有哪些海外房產(chǎn)投資歷史教訓(xùn)及如何正確解決？ 海外房產(chǎn)投資有哪些注意事項或者風(fēng)險？
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僅2015年，國人投資美國房產(chǎn)1100億美元。在海外房產(chǎn)投資熱潮中，哪些是需要注意的？有哪些實際發(fā)生的案例？重建、開發(fā)、住宅都有哪些經(jīng)驗教訓(xùn)？做海外房產(chǎn)6年了，從做好學(xué)區(qū)別墅，到土地開發(fā)、奢華酒店、頂級大樓出售，一路走來，感慨良多。見識過很多海外開發(fā)商、中介、大陸中介，標(biāo)題黨、騙局等見過很多。真正靜下心來，為客戶著想的，鳳毛麟角。都想一次性賺一把大錢。
經(jīng)歷很多之后，感覺還是做海外好房子，重新回歸到地段這個老話題。這篇經(jīng)驗文章一出，肯定會得罪一些中介。但我們?nèi)绻徽f，對不起海外房產(chǎn)投資客。
一、海外二手房投資注意事項
1、以美國房產(chǎn)為例。美國房產(chǎn)正常的二手房，賣家給售價5~6%傭金，給賣方經(jīng)紀(jì)公司、賣方經(jīng)紀(jì)人、買方經(jīng)紀(jì)人、買方經(jīng)紀(jì)公司。大陸人買房，基本通過買方經(jīng)紀(jì)人。買方經(jīng)紀(jì)人，納稅后，一般得到1.5~2%的傭金。比如35萬美元的房子，納稅后，買房經(jīng)紀(jì)人得到5000美元傭金。但是很多大陸中介和少數(shù)美國經(jīng)紀(jì)人，本來是35萬美元可以買到，要客戶39萬美元買，賺4.5萬美元。其中4萬美元，一般賣家要求買方經(jīng)紀(jì)人自己納稅。過戶文件、政府網(wǎng)站顯示購買價格是39萬美元，不露痕跡，你還真的以為是39萬美元買的。
2、這部分就缺少對當(dāng)?shù)匦星榱私狻⑷鄙俟纼r環(huán)節(jié)。當(dāng)然，有的地方是需要加價的，比如2015年、2016年舊金山好學(xué)區(qū)Palo Alto一些別墅。2012年洛杉磯好學(xué)區(qū)Arcadia確實需要加價。
3、文件規(guī)范、信息齊全。一些中介給的買家文件很不清楚，非常模糊，這絕對有問題。海外所有買房購買文件，包括報價文件，字體就像課本一樣清晰，并且都是標(biāo)準(zhǔn)化的。這種騙人伎倆現(xiàn)在很少了。另外，購買文件上，沒有賣家信息、過戶公司、律師信息，就不要買了。違反常理必有妖。
4、解決辦法：和賣家直接溝通、進(jìn)行評估。但有的買家不去海外實地考察，沒時間或者其他原因，沒去成，怎么辦？其實很簡單，在購買時，經(jīng)紀(jì)人或中介，在購買文件上，寫清楚賣家的聯(lián)系方式，包括郵箱、電話號碼、地址等基本信息，還有過戶公司或過戶律師信息。因為一般買房都有反悔期，一般7~10天，買家可自己選擇。這樣買家有時間去無條件反悔。在這個期間內(nèi)，買家即使交了定金，也可以和賣家溝通后反悔。另外也需要進(jìn)行評估。靠自己和一些專業(yè)人士，比如房產(chǎn)中介公司和良好聲譽(yù)經(jīng)紀(jì)人。
二、海外新盤投資注意事項
1、海外新房最具欺騙性。開發(fā)商的新房，資料很漂亮，房子也漂亮。價格也不菲。不是說不好，一些中介在價格上做了手腳。開發(fā)商為了逢迎大陸人口味，3、4門號都消失，很多帶8，為了賣掉房子，也是拼了。中介只要賣掉房子，開發(fā)商不管你賣多少，他們只想得到他們的價格就行。
2、獨(dú)家代理。要是我們買，我們絕不買獨(dú)家代理的樓盤。獨(dú)家代理=獨(dú)家價格。獨(dú)家代理一般和開發(fā)商談好，給一些樓盤，讓中介賣掉。開發(fā)商只保證他們的最低價，額外多賣的價格，中介拿走。這個錢賺的最舒服。做做廣告、宣講會、講座等，開發(fā)商有資料樣本，很漂亮，好忽悠。國人最喜歡新房。新房只要位置好，確實不錯。獨(dú)家代理一般都和開發(fā)商混熟了，什么都可以談，穿一條褲子。有些開發(fā)商還過來參加宣講會。還有的可以為中介在網(wǎng)上改價格，甚至有的在出售前就和中介談好，真實價格和掛價。不露痕跡，很高明的手法。而且開發(fā)商也說這是他們的掛價。服氣了吧？
3、真正價格。現(xiàn)在哪有好好靜下心來賺傭金？80萬美元的房子，賣給你85萬美元，你看不出來。20套就賺100萬美元，這在海外算小富翁了。20套80萬美元的房子，再加上80萬美元傭金，180萬美元，平均每套賺9萬美元，反正買家不懂，過幾年就中介就可以跑路了。
4、解決辦法：估價。萬變不離其宗：估價。開發(fā)商的價格和當(dāng)?shù)匾呀?jīng)售出房價相比，是否差距很大。包括房型、售出時間、價格等，一定要看大多數(shù)，而且要看當(dāng)?shù)厝速I的價格。
三、國內(nèi)開發(fā)商的海外房產(chǎn)項目注意事項
1、長時間在國內(nèi)做推廣。很多國內(nèi)開發(fā)商海外開發(fā)的樓盤，在國內(nèi)賣了幾年，目前還在賣！真要是好房子，早被當(dāng)?shù)厝速I光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在國內(nèi)大肆做廣告的。在2、3個月內(nèi)全部賣掉的，是不錯的。但不是全部賣給大陸人，那不算。當(dāng)?shù)毓砝杏X得好，才是真的好。那種給下屬們購買，帶指標(biāo)任務(wù)賣掉的不算，這不是市場經(jīng)濟(jì)做法。
2、賣了幾年還在賣的，一般有以下問題：
A、價格虛高。很多賣了幾年還在賣，真要是好房產(chǎn)，國外當(dāng)?shù)厝嗽缇唾I光了。哪用忽悠國人好幾年。當(dāng)?shù)厝诉t遲不買的，肯定有問題。
B、地段不好。很多國內(nèi)開發(fā)商，因為壞在職業(yè)經(jīng)理人手里，地段越不好，職業(yè)經(jīng)理人越搞到錢，因為地價不菲，吃虧的是老板。
C、質(zhì)量不好。關(guān)鍵是材料和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商有差別。材料在外形上面看不出來。很多東西看著漂亮，中看不中用。這種小聰明實際上是傻子。一旦缺乏信任，以后的路很難走。
四、買房移民注意事項
1、美國買房移民：買房和移民沒關(guān)系。美國買房和移民沒半毛錢關(guān)系。真的買房可以移民，美國那么多的開發(fā)商房子早賣光了！還用到中國做廣告？紐約曼哈頓房產(chǎn)均價160萬美元，難道買房子就送移民身份？正常的區(qū)域中心就是50萬美元辦理移民。實際上區(qū)域中心拿到的是40萬美元，10萬美元被大陸中介截留了。所以美國50萬美元EB5移民，不可能全部歸還50萬美元的。有移民中介和我們說，介紹客戶賣掉，給我們1萬美元，有的說給5萬美元。
2、美國買房移民2：中介說法。買房移民中介說法是，客戶50萬美元的房子，開發(fā)商先作為EB5移民資金用途，移民后50萬美元不是要退還給客戶嗎？那么不退還，直接買開發(fā)商的房子，這樣移民、買房兩得。但這個經(jīng)不起推敲。
3、美國買房移民3：條件不成立。首先50萬美元變?yōu)?0萬美元，移民中介拿10萬美元。其次EB5移民有風(fēng)險，買房移民是建立在100%成功基礎(chǔ)上。萬一不成功呢？第三最主要的，開發(fā)商的買房移民，有那么多移民名額嗎？建商工人不算解決就業(yè)的。100個名額，就是解決1000個就業(yè)機(jī)會。1000人啊1000人，見過美國哪個小區(qū)建后用1000個員工？一般用5、6個，10個算超級大的了。才1個名額。他們又說間接的也算。間接的總超不過直接的吧？說白了就是變相賣房，而且不是真正價格，先被中介賺了10萬美元。
4、買房可以移民國家。以西班牙為例。 有北京投資客在西班牙買的50萬歐元的房子，后來發(fā)現(xiàn)只有30萬歐元，北京中介賺了20萬歐元，10套房子就凈賺200萬歐元，折合人民幣1400萬，輕松成為百萬富翁。有這樣巨大的利益，誰還去賺那個可憐的傭金？
五、美國NNN商業(yè)地產(chǎn)注意事項
1、NNN商業(yè)地產(chǎn)。NNN商業(yè)地產(chǎn)意思是房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、保險全部由租客繳納。剛開始星條置業(yè)在國內(nèi)推美國NNN商業(yè)地產(chǎn)的時候，信的人極少，只有長期在美國的華人知道這種地產(chǎn)形式。N就是No的縮寫。就是房主不要繳納房產(chǎn)稅、不要繳納物業(yè)費(fèi)、不要繳納保險的意思。
2、絕對NNN美國商業(yè)地產(chǎn)。NNN商業(yè)地產(chǎn)不一定房主零責(zé)。有的房主需要負(fù)責(zé)屋頂或結(jié)構(gòu)，有的是房主全部負(fù)責(zé)的NNN商業(yè)地產(chǎn)。房主零責(zé)的都是絕對NNN商業(yè)地產(chǎn)。所以一般買零責(zé)的較好。因為屋頂和結(jié)構(gòu)維修起來花費(fèi)很大，而且是很大的責(zé)任。一旦出事，就是大事情。
3、總公司擔(dān)保。有總公司擔(dān)保的不一定是好的商業(yè)地產(chǎn)。絕對很好的商業(yè)地產(chǎn)，不需要總公司擔(dān)保。只有房主不放心租金，要求總公司擔(dān)保租約履行。商業(yè)地產(chǎn)最主要還是地段。地段很好，才是真正意義上的擔(dān)保。地段、地段、地段，絕對的真理。國人在這方面誤區(qū)最大。認(rèn)為總公司擔(dān)保的才是好的。其實還是地段是最重要的。
4、高回報。一些國內(nèi)中介用高回報來吸引客戶。商業(yè)地產(chǎn)還有其他因素。人口密度、收入高低、租約長短、租約形式、地理位置等。租約短的，比如剩余租約1、2年的，9%凈回報比比皆是。租約越長，凈回報越低。一般10年NNN租約商業(yè)地產(chǎn)，租金凈回報6%.一般來說，美國東西海岸商業(yè)地產(chǎn)租金凈回報很低，5%正常，6%算很高的，因為東西海岸房價高。
5、高回報風(fēng)險計算。很多國人喜歡高回報的商業(yè)地產(chǎn)。一般情況下，租約短租金凈回報高。假如剩余租約2年，凈回報9%，售價100萬美元。那么租金每年9萬美元。如果是好的地段，租客經(jīng)營很好，應(yīng)該2年后到期會續(xù)租。續(xù)租一般會增加租金。比如增加10%，算正常的租金增長，2年后年租金是9.9萬美元，租約是新的10年。到那時，按照6%賣掉，售價將會是165萬美元！2年后65萬美元為什么不賺？肯定有問題。賣家缺錢那是不可能的。我們做6年了，也從來沒聽說賣家因為缺錢賣掉商業(yè)地產(chǎn)。高回報絕對的高風(fēng)險。
六、海外房產(chǎn)開發(fā)注意事項
1、地段為王，品質(zhì)第一。有一些賣了幾年的，還在國內(nèi)推廣的，地段不怎樣。海外房價這幾年正上漲，地段好，價格高一點也會賣掉。但是有一些地段確實不怎樣。錢花的也不少。問題來了，到底誰賺錢了？家家有本難念的經(jīng)，里面的水很深哪。但不管怎樣，地段、品質(zhì)最主要的。否則就會壞了自己名聲。出師不利，開始就失敗了，以后還怎么玩？剛開始就開始想著歪點子，世人都在盯著呢。有的是國企在海外開發(fā)，企業(yè)員工都在盯著呢。高處不勝寒哪，再不小心翼翼，將步入深淵。如果想賺一筆跑路，跑的了嗎？如果品質(zhì)不好，那名聲完了。只能忽悠國內(nèi)客戶了。老外一般很仔細(xì)的。海外房產(chǎn)開發(fā)，到底還是長期工程，和國內(nèi)賣毛培房不一樣。
2、資金快速回籠。賣了幾年還在國內(nèi)做廣告的，其實浪費(fèi)幾年時間。一般開發(fā)到售完，2~2.5年完成。花了4、5年還在賣的，如果選優(yōu)良地段，價格適中，快速賣掉，又可以再開發(fā)一次了。出售時間長，對老板、經(jīng)理也是一個精神壓力。其他人也會謠言四起。如在國企，政績變?yōu)閿】儭Ｈ绻腥伺e報，被紀(jì)委請去喝咖啡，那真是干活不如不干。
3、不一定非得和著名開發(fā)商合作。其實這是為了在國內(nèi)增加人氣。是給國人看。一般情況，要和當(dāng)?shù)亟ㄉ毯献鏖_發(fā)倒是有必要。因為不和當(dāng)?shù)亟ㄉ毯献鳎赡墚?dāng)?shù)卣畷扇藖碚也纭：椭_發(fā)商合作，雖然他們的價格不菲，但是名企效應(yīng)，會增加售價，也增加自己的名氣。老外建商現(xiàn)在見到國內(nèi)開發(fā)商就笑，找上門來的，不宰白不宰。有海外建商和我們說，他們最愛大陸開發(fā)商。但海外房產(chǎn)最重要的是地段，而不是誰開發(fā)。
4、當(dāng)?shù)爻浞终{(diào)研，法律手續(xù)齊全。萬達(dá)西班牙大廈項目是典型代表。后任市長不買前任的帳。當(dāng)?shù)匾灿蟹磳β暋２荒馨褔鴥?nèi)的做法慣性思維用到海外。老外可不買賬。在開發(fā)前，最好先調(diào)研。老外最好是對華友好的國家，至少是中立的。
5、時間段選擇。最好是在地價最低時買進(jìn)，房價最高時售出。因為買進(jìn)到出售，一般需要1~2年時間預(yù)售。所以預(yù)計2年后房價下跌的城市，最好目前不要買地進(jìn)行開發(fā)。但不是說一定不能買，只是少賺而已。只要地段好，還是可以開發(fā)。
七、海外舊房重建注意事項
1、時間段選擇。以洛杉磯為例。2012年進(jìn)行舊房翻新是最佳時間段。那時候房價低，舊房很便宜，2014年出售是很好的。現(xiàn)在洛杉磯價格已經(jīng)很高。而且基本靠華人拉動房價。2012年洛杉磯買房很火爆啊。但是洛杉磯現(xiàn)在推到重建沒有以前賺的多。2012年在洛杉磯Arcadia阿卡迪亞買舊房重建，2014年售出，確實賺了很多錢。300萬美元買舊房，90萬美元建設(shè)，700萬美元售出很正常。現(xiàn)在房價高昂，地價也高昂，房價有下跌趨勢。因為洛杉磯和溫哥華一樣，完全是靠華人買房。華人現(xiàn)在冷下來，買的人少了，另外現(xiàn)在外匯管制，人民幣出不去，造成海外豪宅價格下跌首當(dāng)其沖。所以前幾年很好的市場，現(xiàn)在到不一定是很好市場。悉尼也是這種情況。當(dāng)?shù)孛襟w預(yù)計悉尼房價將腰斬。我們認(rèn)為這到不至于，但是下跌是肯定的。
2、地段：CBD、最好學(xué)區(qū)。比如紐約，翻新、重建最好在曼哈頓，舊金山最好在Palo Alto學(xué)區(qū)。這樣就是房東市場，買的人多，無形中售價也增高，買家相互去抬價。舊金山Palo Alto為例，現(xiàn)在建好出售，一般有7個買家競爭。在最優(yōu)地段主要是為了不愁賣。即使房價下跌也是如此。房價再下跌，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)房子還是有人買。不是優(yōu)質(zhì)的就難說了。這也是一種預(yù)期保證。
3、資金準(zhǔn)備。前提是有資金準(zhǔn)備。中型城市50萬美元，大城市300萬甚至更多資金。比如亞特蘭大，40萬美元可以重建一套。資金需要在海外銀行賬戶。最好早早出去，為申請貸款做準(zhǔn)備。當(dāng)然，不貸款也可以。
4、找當(dāng)?shù)匾?guī)劃師、建商。當(dāng)?shù)匾?guī)劃師熟悉當(dāng)?shù)匾?guī)則，和當(dāng)?shù)卣L期打交道，人際關(guān)系較熟悉。熟悉當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)和熱賣房型，熟悉當(dāng)?shù)鼐用袂闆r。最好找當(dāng)?shù)亟ㄉ蹋麄兒彤?dāng)?shù)鼐用袷煜ぁ＞用袢f一有意見，他們也能擺平。
5、重建與賣房。舊房重建和買房差別很大。中介賣房子很容易，隨便忽悠即可，反正不是自己買，花別人的錢心不疼，也沒感覺。舊房重建不一樣，那真是要賺錢的。賣房不一樣，房價即使下跌，租金還在。重建、開發(fā)就怕高價買進(jìn)，房價大跌時售出。所以重建比賣房子專業(yè)性要高多了。沒做過，不懂人士就不要吃這碗飯。
6、海外舊房重建核心。海外舊房重建核心，和海外房產(chǎn)投資是一個道理。除了華人炒作、買房，還有地理因素、人口增長、學(xué)區(qū)、氣候、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素。現(xiàn)在，華人該炒的已經(jīng)炒了，一窩風(fēng)已經(jīng)過去了。溫哥華、洛杉磯、悉尼、倫敦都已經(jīng)炒過了。房價都炒的下跌了。那么現(xiàn)在重建核心看什么呢？房價看經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)看公司，公司看技術(shù)，技術(shù)看未來趨勢。所以主要還是看城市核心競爭力。按照這個理論，硅谷在5~10年內(nèi)是可以做的。世界從互聯(lián)網(wǎng)到移動互聯(lián)網(wǎng)，下一個是什么？有2個，一個是虛擬現(xiàn)實技術(shù)，另外一個是AI人工智能。這2個都在硅谷公司手里。科技對一個城市競爭力越來越重要。注意事項估價是必須程序，自己不會，可以請人。最好和賣家直接談，不要繞過很多中介，每個中介都要扒一層皮。未來趨勢最重要。
海外好房網(wǎng)獨(dú)家！
真心的，如果你連了解真實項目都要來百度問，我倒是建議你別去投房產(chǎn)了~在香港做點美元投資算了…房產(chǎn)風(fēng)險比你想得好~
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延吉市單向： ______ 關(guān)于海外房產(chǎn)投資的技巧,首先呢,你要選擇投資哪個國家,哪個城市,較為熱門的國家基本上就是美國、英國、澳洲、加拿大等等、確定了投資區(qū)域,其次還應(yīng)該了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的政策,很多國家在買房制度和管理上雖然做到了透明且規(guī)范,但是如果不了解,容易出現(xiàn)成本計算失誤等情況,尤其是在稅務(wù)這一塊.可以選擇一個靠譜且專業(yè)的中介公司,比如,像仲量聯(lián)行這樣有著豐富海外買房專業(yè)經(jīng)驗的平臺,就為國內(nèi)投資客全程提供最專業(yè)的海外房產(chǎn)投資建議和幫助,一站式解決海外置業(yè)難題.借助專業(yè)的力量,會更加放心的.
僅2015年，國人投資美國房產(chǎn)1100億美元。在海外房產(chǎn)投資熱潮中，哪些是需要注意的？有哪些實際發(fā)生的案例？重建、開發(fā)、住宅都有哪些經(jīng)驗教訓(xùn)？做海外房產(chǎn)6年了，從做好學(xué)區(qū)別墅，到土地開發(fā)、奢華酒店、頂級大樓出售，一路走來，感慨良多。見識過很多海外開發(fā)商、中介、大陸中介，標(biāo)題黨、騙局等見過很多。真正靜下心來，為客戶著想的，鳳毛麟角。都想一次性賺一把大錢。
經(jīng)歷很多之后，感覺還是做海外好房子，重新回歸到地段這個老話題。這篇經(jīng)驗文章一出，肯定會得罪一些中介。但我們?nèi)绻徽f，對不起海外房產(chǎn)投資客。
一、海外二手房投資注意事項
1、以美國房產(chǎn)為例。美國房產(chǎn)正常的二手房，賣家給售價5~6%傭金，給賣方經(jīng)紀(jì)公司、賣方經(jīng)紀(jì)人、買方經(jīng)紀(jì)人、買方經(jīng)紀(jì)公司。大陸人買房，基本通過買方經(jīng)紀(jì)人。買方經(jīng)紀(jì)人，納稅后，一般得到1.5~2%的傭金。比如35萬美元的房子，納稅后，買房經(jīng)紀(jì)人得到5000美元傭金。但是很多大陸中介和少數(shù)美國經(jīng)紀(jì)人，本來是35萬美元可以買到，要客戶39萬美元買，賺4.5萬美元。其中4萬美元，一般賣家要求買方經(jīng)紀(jì)人自己納稅。過戶文件、政府網(wǎng)站顯示購買價格是39萬美元，不露痕跡，你還真的以為是39萬美元買的。
2、這部分就缺少對當(dāng)?shù)匦星榱私狻⑷鄙俟纼r環(huán)節(jié)。當(dāng)然，有的地方是需要加價的，比如2015年、2016年舊金山好學(xué)區(qū)Palo Alto一些別墅。2012年洛杉磯好學(xué)區(qū)Arcadia確實需要加價。
3、文件規(guī)范、信息齊全。一些中介給的買家文件很不清楚，非常模糊，這絕對有問題。海外所有買房購買文件，包括報價文件，字體就像課本一樣清晰，并且都是標(biāo)準(zhǔn)化的。這種騙人伎倆現(xiàn)在很少了。另外，購買文件上，沒有賣家信息、過戶公司、律師信息，就不要買了。違反常理必有妖。
4、解決辦法：和賣家直接溝通、進(jìn)行評估。但有的買家不去海外實地考察，沒時間或者其他原因，沒去成，怎么辦？其實很簡單，在購買時，經(jīng)紀(jì)人或中介，在購買文件上，寫清楚賣家的聯(lián)系方式，包括郵箱、電話號碼、地址等基本信息，還有過戶公司或過戶律師信息。因為一般買房都有反悔期，一般7~10天，買家可自己選擇。這樣買家有時間去無條件反悔。在這個期間內(nèi)，買家即使交了定金，也可以和賣家溝通后反悔。另外也需要進(jìn)行評估。靠自己和一些專業(yè)人士，比如房產(chǎn)中介公司和良好聲譽(yù)經(jīng)紀(jì)人。
二、海外新盤投資注意事項
1、海外新房最具欺騙性。開發(fā)商的新房，資料很漂亮，房子也漂亮。價格也不菲。不是說不好，一些中介在價格上做了手腳。開發(fā)商為了逢迎大陸人口味，3、4門號都消失，很多帶8，為了賣掉房子，也是拼了。中介只要賣掉房子，開發(fā)商不管你賣多少，他們只想得到他們的價格就行。
2、獨(dú)家代理。要是我們買，我們絕不買獨(dú)家代理的樓盤。獨(dú)家代理=獨(dú)家價格。獨(dú)家代理一般和開發(fā)商談好，給一些樓盤，讓中介賣掉。開發(fā)商只保證他們的最低價，額外多賣的價格，中介拿走。這個錢賺的最舒服。做做廣告、宣講會、講座等，開發(fā)商有資料樣本，很漂亮，好忽悠。國人最喜歡新房。新房只要位置好，確實不錯。獨(dú)家代理一般都和開發(fā)商混熟了，什么都可以談，穿一條褲子。有些開發(fā)商還過來參加宣講會。還有的可以為中介在網(wǎng)上改價格，甚至有的在出售前就和中介談好，真實價格和掛價。不露痕跡，很高明的手法。而且開發(fā)商也說這是他們的掛價。服氣了吧？
3、真正價格。現(xiàn)在哪有好好靜下心來賺傭金？80萬美元的房子，賣給你85萬美元，你看不出來。20套就賺100萬美元，這在海外算小富翁了。20套80萬美元的房子，再加上80萬美元傭金，180萬美元，平均每套賺9萬美元，反正買家不懂，過幾年就中介就可以跑路了。
4、解決辦法：估價。萬變不離其宗：估價。開發(fā)商的價格和當(dāng)?shù)匾呀?jīng)售出房價相比，是否差距很大。包括房型、售出時間、價格等，一定要看大多數(shù)，而且要看當(dāng)?shù)厝速I的價格。
三、國內(nèi)開發(fā)商的海外房產(chǎn)項目注意事項
1、長時間在國內(nèi)做推廣。很多國內(nèi)開發(fā)商海外開發(fā)的樓盤，在國內(nèi)賣了幾年，目前還在賣！真要是好房子，早被當(dāng)?shù)厝速I光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在國內(nèi)大肆做廣告的。在2、3個月內(nèi)全部賣掉的，是不錯的。但不是全部賣給大陸人，那不算。當(dāng)?shù)毓砝杏X得好，才是真的好。那種給下屬們購買，帶指標(biāo)任務(wù)賣掉的不算，這不是市場經(jīng)濟(jì)做法。
2、賣了幾年還在賣的，一般有以下問題：
A、價格虛高。很多賣了幾年還在賣，真要是好房產(chǎn)，國外當(dāng)?shù)厝嗽缇唾I光了。哪用忽悠國人好幾年。當(dāng)?shù)厝诉t遲不買的，肯定有問題。
B、地段不好。很多國內(nèi)開發(fā)商，因為壞在職業(yè)經(jīng)理人手里，地段越不好，職業(yè)經(jīng)理人越搞到錢，因為地價不菲，吃虧的是老板。
C、質(zhì)量不好。關(guān)鍵是材料和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商有差別。材料在外形上面看不出來。很多東西看著漂亮，中看不中用。這種小聰明實際上是傻子。一旦缺乏信任，以后的路很難走。
四、買房移民注意事項
1、美國買房移民：買房和移民沒關(guān)系。美國買房和移民沒半毛錢關(guān)系。真的買房可以移民，美國那么多的開發(fā)商房子早賣光了！還用到中國做廣告？紐約曼哈頓房產(chǎn)均價160萬美元，難道買房子就送移民身份？正常的區(qū)域中心就是50萬美元辦理移民。實際上區(qū)域中心拿到的是40萬美元，10萬美元被大陸中介截留了。所以美國50萬美元EB5移民，不可能全部歸還50萬美元的。有移民中介和我們說，介紹客戶賣掉，給我們1萬美元，有的說給5萬美元。
2、美國買房移民2：中介說法。買房移民中介說法是，客戶50萬美元的房子，開發(fā)商先作為EB5移民資金用途，移民后50萬美元不是要退還給客戶嗎？那么不退還，直接買開發(fā)商的房子，這樣移民、買房兩得。但這個經(jīng)不起推敲。
3、美國買房移民3：條件不成立。首先50萬美元變?yōu)?0萬美元，移民中介拿10萬美元。其次EB5移民有風(fēng)險，買房移民是建立在100%成功基礎(chǔ)上。萬一不成功呢？第三最主要的，開發(fā)商的買房移民，有那么多移民名額嗎？建商工人不算解決就業(yè)的。100個名額，就是解決1000個就業(yè)機(jī)會。1000人啊1000人，見過美國哪個小區(qū)建后用1000個員工？一般用5、6個，10個算超級大的了。才1個名額。他們又說間接的也算。間接的總超不過直接的吧？說白了就是變相賣房，而且不是真正價格，先被中介賺了10萬美元。
4、買房可以移民國家。以西班牙為例。 有北京投資客在西班牙買的50萬歐元的房子，后來發(fā)現(xiàn)只有30萬歐元，北京中介賺了20萬歐元，10套房子就凈賺200萬歐元，折合人民幣1400萬，輕松成為百萬富翁。有這樣巨大的利益，誰還去賺那個可憐的傭金？
五、美國NNN商業(yè)地產(chǎn)注意事項
1、NNN商業(yè)地產(chǎn)。NNN商業(yè)地產(chǎn)意思是房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、保險全部由租客繳納。剛開始星條置業(yè)在國內(nèi)推美國NNN商業(yè)地產(chǎn)的時候，信的人極少，只有長期在美國的華人知道這種地產(chǎn)形式。N就是No的縮寫。就是房主不要繳納房產(chǎn)稅、不要繳納物業(yè)費(fèi)、不要繳納保險的意思。
2、絕對NNN美國商業(yè)地產(chǎn)。NNN商業(yè)地產(chǎn)不一定房主零責(zé)。有的房主需要負(fù)責(zé)屋頂或結(jié)構(gòu)，有的是房主全部負(fù)責(zé)的NNN商業(yè)地產(chǎn)。房主零責(zé)的都是絕對NNN商業(yè)地產(chǎn)。所以一般買零責(zé)的較好。因為屋頂和結(jié)構(gòu)維修起來花費(fèi)很大，而且是很大的責(zé)任。一旦出事，就是大事情。
3、總公司擔(dān)保。有總公司擔(dān)保的不一定是好的商業(yè)地產(chǎn)。絕對很好的商業(yè)地產(chǎn)，不需要總公司擔(dān)保。只有房主不放心租金，要求總公司擔(dān)保租約履行。商業(yè)地產(chǎn)最主要還是地段。地段很好，才是真正意義上的擔(dān)保。地段、地段、地段，絕對的真理。國人在這方面誤區(qū)最大。認(rèn)為總公司擔(dān)保的才是好的。其實還是地段是最重要的。
4、高回報。一些國內(nèi)中介用高回報來吸引客戶。商業(yè)地產(chǎn)還有其他因素。人口密度、收入高低、租約長短、租約形式、地理位置等。租約短的，比如剩余租約1、2年的，9%凈回報比比皆是。租約越長，凈回報越低。一般10年NNN租約商業(yè)地產(chǎn)，租金凈回報6%.一般來說，美國東西海岸商業(yè)地產(chǎn)租金凈回報很低，5%正常，6%算很高的，因為東西海岸房價高。
5、高回報風(fēng)險計算。很多國人喜歡高回報的商業(yè)地產(chǎn)。一般情況下，租約短租金凈回報高。假如剩余租約2年，凈回報9%，售價100萬美元。那么租金每年9萬美元。如果是好的地段，租客經(jīng)營很好，應(yīng)該2年后到期會續(xù)租。續(xù)租一般會增加租金。比如增加10%，算正常的租金增長，2年后年租金是9.9萬美元，租約是新的10年。到那時，按照6%賣掉，售價將會是165萬美元！2年后65萬美元為什么不賺？肯定有問題。賣家缺錢那是不可能的。我們做6年了，也從來沒聽說賣家因為缺錢賣掉商業(yè)地產(chǎn)。高回報絕對的高風(fēng)險。
六、海外房產(chǎn)開發(fā)注意事項
1、地段為王，品質(zhì)第一。有一些賣了幾年的，還在國內(nèi)推廣的，地段不怎樣。海外房價這幾年正上漲，地段好，價格高一點也會賣掉。但是有一些地段確實不怎樣。錢花的也不少。問題來了，到底誰賺錢了？家家有本難念的經(jīng)，里面的水很深哪。但不管怎樣，地段、品質(zhì)最主要的。否則就會壞了自己名聲。出師不利，開始就失敗了，以后還怎么玩？剛開始就開始想著歪點子，世人都在盯著呢。有的是國企在海外開發(fā)，企業(yè)員工都在盯著呢。高處不勝寒哪，再不小心翼翼，將步入深淵。如果想賺一筆跑路，跑的了嗎？如果品質(zhì)不好，那名聲完了。只能忽悠國內(nèi)客戶了。老外一般很仔細(xì)的。海外房產(chǎn)開發(fā)，到底還是長期工程，和國內(nèi)賣毛培房不一樣。
2、資金快速回籠。賣了幾年還在國內(nèi)做廣告的，其實浪費(fèi)幾年時間。一般開發(fā)到售完，2~2.5年完成。花了4、5年還在賣的，如果選優(yōu)良地段，價格適中，快速賣掉，又可以再開發(fā)一次了。出售時間長，對老板、經(jīng)理也是一個精神壓力。其他人也會謠言四起。如在國企，政績變?yōu)閿】儭Ｈ绻腥伺e報，被紀(jì)委請去喝咖啡，那真是干活不如不干。
3、不一定非得和著名開發(fā)商合作。其實這是為了在國內(nèi)增加人氣。是給國人看。一般情況，要和當(dāng)?shù)亟ㄉ毯献鏖_發(fā)倒是有必要。因為不和當(dāng)?shù)亟ㄉ毯献鳎赡墚?dāng)?shù)卣畷扇藖碚也纭：椭_發(fā)商合作，雖然他們的價格不菲，但是名企效應(yīng)，會增加售價，也增加自己的名氣。老外建商現(xiàn)在見到國內(nèi)開發(fā)商就笑，找上門來的，不宰白不宰。有海外建商和我們說，他們最愛大陸開發(fā)商。但海外房產(chǎn)最重要的是地段，而不是誰開發(fā)。
4、當(dāng)?shù)爻浞终{(diào)研，法律手續(xù)齊全。萬達(dá)西班牙大廈項目是典型代表。后任市長不買前任的帳。當(dāng)?shù)匾灿蟹磳β暋２荒馨褔鴥?nèi)的做法慣性思維用到海外。老外可不買賬。在開發(fā)前，最好先調(diào)研。老外最好是對華友好的國家，至少是中立的。
5、時間段選擇。最好是在地價最低時買進(jìn)，房價最高時售出。因為買進(jìn)到出售，一般需要1~2年時間預(yù)售。所以預(yù)計2年后房價下跌的城市，最好目前不要買地進(jìn)行開發(fā)。但不是說一定不能買，只是少賺而已。只要地段好，還是可以開發(fā)。
七、海外舊房重建注意事項
1、時間段選擇。以洛杉磯為例。2012年進(jìn)行舊房翻新是最佳時間段。那時候房價低，舊房很便宜，2014年出售是很好的。現(xiàn)在洛杉磯價格已經(jīng)很高。而且基本靠華人拉動房價。2012年洛杉磯買房很火爆啊。但是洛杉磯現(xiàn)在推到重建沒有以前賺的多。2012年在洛杉磯Arcadia阿卡迪亞買舊房重建，2014年售出，確實賺了很多錢。300萬美元買舊房，90萬美元建設(shè)，700萬美元售出很正常。現(xiàn)在房價高昂，地價也高昂，房價有下跌趨勢。因為洛杉磯和溫哥華一樣，完全是靠華人買房。華人現(xiàn)在冷下來，買的人少了，另外現(xiàn)在外匯管制，人民幣出不去，造成海外豪宅價格下跌首當(dāng)其沖。所以前幾年很好的市場，現(xiàn)在到不一定是很好市場。悉尼也是這種情況。當(dāng)?shù)孛襟w預(yù)計悉尼房價將腰斬。我們認(rèn)為這到不至于，但是下跌是肯定的。
2、地段：CBD、最好學(xué)區(qū)。比如紐約，翻新、重建最好在曼哈頓，舊金山最好在Palo Alto學(xué)區(qū)。這樣就是房東市場，買的人多，無形中售價也增高，買家相互去抬價。舊金山Palo Alto為例，現(xiàn)在建好出售，一般有7個買家競爭。在最優(yōu)地段主要是為了不愁賣。即使房價下跌也是如此。房價再下跌，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)房子還是有人買。不是優(yōu)質(zhì)的就難說了。這也是一種預(yù)期保證。
3、資金準(zhǔn)備。前提是有資金準(zhǔn)備。中型城市50萬美元，大城市300萬甚至更多資金。比如亞特蘭大，40萬美元可以重建一套。資金需要在海外銀行賬戶。最好早早出去，為申請貸款做準(zhǔn)備。當(dāng)然，不貸款也可以。
4、找當(dāng)?shù)匾?guī)劃師、建商。當(dāng)?shù)匾?guī)劃師熟悉當(dāng)?shù)匾?guī)則，和當(dāng)?shù)卣L期打交道，人際關(guān)系較熟悉。熟悉當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)和熱賣房型，熟悉當(dāng)?shù)鼐用袂闆r。最好找當(dāng)?shù)亟ㄉ蹋麄兒彤?dāng)?shù)鼐用袷煜ぁ＞用袢f一有意見，他們也能擺平。
5、重建與賣房。舊房重建和買房差別很大。中介賣房子很容易，隨便忽悠即可，反正不是自己買，花別人的錢心不疼，也沒感覺。舊房重建不一樣，那真是要賺錢的。賣房不一樣，房價即使下跌，租金還在。重建、開發(fā)就怕高價買進(jìn)，房價大跌時售出。所以重建比賣房子專業(yè)性要高多了。沒做過，不懂人士就不要吃這碗飯。
6、海外舊房重建核心。海外舊房重建核心，和海外房產(chǎn)投資是一個道理。除了華人炒作、買房，還有地理因素、人口增長、學(xué)區(qū)、氣候、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素。現(xiàn)在，華人該炒的已經(jīng)炒了，一窩風(fēng)已經(jīng)過去了。溫哥華、洛杉磯、悉尼、倫敦都已經(jīng)炒過了。房價都炒的下跌了。那么現(xiàn)在重建核心看什么呢？房價看經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)看公司，公司看技術(shù)，技術(shù)看未來趨勢。所以主要還是看城市核心競爭力。按照這個理論，硅谷在5~10年內(nèi)是可以做的。世界從互聯(lián)網(wǎng)到移動互聯(lián)網(wǎng)，下一個是什么？有2個，一個是虛擬現(xiàn)實技術(shù)，另外一個是AI人工智能。這2個都在硅谷公司手里。科技對一個城市競爭力越來越重要。注意事項估價是必須程序，自己不會，可以請人。最好和賣家直接談，不要繞過很多中介，每個中介都要扒一層皮。未來趨勢最重要。
海外好房網(wǎng)獨(dú)家！
真心的，如果你連了解真實項目都要來百度問，我倒是建議你別去投房產(chǎn)了~在香港做點美元投資算了…房產(chǎn)風(fēng)險比你想得好~
如何進(jìn)行海外房產(chǎn)投資
如何進(jìn)行海外房產(chǎn)投資 一、明確投資策略和目標(biāo) 海外房產(chǎn)投資需要制定明確的策略和目標(biāo)。投資者應(yīng)首先考慮投資目的，是為了子女教育、養(yǎng)老規(guī)劃、資產(chǎn)配置還是租金收入。了解目標(biāo)國家的經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場狀況和政策環(huán)境也是至關(guān)重要的。二、資金準(zhǔn)備與預(yù)算規(guī)劃 進(jìn)行海外房產(chǎn)投資需要有足夠的資金準(zhǔn)備。投資者需要...
歐洲房產(chǎn)投資需要注意什么
但要識破也很簡單，購房時尋求專業(yè)、權(quán)威的海外房產(chǎn)機(jī)構(gòu)幫助，或者要求中介出具房產(chǎn)專業(yè)報告，明確房產(chǎn)價值;對于租金回報偏高的物業(yè)，多加謹(jǐn)慎，采用對比周邊租金水平，細(xì)看租約解約條款等方法即可，但是與美國相同，購置房產(chǎn)需要支付一筆費(fèi)用給到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。延展閱讀 新加坡房產(chǎn)投資有哪些需要注意的?1、外國人...
中資海外房產(chǎn)投資為什么退潮?
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者通過采訪海外房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士以及資料查詢發(fā)現(xiàn),平安好房2014年至2015年間在平臺上銷售上述眾籌產(chǎn)品,彼時中資房企海外投資正值高峰。如今高潮退去,至少有兩個項目銷售仍未完成,兌付將延期。 仲量聯(lián)行曾在2015年初發(fā)布報告稱,2014年中國海外房地產(chǎn)投資達(dá)165億美元,同比增長46%,并創(chuàng)下歷史新高;而日前...
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1. 明確投資目標(biāo)與預(yù)算：在投資之前，了解自己的需求和目標(biāo)是非常重要的。是追求資產(chǎn)保值還是追求高收益？長期持有還是短期炒作？根據(jù)這些目標(biāo)來制定預(yù)算，確保投資的可行性和可持續(xù)性。2. 了解目標(biāo)國家的房地產(chǎn)市場及政策：每個國家的房地產(chǎn)市場都有其獨(dú)特的特點和政策環(huán)境。例如，某些國家可能對海外購房有...
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且馬來西亞許多房產(chǎn)的特色就是無敵海景。這些海景房都是沿海岸線建設(shè)，所以很多時候，能看到我們的房子并不是正南正北正東正西的朝向。但反而這個才擁有更好的戶外風(fēng)景。3.誤區(qū)：物業(yè)便宜賺得更多在海外投資中，有的購房者熱衷購買物業(yè)便宜的樓盤，認(rèn)為物業(yè)便宜就一定能夠賺得多、得到更高的回報率。建議：...
海外投資的利與弊!求分析
海外房產(chǎn)憑借卓越的升值潛力丶低成本的投資門檻，吸引著越來越多的中國買家，尤其是以泰國丶馬來西亞丶新加坡等為主的東南亞新興市場迅猛發(fā)展，更多投資者嗅到了商機(jī)，逐步將目光轉(zhuǎn)向這塊財富“大蛋糕”—泰國。－為什麼選擇海外投資呢？1.資產(chǎn)配置的需求 對於不少高凈值的投資人群來說，持有單一貨幣的風(fēng)險太...
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海外房產(chǎn)保護(hù)主要涉及以下幾個方面：一、法律層面的保護(hù) 在海外購置房產(chǎn)時，了解并遵守當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)是至關(guān)重要的。投資者應(yīng)該熟悉相關(guān)法規(guī)，包括房地產(chǎn)法、投資法以及稅法等，確保自己的投資行為合法合規(guī)。此外，還需合理利用國際法和雙邊或多邊協(xié)議等國際法律文件，保障自己的合法權(quán)益不受侵犯。二、物業(yè)...
如何投資海外房產(chǎn)
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延吉市單向： ______ 目前海外投資的現(xiàn)狀是快速發(fā)展,勢不可擋.客觀來講,海外房產(chǎn)已經(jīng)受到絕大部分高凈值人群的關(guān)注,目前很多有前瞻性的移民公司都在花心思做海外房產(chǎn)了,主要原因有幾點:1、移民市場體量小,成交周期長,而海外房產(chǎn)作為一種資產(chǎn)配...
延吉市單向： ______ 了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況 “在 海外置業(yè),最主要的還是要了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場,并且要了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,這樣才算是比較理性的投資方式.”在投資海外房地產(chǎn)市場的時候,一定要對所 選擇投資的地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r做一次全面的了解,而...
延吉市單向： ______ 一、買還是不買? “買還是不買”對于很多人來說都是個難題,因為很多人都會遇見... 實際上,海外購房需要拋開個人喜好,通過對國際通行的房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)和指標(biāo)分析的...
延吉市單向： ______ 其實投資馬來西亞房產(chǎn)還是不錯的選擇,由于華人或多或少有“戀房”的情結(jié),即使到海外投資房產(chǎn),都會十分重視房子的內(nèi)部環(huán)境和裝修.馬來西亞的房產(chǎn)普遍為精裝修,部分購房者甚至?xí)艞壈l(fā)展商配套的“精裝修”,加錢改成“豪華裝修...
延吉市單向： ______ 1、選擇配套齊全的房子2、選擇熱門的旅游景區(qū)3、選擇品牌或者有良好物業(yè)管理的房子4、選擇有物業(yè)托管的房子
延吉市單向： ______ 房產(chǎn)投資人說: 第一,思想觀念最重要.我們應(yīng)擺正我們的思想觀點,我們投資的是澳洲市場,而不是國內(nèi)市場,所以請投資澳洲市場的人,不要戴著國內(nèi)市場的眼鏡去看待澳洲市場. 第二,找準(zhǔn)專業(yè)人士.術(shù)業(yè)有專攻,拔牙我們肯定是找牙...
延吉市單向： ______ 純投資一般選日本泰國,教育型投資英美加澳,購房拿黃金簽證:希臘葡萄牙西班牙,如果預(yù)算低一點的話首先考慮日本和泰國這兩個國家,當(dāng)然市面上也有很多推越南柬埔寨的.具體我建議還是要找靠譜的公司,個人推薦海星海外房產(chǎn),很方便,我個人覺得還不錯.
延吉市單向： ______ 1、海外人士應(yīng)投資公寓 海外人士只能購買柬埔寨公寓或分契式產(chǎn)權(quán)類房屋.這表示有關(guān)土地產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商,而開發(fā)商在建筑有關(guān)房產(chǎn)之后,再把產(chǎn)權(quán)分成契式產(chǎn)權(quán)并銷售.其實,這類型房產(chǎn)大致上都是新項目,主要是開放給海外投資,而通...
延吉市單向： ______ 海外置業(yè)是對于購置非本國土地、房屋,進(jìn)行非本國房地產(chǎn)交換,包括房屋買賣,租賃等一系列活動的總稱.海外置業(yè)的優(yōu)勢:1、穩(wěn)定的升值與投資回報,分散投資,降低風(fēng)險;2、充分利用銀行貸款,貸款更可只還利息不還本金;3、物業(yè)可作自住或投資用途;4、房屋產(chǎn)權(quán)為永久業(yè)權(quán),且購買手續(xù)簡便、可靠;5、房產(chǎn)更可獲得稅務(wù)優(yōu)惠;6、房產(chǎn)可成為你的移民認(rèn)可資產(chǎn),有助移民批核;7、地產(chǎn)穩(wěn)健增值;2016年最熱門海外置業(yè)城市——迪拜.海外房地產(chǎn)投資趨勢已經(jīng)愈加明顯,其中海外市場表現(xiàn)最好的黑馬——迪拜.迪拜由于2020年的世博會、世界地區(qū)最高的投資回報率(8%)成為越來越多的海外地產(chǎn)投資人士的首選.
延吉市單向： ______ 關(guān)于海外房產(chǎn)投資的技巧,首先呢,你要選擇投資哪個國家,哪個城市,較為熱門的國家基本上就是美國、英國、澳洲、加拿大等等、確定了投資區(qū)域,其次還應(yīng)該了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的政策,很多國家在買房制度和管理上雖然做到了透明且規(guī)范,但是如果不了解,容易出現(xiàn)成本計算失誤等情況,尤其是在稅務(wù)這一塊.可以選擇一個靠譜且專業(yè)的中介公司,比如,像仲量聯(lián)行這樣有著豐富海外買房專業(yè)經(jīng)驗的平臺,就為國內(nèi)投資客全程提供最專業(yè)的海外房產(chǎn)投資建議和幫助,一站式解決海外置業(yè)難題.借助專業(yè)的力量,會更加放心的.
