大，公攤面積較多。同樣使用面積的住宅，公攤面積小，說明設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理，購(gòu)房者能得到較大的私有空間。但值得注意的是：分?jǐn)偯娣e也并不是越小越好，比如樓道過于狹窄，肯定會(huì)減少居住者的舒適度（這一點(diǎn)尤為重要，可以說服客戶選房更有大局觀）。
第19式看物業(yè)管理
物業(yè)管理是由具備資格的物業(yè)管理公司實(shí)施的有償服務(wù)，北京地區(qū)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因住宅等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度而異。物業(yè)管理費(fèi)都有哪些內(nèi)容、冬季供暖費(fèi)多少、小區(qū)停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、車位是租是賣等，客戶買房前都應(yīng)告知清楚（如果您的介紹資料里還沒有這些，請(qǐng)馬上準(zhǔn)備）。住戶將來長(zhǎng)期面對(duì)的是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理是一種長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)行為。更細(xì)節(jié)話的物業(yè)服務(wù)和品牌口碑更好的物業(yè)公司都能夠?yàn)榉慨a(chǎn)加分，但是物業(yè)費(fèi)的價(jià)格也是客戶能否承擔(dān)指標(biāo)之一，最好帶看時(shí)就進(jìn)行引導(dǎo)，行業(yè)內(nèi)在進(jìn)行最后簽約階段因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)無法承擔(dān)而放棄的案例不在少數(shù)，請(qǐng)?zhí)崆案嬷?
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密云縣非圓： ______ 1、 地理位置好.其一般位于市中心交通方便、配套成熟的地段,首先由于處于中心... 最先居住在這類房屋里面的,都是一些本地的居民.這類老舊二手房所在的區(qū)域,發(fā)...
其君13248833063： 低層住宅的優(yōu)缺點(diǎn)是怎樣的呢?
密云縣非圓： ______ 低層住宅的優(yōu)點(diǎn): 1、居住行為方面,住戶接近自然; 2、居住心理方面,容易形成親切尺度,回歸、歸屬、領(lǐng)地感較強(qiáng); 3、整體環(huán)境上,與自然環(huán)境協(xié)調(diào)性較好,尤其是與特殊地形協(xié)調(diào)具有優(yōu)勢(shì); 4、結(jié)構(gòu)上,自重較輕,利于地基處理和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),施工簡(jiǎn)單,土建造價(jià)低,便于發(fā)展. 低層住宅的缺點(diǎn): 1、密度低,不利于節(jié)約用地; 2、相對(duì)多、高層建筑而言,頂層、底層占比例大,處理費(fèi)用所占比例高; 3、對(duì)城市來說,增加了公用設(shè)施建設(shè)量,但利用率不高. 關(guān)于如何克服低層住宅的缺點(diǎn),專家建議提高建筑密度和容積率 低層住宅的其他特點(diǎn):在設(shè)計(jì)上與多層、高層不同:反映在平面組合、空間組合、住宅間的關(guān)系、建筑造型、垂直交通聯(lián)系等方面.
其君13248833063： 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要怎樣避重就輕的為客戶介紹房子的缺點(diǎn)而讓客戶好接受呢?比如一樓和頂樓的,比如西北向的房子~ -
密云縣非圓： ______ 實(shí)話實(shí)收,不過就你說的一樓,頂樓,要就一定要跟人家說,人家也會(huì)對(duì)比,一樓跟頂樓的價(jià)格肯定是相差十萬左右的啦,如果面積再大些的,幾十萬的都有,讓他看一下頂樓與其它樓層的價(jià)格對(duì)比,至于你說的西北的,那要看那些人信不信風(fēng)水嘍,有些人就喜歡找西北向的,因?yàn)樗麄冃棚L(fēng)水,非西北不可,那就不用怎么介紹了,不信風(fēng)水的,也也是讓他對(duì)比價(jià)格,價(jià)格是最好的說法,如果他們現(xiàn)在接受不了,不找表以后也接受不了,如果囊中羞澀,那他們又急行要房子,就一定會(huì)考慮,不考慮是購(gòu)房人的心里還沒成熟!
其君13248833063： 怎么樣去給客戶介紹一套房子的優(yōu)點(diǎn)? -
密云縣非圓： ______ 不知道你是做一手房還是做二手的.以下是我大概總結(jié)的小小心得,我認(rèn)為不管是做一手還是二手都要具備以下的素質(zhì)才會(huì)變的更出色. 首先你要專業(yè)知識(shí)性強(qiáng),多讀多看多了解多問.我剛做的時(shí)候只要有不懂的就問人,別怕丑任何人都是這樣...
其君13248833063： 怎樣才能分辨一套房子的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)!!當(dāng)你去看一套房子是要如何去分
密云縣非圓： ______ 優(yōu)點(diǎn):房子本身質(zhì)量好,(沒有漏水等),朝向以南為佳,通風(fēng)有自然風(fēng)通風(fēng)的最好,所以南北朝向的通風(fēng)好,采光佳,樓層居中好(有特殊需求除外),房型周正,沒有浪費(fèi)面積,房齡不要太老,(不過新房也有沉降和質(zhì)量問題),房子本身以外的配套設(shè)施,如有醫(yī)院,學(xué)校,超市,公交方便,靠近地鐵或輕軌,菜市場(chǎng)近,有公園,小區(qū)內(nèi)環(huán)境好,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格,樓間距合理,靠近工作單位等.其實(shí)一套房子不能匯聚所有的優(yōu)點(diǎn)的,看你最需要什么,最需要的有了,別的都是次要的,有更好,但是也不能全得,人無完人,房無完房.只要性價(jià)比合理,物價(jià)等值,或物超所值就好.缺點(diǎn)與以上優(yōu)點(diǎn)相反,注意二手房最好不要買以前出過事的就行.
其君13248833063： 怎么向客戶介紹自己沒有看過的房子 -
密云縣非圓： ______ 啊...如果再這樣你可能就無法開單了.我去年做的經(jīng)紀(jì)人,最冷淡的市場(chǎng)的時(shí)候第一個(gè)月3單租賃,就是我們區(qū)域的租賃王了-,- 就一點(diǎn),勤奮,發(fā)帖量最高,記房源最多.雖然上的戶不是最多的,但是學(xué)習(xí)的時(shí)候是最多的,上班從來不閑...
其君13248833063： 請(qǐng)問樓房各層的優(yōu)點(diǎn)有哪些?
密云縣非圓： ______ [一層] 優(yōu):當(dāng)發(fā)生意外時(shí),比如地震、倒塌、火災(zāi)等事故,一層當(dāng)屬最安全的樓層了.這種情況下,如果外窗沒有安裝用于防盜的欄桿,從一層的房間內(nèi)逃生就簡(jiǎn)單一些....
其君13248833063： 二手房的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都有哪些呢? -
密云縣非圓： ______ 二手房透明度高基本不存在樓價(jià)泡沫,價(jià)錢平宜,可選朝向,方位等,現(xiàn)樓,有裝修,可拿房產(chǎn)證(一手證要等一兩三年才有證拿), 二手房交易風(fēng)險(xiǎn)偏聽偏高,手續(xù)較多,貸款最多是六~七成,舊,有人住過總感覺不爽,稅費(fèi)高.
其君13248833063： 二手房為什么比新房更受歡迎 二手房四大優(yōu)勢(shì)介紹 -
密云縣非圓： ______ 二手房的好處:首先,二手房通常地理位置較好.如今,由于城市的擴(kuò)張,新樓房通常只能建于遠(yuǎn)離城市中心之地,交通便利性較差,遠(yuǎn)不如建于城市中心地帶的二手房.其次,二手房周邊配套完備.一個(gè)新的社區(qū)從建立之初到成為一個(gè)成熟的社區(qū)通常要經(jīng)過好幾年的時(shí)間,所以新房周邊配套普遍不如二手房,這也是很多人熱衷于購(gòu)買二手房的重要原因.第三,二手房的房屋質(zhì)量更有保障.經(jīng)過幾年的使用,房屋存在的質(zhì)量問題都會(huì)暴露出來,想要考察二手房的質(zhì)量情況,除了通過自己的觀察,還可以多與周圍鄰居交流,這樣更容易買到質(zhì)量有保障的房子.第四,新房最大的問題之一就是污染超標(biāo),如甲醛、苯等有害物質(zhì),而二手房經(jīng)過幾年的使用,有害物質(zhì)基本已經(jīng)揮發(fā),從健康角度出發(fā),選擇二手房更明智.
應(yīng)該實(shí)事求是
第1式看地段
選房三要素：地段、地段、地段。房產(chǎn)作為不可動(dòng)的資產(chǎn)，所處位置對(duì)其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產(chǎn)作為一種最實(shí)用的財(cái)產(chǎn)形式，即使買房的首要目的是為了居住，但同時(shí)購(gòu)買房產(chǎn)還是一種較經(jīng)濟(jì)的、具有較高預(yù)期潛力的投資。房產(chǎn)能否升值，所在的區(qū)位是一個(gè)非常重要的因素。
看一個(gè)區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果購(gòu)房者在一個(gè)區(qū)域各項(xiàng)市政、交通設(shè)施不完善的時(shí)候以低價(jià)位購(gòu)房，待規(guī)劃中的各項(xiàng)設(shè)施完善之后，則房產(chǎn)大幅升值很有希望。區(qū)域環(huán)境的改善會(huì)提高房產(chǎn)的價(jià)值，例如北京亞運(yùn)村的落成，就使得周圍房地產(chǎn)價(jià)值成倍增長(zhǎng)。研究城市規(guī)劃，分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿Γ瑢?duì)購(gòu)房者十分重要。
隨著交通路網(wǎng)的建設(shè)，大家在介紹時(shí)應(yīng)該用車程、車時(shí)概念取代原來的絕對(duì)位置概念。所以在選擇區(qū)位時(shí)還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車能夠通到小區(qū)。交通方便往往是促進(jìn)房產(chǎn)銷售的強(qiáng)勁賣點(diǎn)，比如說地鐵某號(hào)線直達(dá)小區(qū)、某寬闊大道緊鄰小區(qū)……其實(shí)這有可能只是城市規(guī)劃中的遠(yuǎn)期設(shè)想，但帶看時(shí)一定要鋪陳敘述清楚、有把握甚至可以帶客戶到規(guī)劃地點(diǎn)實(shí)際感受。
第2式看配套
居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。大的社區(qū)內(nèi)或附近一般設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對(duì)小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右（近則擾民，遠(yuǎn)則不便），這將是最大的賣點(diǎn)，值得大書特書。再有，菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑多大、如150米（這些細(xì)節(jié)功課將影響您的成敗）。
還有“會(huì)所”、銀行、郵局、餐廳等，越細(xì)越好。例如“會(huì)所”的介紹——由于經(jīng)濟(jì)條件所限，普通老百姓購(gòu)買的房子面積不會(huì)很大，假設(shè)您買的是80平方米的住宅，有了會(huì)所，您所享受的生活空間就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于80平方米。現(xiàn)在居住意識(shí)越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會(huì)所將成為您不可缺少的配套…但在這里，會(huì)所都有哪些設(shè)施，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何，是否對(duì)外營(yíng)業(yè)，預(yù)計(jì)今后能否維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和持續(xù)發(fā)展等問題，就是您必須了解的內(nèi)容了。
第3式看綠化
目前北京住宅項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣，但是居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。請(qǐng)注意：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽臺(tái)和屋頂綠化面積的。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30％。北京城近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35％以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達(dá)到40％甚至50％，就比較難得了。
第4式看布局
大家都知道容積率，這是社區(qū)布局的關(guān)鍵指標(biāo)。容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（6層以下）為主的住區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于2。如容積率過高，會(huì)出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。容積率的高低，只是一個(gè)簡(jiǎn)單的指標(biāo)，有些項(xiàng)目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。
在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，日照時(shí)間和日照質(zhì)量容易被大家所忽略，北京地區(qū)的日照間距（條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距）條形住宅采用1.6至1.7H（H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺(tái)的高差）。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。（您帶看的房屋具有這些條件能打動(dòng)客戶）
第5式看區(qū)內(nèi)交通
居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前的房產(chǎn)賣點(diǎn)是“人車分流”，即汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，這種方式推薦給客戶，他們都會(huì)喜歡。
而人車混行的小區(qū)您要關(guān)注是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場(chǎng)若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購(gòu)買兩種情況，購(gòu)房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購(gòu)買，今后月管理費(fèi)是多少，然后仔細(xì)算一筆賬再?zèng)Q定是租還是買。（在這里給出合理建議，客戶會(huì)信任您）
第6式看價(jià)格
大家都明白，買房子當(dāng)然絕不是越便宜越好，關(guān)鍵是要看性能價(jià)格比，也就是說是否物有所值、價(jià)格合理。客戶看中某一房屋后，您應(yīng)當(dāng)耐心為其對(duì)同一區(qū)位、同等檔次樓盤的性能進(jìn)行比較，有比較才有選擇。如客戶對(duì)有意購(gòu)買的幾套房產(chǎn)進(jìn)行性能與價(jià)格的比較時(shí)，您首先要弄清每套房報(bào)的價(jià)格到底是什么價(jià)，有的是整套價(jià)格、有的是套內(nèi)建筑面積價(jià)格……最主要的是應(yīng)弄清（或換算）所選房屋的實(shí)際價(jià)格。還有房屋出售時(shí)是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格有影響，比較房?jī)r(jià)時(shí)應(yīng)考慮這一因素。
當(dāng)幾套房產(chǎn)站到同一起跑線上后，您應(yīng)幫助客戶首先可以將大大超過預(yù)算和性能不佳的剔除，然后再綜合比較。一般來講，性能越好的樓盤越貴，此時(shí)就需要冷靜分析：哪些性能是必須的，哪些性能對(duì)客戶無用，對(duì)于那些只會(huì)增加房?jī)r(jià)的華而不實(shí)的賣點(diǎn)性能一定要果斷“割愛”。
第7式看日照
再多說說陽光的問題，萬物生長(zhǎng)靠太陽，特別是對(duì)經(jīng)常在家的老人和兒童來說，陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。北京地處北緯39度57分，住宅內(nèi)的日照標(biāo)準(zhǔn)參考如下——日照時(shí)間以大寒日不少于兩小時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)。按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過4個(gè)時(shí)，其中宜有兩個(gè)獲得日照。”居住小區(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”就是最大的賣點(diǎn)，如再遇到這樣的房屋您當(dāng)然明白該怎么說了。
第8式看通風(fēng)
在炎熱的夏季，良好的通風(fēng)往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。北京屬溫帶大陸性氣候，夏季多為東南風(fēng)，冬季多為偏北風(fēng)。如果住宅有南北兩個(gè)朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風(fēng)的要好。所以一般來說，板樓的通風(fēng)效果好于塔樓。目前北京樓市中還有“塔聯(lián)板”和更緊密結(jié)合的“塔混板”出現(xiàn)，此外還要注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通（如滿足條件，重點(diǎn)推介）。但一些多層或板樓，從戶型設(shè)計(jì)上看通風(fēng)情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實(shí)際上無風(fēng)光顧（這時(shí)就不要強(qiáng)調(diào)通風(fēng)良好）。
第9式看戶型
平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設(shè)計(jì)有以下幾點(diǎn)要素供您參考介紹：⑴入口有過渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋，避免一覽無遺。⑵平面布局中應(yīng)做到“動(dòng)靜”分區(qū)。動(dòng)區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應(yīng)聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)靠近主臥室。另一個(gè)則應(yīng)在動(dòng)區(qū)。⑶起居廳的設(shè)計(jì)應(yīng)開敞、明亮，有較好的視野，廳內(nèi)不能開門過多，應(yīng)有一個(gè)相對(duì)完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團(tuán)聚。⑷房間的開間與進(jìn)深之比不宜超過1比2，過于長(zhǎng)條的戶型不太容易介紹，可以考慮建議進(jìn)行裝修分割。⑸廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計(jì)，廚房不宜過于狹長(zhǎng)，應(yīng)有配套的廚具、吊柜，應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。
第10式看設(shè)備
住宅設(shè)備包括管道、抽水馬桶、洗浴設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、暖氣設(shè)備等等。主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備質(zhì)量是否精良、安裝是否到位，是否有方便、實(shí)用、高科技的趨勢(shì)。以暖氣為例，一些新建的小區(qū)，有綠色、環(huán)保、節(jié)能優(yōu)點(diǎn)的壁掛式采暖爐溫度可調(diào)，特別是家里有老人和兒童時(shí)，可將溫度適當(dāng)調(diào)高，達(dá)到最佳的舒適狀態(tài)。另外，在介紹房產(chǎn)的時(shí)候，也應(yīng)當(dāng)注意配套設(shè)備技術(shù)的成熟度，即是否被廣泛使用，是否經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)，因?yàn)槊つ渴褂貌怀墒斓母呖萍籍a(chǎn)品，最終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。若您在這方面有不太了解的問題要仔細(xì)詢問原業(yè)主使用情況與禁忌，莫要信口開河。
第11式看節(jié)能
您介紹的房產(chǎn)要注意環(huán)保與節(jié)能也是賣點(diǎn)，如采取了冬季保溫和夏隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施——屋頂和西向外窗應(yīng)采取隔熱措施；按建筑熱工分區(qū)，北京地處寒冷地區(qū)，北向窗戶也不宜過大，并應(yīng)盡量提高窗戶的密封性。住宅外墻應(yīng)有保溫、隔熱性能，如外圍護(hù)墻較薄時(shí)，應(yīng)加保溫構(gòu)造等等。
第12式看隔音
噪聲對(duì)人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會(huì)引起多種疾病。《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級(jí)白天應(yīng)小于50分貝，夜間應(yīng)小于或等于40分貝。客戶雖然大多無法準(zhǔn)確測(cè)量，但是肯定會(huì)關(guān)注這一點(diǎn)。住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源，如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應(yīng)有綠化屏幕、分戶墻；樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。（這些基礎(chǔ)信息您必須預(yù)做了解，最好拿出相關(guān)的數(shù)據(jù)更有說服力）
第13式看私密性
住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，客戶選擇住宅時(shí)會(huì)對(duì)這些予以注意（如您介紹的房產(chǎn)有這種情況，請(qǐng)選擇更好的看房時(shí)機(jī)、盡量避開人員密集的時(shí)刻）。
第14式看結(jié)構(gòu)
作為房產(chǎn)銷售人員，您應(yīng)該在介紹房產(chǎn)時(shí)盡量專業(yè)，關(guān)于住宅的結(jié)構(gòu)類型首當(dāng)其沖——北京地區(qū)目前常見的住宅結(jié)構(gòu)有磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚和小部分鋼筋混凝土構(gòu)件，只適用于多層住宅，它的優(yōu)點(diǎn)是造價(jià)低，保溫、隔熱性能好，便于施工。缺點(diǎn)是房屋開間、進(jìn)深受限制，室內(nèi)格局一般不能改變，墻體結(jié)構(gòu)占據(jù)空間過多，整體性、耐久性較差。
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適用于中高層住宅，其中高層住宅以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)為佳，多層或小高層、高層住宅常用的有框架結(jié)構(gòu)、大模結(jié)構(gòu)、大板結(jié)構(gòu)等。總體說來，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，防火性能、耐久性能好，室內(nèi)格局較磚混結(jié)構(gòu)靈活。但這種結(jié)構(gòu)的施工難度相對(duì)較大，結(jié)構(gòu)造價(jià)也相對(duì)較高。（以上的說明將為客戶展示您的專業(yè)、獲得信任）
第15式看抗震防火
地震烈度表示地面及房屋建筑遭受地震破壞的程度，08年大地震在中國(guó)造成了很大影響，客戶越來越關(guān)注這方面的考慮，所以也是賣點(diǎn)。北京地區(qū)的住宅應(yīng)按8度（不是8級(jí)）設(shè)防。19層及19層以上的普遍住宅耐火等級(jí)應(yīng)為一級(jí)；10層至18層的普通住宅耐火等級(jí)不應(yīng)低于二級(jí)。19層及19層以上的普遍住宅、塔式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間和消防電梯。
第16式看年限
住宅的使用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常使用的年限，是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。住宅的折舊年限是指住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限，住宅的使用年限一般大于折舊年限。不同建筑結(jié)構(gòu)的折舊年限國(guó)家的規(guī)定是：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年；磚混結(jié)構(gòu)50年。（這個(gè)知識(shí)作為補(bǔ)充、但不要輕易說）
第17式看面積
隨著小戶型熱潮的興起，北京商品房的套內(nèi)面積稍稍降了一些，但是許多客戶仍然認(rèn)為住房面積越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯級(jí)消費(fèi)的臨時(shí)過渡產(chǎn)品。甚至一些經(jīng)濟(jì)適用房也名不副實(shí)，大戶型、復(fù)式戶型蓋了不少，致使消費(fèi)者也被誤導(dǎo)，覺得大面積、超豪華的住宅才好用。其實(shí)面積過大的住宅，人在里面并不一定感覺舒服。從經(jīng)濟(jì)上考慮，不僅購(gòu)房支出大，而且今后在物業(yè)、取暖等方面的支出也會(huì)增加。
住宅檔次的高低其實(shí)不在于面積的大小，專家認(rèn)為，三口之家面積有70至90平方米就基本能夠滿足日常生活需要，關(guān)鍵的問題在于住宅是否經(jīng)過了精心設(shè)計(jì)、是否合理地配置了起居室、臥室、餐廳等功能，是否把有限的空間充分利用了起來。（所以在面積的建議上，您要準(zhǔn)備幾種說法，看客戶是要?dú)馀蛇€是實(shí)用，從不同的角度去引導(dǎo)，一計(jì)不成再生一計(jì)）
第18式看分?jǐn)?br /> 商品房的銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積。套內(nèi)建筑面積比較直觀，分?jǐn)偟墓裁娣e則可能會(huì)有出入。分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。客戶看房時(shí)，可以提醒其注意公攤面積是否合理，一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由于公共交通面積大，公攤面積較多。同樣使用面積的住宅，公攤面積小，說明設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理，購(gòu)房者能得到較大的私有空間。但值得注意的是：分?jǐn)偯娣e也并不是越小越好，比如樓道過于狹窄，肯定會(huì)減少居住者的舒適度（這一點(diǎn)尤為重要，可以說服客戶選房更有大局觀）。
第19式看物業(yè)管理
物業(yè)管理是由具備資格的物業(yè)管理公司實(shí)施的有償服務(wù)，北京地區(qū)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因住宅等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度而異。物業(yè)管理費(fèi)都有哪些內(nèi)容、冬季供暖費(fèi)多少、小區(qū)停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、車位是租是賣等，客戶買房前都應(yīng)告知清楚（如果您的介紹資料里還沒有這些，請(qǐng)馬上準(zhǔn)備）。住戶將來長(zhǎng)期面對(duì)的是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理是一種長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)行為。更細(xì)節(jié)話的物業(yè)服務(wù)和品牌口碑更好的物業(yè)公司都能夠?yàn)榉慨a(chǎn)加分，但是物業(yè)費(fèi)的價(jià)格也是客戶能否承擔(dān)指標(biāo)之一，最好帶看時(shí)就進(jìn)行引導(dǎo)，行業(yè)內(nèi)在進(jìn)行最后簽約階段因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)無法承擔(dān)而放棄的案例不在少數(shù)，請(qǐng)?zhí)崆案嬷?
老舊二手房究竟值得購(gòu)買嗎?有什么優(yōu)缺點(diǎn)?
購(gòu)置房產(chǎn)是人生中的大事之一，但是由于每個(gè)購(gòu)房者的喜好和價(jià)值觀不同，因此有的人買房是買新房，有些人則是喜歡較新的二手房，而有些人則喜歡買老舊小區(qū)的房子。那么老舊二手房究竟值得購(gòu)買嗎？有什么優(yōu)缺點(diǎn)呢？下邊就跟小編一起來了解一下吧。一、老舊二手房的優(yōu)勢(shì)1、地段沒得挑老舊二手房一般位于市...
二手房有什么優(yōu)缺點(diǎn)
優(yōu)勢(shì)：新房一般物業(yè)服務(wù)要優(yōu)于二手房。二、買二手房有什么優(yōu)勢(shì)？1.從房子本身來看 （1）房屋質(zhì)量 二手房：二手房大多數(shù)是現(xiàn)房，買方通過現(xiàn)場(chǎng)觀察以及在小區(qū)物管處或周邊咨詢，能很全面的了解房屋情況，如戶型、樓層、小區(qū)環(huán)境、人文狀況、使用情況等，從而在很大程度上避免后期的各種問題。新房：可以看到...
買二手房比新房有哪些優(yōu)缺點(diǎn)
二手房有哪些優(yōu)缺點(diǎn) 二手房的優(yōu)點(diǎn) 1、地段：一般在市區(qū)內(nèi)、或者熱點(diǎn)片區(qū)隨處可見二手房的身影。因?yàn)檫@些地方的房?jī)r(jià)都比較高，人們對(duì)這些地方的房子都比較關(guān)注，哪怕是二手的，買過來自己住或者二次投資，也是劃算的。2、交通：有密織的交通網(wǎng)絡(luò)，交通條件十分便利。如果說一個(gè)在離市中心略遠(yuǎn)的二手房房?jī)r(jià)...
二手房話術(shù)有哪些
2. 需求探詢 銷售人員要了解客戶的需求和預(yù)算，通過提問的方式了解客戶的購(gòu)房目的和對(duì)房屋的具體要求。例如詢問客戶對(duì)房屋面積、戶型、裝修等方面的要求。善于詢問和引導(dǎo)客戶是二手房交易中的關(guān)鍵話術(shù)。 通過這種方式可以為客戶推薦更符合他們需求的房源。3. 房屋介紹話術(shù) 介紹房屋時(shí)，要注重突出房屋的賣點(diǎn)，...
二手房與新房的利與弊
新房的優(yōu)點(diǎn)在于選擇空間大，戶型缺陷小，買房?jī)?yōu)惠多，裝修可以憑喜好，缺點(diǎn)在于入住需等待，期房有風(fēng)險(xiǎn)，多分布在郊區(qū)，配套相對(duì)不完善。二手房?jī)?yōu)點(diǎn)在于房子質(zhì)量一目了然，交易簡(jiǎn)單，購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)小配套成熟，省去裝修的麻煩，但缺點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)年限短，貸款年限短，交易稅費(fèi)復(fù)雜，成熟區(qū)域二手房?jī)r(jià)格高。二手房與新房...
能不能選購(gòu)老舊二手房?老舊二手房的優(yōu)缺點(diǎn)
4、后期拆遷價(jià)值提高現(xiàn)在城市發(fā)展建設(shè)迅速，這類房屋所占的地理位置優(yōu)越，由于樓層不高，一般在6－8層，不利于土地資源的優(yōu)化配置且影響市容，所以這類房子有拆遷的可能性。房屋未來拆遷，業(yè)主可以分得一定數(shù)量的房產(chǎn)和金錢。二、房齡較老二手房的劣勢(shì)和缺點(diǎn)1、小區(qū)老舊首先這類老房子規(guī)劃建設(shè)的時(shí)間較早，...
購(gòu)買精裝修的二手房有什么利弊
二、購(gòu)買精裝修二手房的缺點(diǎn) 1、風(fēng)格單一 精裝二手房整體風(fēng)格基本上是一致的，購(gòu)房者的選擇性極少。2、質(zhì)量問題多 據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，精裝修二手房在工程質(zhì)量和材料使用方面的問題投訴是非常多的，因?yàn)檫@種房子并沒有嚴(yán)格的質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，所以材質(zhì)、施工、驗(yàn)收方面是很容易被鉆空子的。3、陷阱多 精裝修的...
請(qǐng)問二手房買一樓有哪些優(yōu)缺點(diǎn)?
一樓的住戶可能需要經(jīng)常清理落葉和昆蟲。但另一方面，一樓住戶可以方便地在小院子里種植花草，享受園藝的樂趣。總的來說，購(gòu)買一樓二手房的優(yōu)缺點(diǎn)需要綜合考慮，根據(jù)個(gè)人需求和偏好來決定是否適合。如果重視便利性和戶外空間，一樓可能是個(gè)好選擇；但若更看重隱私和安靜，可能需要考慮其他樓層的房屋。
買二手房怎么樣有什么缺點(diǎn)
二手房缺點(diǎn)如下：1、房屋稍舊 這個(gè)舊得看小區(qū)的房齡，房齡較長(zhǎng)的二手房一般房屋看起來比較老舊，而且小區(qū)的公共配套設(shè)施也陳舊。還有房齡較長(zhǎng)的二手房一般物業(yè)要差一些。這些問題都將影響房屋的居住體驗(yàn)。還有房齡較長(zhǎng)的二手房會(huì)影響房屋的貸款，超過20年房齡的二手房獲取貸款要求更高，甚至出現(xiàn)不能貸款...
二手精裝房可以買嗎看二手精裝房要注意的問題二手精裝房怎么談價(jià)格
3、避免噪音以及裝修污染新房裝修產(chǎn)生的裝修污染會(huì)影響您和家人的健康，而且裝修房屋時(shí)不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些噪音，而直接購(gòu)買精裝二手房不需要對(duì)房屋進(jìn)行較大的改動(dòng)，可以避免產(chǎn)生噪音干擾鄰居，也不用擔(dān)心裝修污染給自己帶來困擾。二手精裝房的缺點(diǎn)：1、裝修風(fēng)格固定二手精裝房的裝修是原房主喜歡的，并不是...
相關(guān)評(píng)說：
密云縣非圓： ______ 二手房越來越受到不少購(gòu)房者的青睞,二手樓市崛起.由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上高居不下的房?jī)r(jià),所以二手房就成了越來越多人的選擇.隨著人們購(gòu)房觀念的進(jìn)一步理性化,人們發(fā)現(xiàn)了購(gòu)買二手房的好處.購(gòu)買二手房有哪些優(yōu)缺點(diǎn)?二手房為什么...
密云縣非圓： ______ 1、 地理位置好.其一般位于市中心交通方便、配套成熟的地段,首先由于處于中心... 最先居住在這類房屋里面的,都是一些本地的居民.這類老舊二手房所在的區(qū)域,發(fā)...
密云縣非圓： ______ 低層住宅的優(yōu)點(diǎn): 1、居住行為方面,住戶接近自然; 2、居住心理方面,容易形成親切尺度,回歸、歸屬、領(lǐng)地感較強(qiáng); 3、整體環(huán)境上,與自然環(huán)境協(xié)調(diào)性較好,尤其是與特殊地形協(xié)調(diào)具有優(yōu)勢(shì); 4、結(jié)構(gòu)上,自重較輕,利于地基處理和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),施工簡(jiǎn)單,土建造價(jià)低,便于發(fā)展. 低層住宅的缺點(diǎn): 1、密度低,不利于節(jié)約用地; 2、相對(duì)多、高層建筑而言,頂層、底層占比例大,處理費(fèi)用所占比例高; 3、對(duì)城市來說,增加了公用設(shè)施建設(shè)量,但利用率不高. 關(guān)于如何克服低層住宅的缺點(diǎn),專家建議提高建筑密度和容積率 低層住宅的其他特點(diǎn):在設(shè)計(jì)上與多層、高層不同:反映在平面組合、空間組合、住宅間的關(guān)系、建筑造型、垂直交通聯(lián)系等方面.
密云縣非圓： ______ 實(shí)話實(shí)收,不過就你說的一樓,頂樓,要就一定要跟人家說,人家也會(huì)對(duì)比,一樓跟頂樓的價(jià)格肯定是相差十萬左右的啦,如果面積再大些的,幾十萬的都有,讓他看一下頂樓與其它樓層的價(jià)格對(duì)比,至于你說的西北的,那要看那些人信不信風(fēng)水嘍,有些人就喜歡找西北向的,因?yàn)樗麄冃棚L(fēng)水,非西北不可,那就不用怎么介紹了,不信風(fēng)水的,也也是讓他對(duì)比價(jià)格,價(jià)格是最好的說法,如果他們現(xiàn)在接受不了,不找表以后也接受不了,如果囊中羞澀,那他們又急行要房子,就一定會(huì)考慮,不考慮是購(gòu)房人的心里還沒成熟!
密云縣非圓： ______ 不知道你是做一手房還是做二手的.以下是我大概總結(jié)的小小心得,我認(rèn)為不管是做一手還是二手都要具備以下的素質(zhì)才會(huì)變的更出色. 首先你要專業(yè)知識(shí)性強(qiáng),多讀多看多了解多問.我剛做的時(shí)候只要有不懂的就問人,別怕丑任何人都是這樣...
密云縣非圓： ______ 優(yōu)點(diǎn):房子本身質(zhì)量好,(沒有漏水等),朝向以南為佳,通風(fēng)有自然風(fēng)通風(fēng)的最好,所以南北朝向的通風(fēng)好,采光佳,樓層居中好(有特殊需求除外),房型周正,沒有浪費(fèi)面積,房齡不要太老,(不過新房也有沉降和質(zhì)量問題),房子本身以外的配套設(shè)施,如有醫(yī)院,學(xué)校,超市,公交方便,靠近地鐵或輕軌,菜市場(chǎng)近,有公園,小區(qū)內(nèi)環(huán)境好,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格,樓間距合理,靠近工作單位等.其實(shí)一套房子不能匯聚所有的優(yōu)點(diǎn)的,看你最需要什么,最需要的有了,別的都是次要的,有更好,但是也不能全得,人無完人,房無完房.只要性價(jià)比合理,物價(jià)等值,或物超所值就好.缺點(diǎn)與以上優(yōu)點(diǎn)相反,注意二手房最好不要買以前出過事的就行.
密云縣非圓： ______ 啊...如果再這樣你可能就無法開單了.我去年做的經(jīng)紀(jì)人,最冷淡的市場(chǎng)的時(shí)候第一個(gè)月3單租賃,就是我們區(qū)域的租賃王了-,- 就一點(diǎn),勤奮,發(fā)帖量最高,記房源最多.雖然上的戶不是最多的,但是學(xué)習(xí)的時(shí)候是最多的,上班從來不閑...
密云縣非圓： ______ [一層] 優(yōu):當(dāng)發(fā)生意外時(shí),比如地震、倒塌、火災(zāi)等事故,一層當(dāng)屬最安全的樓層了.這種情況下,如果外窗沒有安裝用于防盜的欄桿,從一層的房間內(nèi)逃生就簡(jiǎn)單一些....
密云縣非圓： ______ 二手房透明度高基本不存在樓價(jià)泡沫,價(jià)錢平宜,可選朝向,方位等,現(xiàn)樓,有裝修,可拿房產(chǎn)證(一手證要等一兩三年才有證拿), 二手房交易風(fēng)險(xiǎn)偏聽偏高,手續(xù)較多,貸款最多是六~七成,舊,有人住過總感覺不爽,稅費(fèi)高.
密云縣非圓： ______ 二手房的好處:首先,二手房通常地理位置較好.如今,由于城市的擴(kuò)張,新樓房通常只能建于遠(yuǎn)離城市中心之地,交通便利性較差,遠(yuǎn)不如建于城市中心地帶的二手房.其次,二手房周邊配套完備.一個(gè)新的社區(qū)從建立之初到成為一個(gè)成熟的社區(qū)通常要經(jīng)過好幾年的時(shí)間,所以新房周邊配套普遍不如二手房,這也是很多人熱衷于購(gòu)買二手房的重要原因.第三,二手房的房屋質(zhì)量更有保障.經(jīng)過幾年的使用,房屋存在的質(zhì)量問題都會(huì)暴露出來,想要考察二手房的質(zhì)量情況,除了通過自己的觀察,還可以多與周圍鄰居交流,這樣更容易買到質(zhì)量有保障的房子.第四,新房最大的問題之一就是污染超標(biāo),如甲醛、苯等有害物質(zhì),而二手房經(jīng)過幾年的使用,有害物質(zhì)基本已經(jīng)揮發(fā),從健康角度出發(fā),選擇二手房更明智.
