如何在北京買房
目錄：
一、基礎(chǔ)認(rèn)識：北京按區(qū)劃分的4個梯隊
二、樓市特征：明白這4點，北京買房很輕松
三、學(xué)區(qū)房：不懂北京的學(xué)區(qū)千萬別碰學(xué)區(qū)房
四、購房區(qū)域選擇
五、二手房貸款與稅費：最劃算的貸款方法是怎樣的？
六、關(guān)于北京樓市的幾個觀點
一、基礎(chǔ)認(rèn)識：北京按區(qū)劃分的4個梯隊
經(jīng)過崇文宣武兩區(qū)合并后，北京目前有16區(qū)，根據(jù)各區(qū)發(fā)展和定位，可以劃分成四個梯隊：
第一梯隊，北京的核心區(qū)（老城區(qū)）：東城區(qū)、西城區(qū)。
這是北京最核心的位置，也是老北京口中的城區(qū)，在老北京的概念里，只有進了東西兩城才算北京人。自然，這里也是北京歷史最悠久、房價最貴的地方。
第二梯隊，拓展區(qū)（新城區(qū)）：朝陽、海淀、石景山、豐臺。
新城區(qū)圍繞東西城而起，北京一半的人口都在這四個區(qū)里，也是外來人口的主要落腳地。其中又以朝陽、海淀兩區(qū)發(fā)展得最好。
石景山面積只比西城大一點，以前是工業(yè)基地，現(xiàn)在改為居住區(qū)。豐臺比較亂，城南二到五環(huán)的大部分都屬于豐臺，相比海淀、朝陽，豐臺的發(fā)展比較落后。
第三梯隊，發(fā)展新區(qū)：昌平、順義、通州、大興、房山。
這五個區(qū)是北京的近郊區(qū)，三成人口在這里。房價不到城區(qū)一半，是剛需買房“性價比”最高的地方。
第四梯隊，是北京的偏遠(yuǎn)郊區(qū)（所謂的生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)）：門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶。
連地鐵的邊都挨不著，住在郊區(qū)的人都覺得它們是郊區(qū)，屬于姥姥不親、舅舅不愛的角落區(qū)域。
現(xiàn)在所說的北京城區(qū)，一般是指城六區(qū)，在核心的東西城區(qū)基礎(chǔ)上再加上4個新城區(qū)，北京8成的教育、商業(yè)和醫(yī)療資源集中小小的城六區(qū)里。
二、樓市特征：明白這4點，北京買房很輕松
1.城六區(qū)不一樣的四個發(fā)展方向
關(guān)于北京老城區(qū)，以前有一句話叫做“東富西貴，南貧北賤”。
北京東邊有一條歷史有名的京杭大運河，商賈云集，是富人聚集地。
西邊環(huán)境好，多權(quán)貴居住。南邊平民百姓居多，北邊多是做苦工的人，所以叫做“南貧北賤”。
現(xiàn)在當(dāng)然已經(jīng)不一樣，也可以簡單概括成一句話：“東商西學(xué)，南輕北重”。東邊多商業(yè)、金融、娛樂，國貿(mào)、三里屯都在這個方向。
西邊教育強，從小學(xué)到初中、高中再到大學(xué)，西城和海淀占了北京大部分的頂尖教育資源，清華北大等一大批頂尖大學(xué)都在這里。
東西兩邊整體變化不大，一直都是優(yōu)勢聚集地。而北邊近年發(fā)展很快，中關(guān)村、上地等都在這里，聚集大量知名科技企業(yè)：騰訊、新浪、網(wǎng)易、華為、聯(lián)想、百度、清華同方等，通過科技帶動發(fā)展，大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)搬遷過去。
從四環(huán)開始，北部就優(yōu)于北京的其它三個方向。南面雖然也有所發(fā)展，但相對東西北三面仍然較為落后，核心功能還是居住為主，教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等多方面存在劣勢，是四個方向中發(fā)展得最差的，而且越靠近市中心這種現(xiàn)象越明顯。
這四個不同的發(fā)展方向體現(xiàn)在城六區(qū)，出了城六區(qū)就不適用了。
2.四環(huán)內(nèi)是老房子的天下
北京，一國之首都，第一反應(yīng)就是想到高樓大廈。
然而因為歷史、政治等各種原因，實際上只有國貿(mào)一帶有大量的高樓，整個北京越是靠近市中心，房子越是老破小。
如果你想要買到中心位置的房子，你就不能太在意房子的環(huán)境、樓齡和戶型，因為九成九的房子你都不會滿意的。
四環(huán)以內(nèi)，十年樓齡以內(nèi)的房子一房難尋。
二環(huán)內(nèi)更是90年代的房子都能稱之為“新房”，五六十年代的房子都還有在掛牌交易，這些老古董一樣的房子可想而知它們的戶型、小區(qū)設(shè)計有多落后于時代。買老城區(qū)，你就不能太糾結(jié)這些。
相比新城區(qū)，老城區(qū)環(huán)境差亂，房子破舊，住的很多都是有錢的窮人，空守著上千萬的房子，卻享受著八九十年代的生活品質(zhì)。
雖說居住便利，出門方便，但居住舒適度很低，房價卻很高。
對于很多人來說，四環(huán)外一棟棟商場、醫(yī)院、學(xué)校拔地而起，地鐵延伸而至，和老城區(qū)的配套、交通差距越來越小，居住環(huán)境更舒適，似乎四五環(huán)的新房會比二三環(huán)的老房子更好。
但是四環(huán)外還有很多土地可以開發(fā)，而老城區(qū)地就那么多，能蓋的都已經(jīng)蓋完，房子再老那也是核心地段的絕版資源。老城區(qū)的配套可以改善，四環(huán)外跟北京市中心的距離卻永遠(yuǎn)不可能拉近。
3.北京中心地段不一定就更難買
越靠近市中心、越靠近CBD，房價越貴，購房門檻越高。這似乎成了我們默認(rèn)的規(guī)則，但這放在北京只對了一半，中心地段的房子房價會更貴，但卻不一定入手門檻更高。
（1）東西城的購房門檻反而更低。
東西城雖然是北京房價最高的地方，但東西城有一種“特產(chǎn)”——公房。
購買公房可以按真實價格貸款，而普通商品房普遍要按不到半價進行貸款。通過購買公房，東西城買房的實際首付比朝陽海淀還低。
具體公房是怎么一回事，第五部分會詳細(xì)介紹。
（2）北京城南部是價格洼地。
注意是價格洼地，而不是價值洼地。北京城南方向由于教育、產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療等資源劣勢，和傳統(tǒng)地域觀念影響，同一環(huán)線比東西北三個方向便宜好幾萬，北三環(huán)二手房賣9萬，到了南三環(huán)只要6萬多，近3萬的價差。與價格相對應(yīng)，城南除了位置近就一點優(yōu)勢都沒有了。
（3）北京CBD房價并不高。
北京CBD國貿(mào)一帶，位于東三環(huán)，八萬就已經(jīng)能買到不錯的二手房，而且是2004年以后的房子，在三環(huán)，妥妥的是新房。
廣州CBD珠江新城二手房都接近8萬了，而且是全市最高價，北京CBD也才賣8萬，離東西城11萬還遠(yuǎn)著呢。
如果能接受商住混合的樓盤，六萬的房子都有得挑。放在北京，CBD這個房價絕對便宜！
4.通州雖遠(yuǎn)，門檻不低
通州雖然已經(jīng)去到五環(huán)外接近六環(huán)，但中心區(qū)域二手房價仍然要五萬多。而同等距離下，往南只要三萬多，往北4萬多，往西4萬。通州作為城市副中心的價值在房價上已經(jīng)開始體現(xiàn)。
另一方面通州的購房資格也是最嚴(yán)的，不僅要有北京5年社保，而且非北京人和已有1套住房的北京其他區(qū)縣戶籍居民，要最近3年在通州連續(xù)繳納社保才能在通州買房。
四、學(xué)區(qū)房：不懂北京的學(xué)區(qū)千萬別碰學(xué)區(qū)房
今年4月，北京各區(qū)陸續(xù)發(fā)布各種教育政策，多校劃片、電腦派位、“六年一學(xué)位”，各種政策炮轟下，學(xué)區(qū)房到底會發(fā)生什么變化呢？我們且來看一下。
1. 多校劃片成為趨勢，重新定義學(xué)區(qū)房
北京教育質(zhì)量最好的三個區(qū)，按實力排名：西城、東城、海淀。其中東城、海淀兩區(qū)，外加豐臺都已確定“多校劃片”政策。
多校劃片：孩子入學(xué)時不再對應(yīng)一所小學(xué)，而是對應(yīng)多所小學(xué)，通過隨機派位方式?jīng)Q定最終上哪個小學(xué)。
“多校劃片”意味著這幾個區(qū)的學(xué)區(qū)房不再對應(yīng)某一所學(xué)校，哪怕這套房子以前對應(yīng)的是一流學(xué)校，你的孩子也可能會被派位到三流學(xué)校去。
其它區(qū)的進度雖然不及這3個區(qū)，但是根據(jù)北京市教委2018年提出的“穩(wěn)妥推進單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式”，和教育部明確提出的在大城市推廣“多校劃片”政策，多校劃片遲早會鋪開來，并將逐漸取代單校劃片，買房定小學(xué)將成歷史。
具體東西城、海淀區(qū)的學(xué)區(qū)劃片范圍可在文末查看。
2.擇校變擇校區(qū)，西城是最佳選擇
東城區(qū)、西城區(qū)是北京優(yōu)質(zhì)教育資源最集中的區(qū)域，每所學(xué)校的實力都不弱，即便實行了“多校劃片”，上不了這所名校，還有另外的名校可以上，對學(xué)區(qū)房價格的影響不像其它區(qū)那么大。
但是對于教育資源不均衡的片區(qū)來說，學(xué)區(qū)房就危險了。譬如豐臺只有幾所好學(xué)校，在大部分都是普通或者差學(xué)校的情況，大家都不愿意為學(xué)區(qū)支付高額溢價。
而海淀雖然有人大附中附小、清華附中附小、北大附中附小、中關(guān)村一、二、三小等這些頂尖的小學(xué)，但是普通小學(xué)更多，整體教育質(zhì)量不及東西兩城，不均衡的教育質(zhì)量也會對海淀的學(xué)區(qū)房有所影響。
綜合來看，最佳的學(xué)區(qū)房仍然是西城區(qū):
（1）西城整體教育質(zhì)量最好
西城的教育質(zhì)量公認(rèn)是整個北京最好的，哪怕區(qū)內(nèi)的差學(xué)校都比區(qū)外大部分學(xué)校更優(yōu)質(zhì)。不說最好的金融街、德勝學(xué)區(qū)，以月壇學(xué)區(qū)為例，學(xué)區(qū)對應(yīng)的五個學(xué)校中最差的第二實驗小學(xué)白云路分校和復(fù)興門外第一小學(xué)也有北京小學(xué)的中等水平。
（2）西城目前還是單校劃片為主，多校劃片為輔，優(yōu)先對應(yīng)單一學(xué)校。
以目前的政策，西城只有在房子所對應(yīng)的學(xué)校招生名額滿員后，才會在學(xué)區(qū)內(nèi)進行多校劃片來調(diào)劑。
而西城整體生源少，學(xué)位不缺，只要不是競爭金融街、德勝最頂尖的第二實驗小學(xué)、育翔小學(xué)等，有房產(chǎn)的情況下，單校對應(yīng)入學(xué)基本沒問題。
哪怕我剛才說的月壇學(xué)區(qū)最好的育民小學(xué)，西城區(qū)前五的小學(xué)，去年都不需要調(diào)劑。
（3）西城沒有“六年一學(xué)位”。
東城、海淀都已經(jīng)實施“六年一學(xué)位”，也就是房子六年內(nèi)只能對應(yīng)一個學(xué)位，而西城還沒有具體相關(guān)規(guī)定。
也就是說以現(xiàn)在的政策，哪怕房子前任業(yè)主的孩子還在讀書，你買房后仍然能入學(xué)，而且理論上只要沒有學(xué)校家訪調(diào)查，你完全可以將房子中途轉(zhuǎn)手。
但是保險起見，為了預(yù)防政策變化，如果在西城購房，還是選擇學(xué)位未被占用的學(xué)區(qū)房為好，前兩年也先不要賣房。
3.買學(xué)區(qū)房，小學(xué)比初中更重要
（1）初中學(xué)區(qū)房的作用不大
小學(xué)和初中哪個更重要很難說清楚，但如果是買學(xué)區(qū)房那就一定是小學(xué)學(xué)區(qū)更重要。
北京目前的小升初政策是全區(qū)填報錄取加學(xué)區(qū)隨機派位，也就是說哪怕你學(xué)區(qū)的初中不好，你也有機會填報本行政區(qū)內(nèi)其他學(xué)區(qū)的好初中。
而且小升初在本區(qū)內(nèi)換學(xué)區(qū)也不需要另有房產(chǎn)，只要在本區(qū)有小學(xué)學(xué)籍，就能讀本區(qū)的初中。
另一方面，小升初統(tǒng)一按學(xué)籍實行就近原則，哪怕是西城也沒有單一對應(yīng)學(xué)區(qū)的概念。
實際上你只能挑小學(xué)，初中最多給你保證是“菜單”上的菜，最后上的是哪一道菜誰也不知道。初中的學(xué)區(qū)再好，作用也比不上小學(xué)。
（2）政策年年變，初中太遠(yuǎn)，只爭朝夕
近幾年，北京的學(xué)區(qū)房相關(guān)政策每年都有新的變化。哪怕你挑到初中最好的學(xué)區(qū)房，6年小學(xué)讀完，到時候你房子還屬不屬于這個學(xué)區(qū)誰也說不準(zhǔn)。
與其博遙遠(yuǎn)的初中，倒不如先抓住眼前的小學(xué)。
（3）特殊小升初
部分小學(xué)會有“九年一貫制”、“對口直升”兩種小升初方式，兩者差別在于“九年一貫制”是百分百直升，而“對口直升”是按比例直升。
九年一貫制：一到九年級直升，不存在小升初擇校環(huán)節(jié)。
對口直升：在小升初環(huán)節(jié)，讓小學(xué)一定比例的學(xué)生直接對口升入強初中。
通過這兩種方式都能達(dá)到直升強初中的目的，但會有強弱配的情況（弱小學(xué)配強初中），如果有意九年一貫制或者對口直升的小學(xué)就要注意對應(yīng)的初中質(zhì)量。
本文末會附上東西城、海淀區(qū)九年一貫制小學(xué)和對口直升小學(xué)所對應(yīng)的初中。
4.租房也有學(xué)區(qū)，但只有最低保障
整個北京都已經(jīng)可以租房入學(xué)，即使是東西城區(qū)，租房也能享受學(xué)位。
但是租房入學(xué)的條件嚴(yán)格，實際符合要求的家庭并不多。
北京戶籍家庭的具體規(guī)定包括：租房者三年內(nèi)連續(xù)在所在城區(qū)交社保，補繳無效；家庭在京沒有任何房產(chǎn)，且三年內(nèi)不能有交易記錄；所租房子正規(guī)合法，車庫房、過道房、公租房等無效；嚴(yán)審戶口，全家不在一個戶口本上的情形無效。 非北京戶籍要求五證：在京務(wù)工就業(yè)證明、在京實際住所居住證明、全家戶口簿、北京市居住證（或有效期內(nèi)居住登記卡）、戶籍地?zé)o監(jiān)護條件證明。
不管是否北京戶籍，審核條件都相當(dāng)嚴(yán)格，租房的人多，符合條件的人少。
而且北京六大城區(qū)的租房入學(xué)都只能多校劃片，哪怕租在西城區(qū)也只能等有房者先對應(yīng)單校入學(xué)再進行電腦派位。
而且租房的入學(xué)順位最低，以西城為例：
西城區(qū)優(yōu)先保證房產(chǎn)由父母持有的京籍孩子單校劃片；
其次是房產(chǎn)由四老（爺爺、奶奶、外公、外婆）持有的京籍孩子；
剩下的是第三順位，租房人群又是其中優(yōu)先度最低的。
當(dāng)學(xué)區(qū)名額已滿的時候，就會將學(xué)生調(diào)劑到其它學(xué)區(qū)。
至于會不會調(diào)劑到更好的學(xué)校？做夢吧。
5. 教育趨向平均化，學(xué)區(qū)價值更加凸顯
北京將教育資源均衡化的意圖很明顯，多校劃片會逐漸取代單校劃片。
但是教育資源的地區(qū)分布不平衡是不可改變的，隨著多校劃片的推進，會產(chǎn)生這兩個變化：
（1）大量非優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的學(xué)區(qū)價值會大減。
既然不能對應(yīng)學(xué)校，購房者就不會愿意支付這么高的學(xué)區(qū)溢價。
只有兩種學(xué)區(qū)房仍然會有人愿意支付高溢價：一是強教育片區(qū)，有托底保證；二是有頂尖學(xué)校的學(xué)區(qū)，值得一拼，如海淀的中關(guān)村一小。
（2）東西城區(qū)學(xué)區(qū)房會更受歡迎。在其它各區(qū)已經(jīng)不能保證就讀好學(xué)校的情況，還想要讀好學(xué)校怎么辦？
只能選教育實力最均衡、最好的東西城區(qū)，運氣再差分到的學(xué)校都比你外面的好。
6.想要讀好學(xué)校，還得買學(xué)區(qū)房
多校劃片最終會成為大趨勢，但學(xué)區(qū)房還是學(xué)區(qū)房，該買的還是得買。
因為：有學(xué)區(qū)房，不一定能讀好學(xué)校；但沒有學(xué)區(qū)房，那就一定不能讀好學(xué)校。
如果整個學(xué)區(qū)都沒有好學(xué)校，就算讓你幕后找關(guān)系操縱都劃不到好學(xué)校。想要讀到好學(xué)校，除了學(xué)區(qū)房，你別無選擇。
五、購房區(qū)域選擇
1.注重教育：首選西城，其次東城、海淀。如有疑惑，詳看上一部分。
2.剛需自住挑工作生活所在片區(qū)的房子來買，在此基礎(chǔ)上可以結(jié)合以下兩點：
（1）想要離市區(qū)近：往南部考慮，相比其它三個方向更便宜。
（2）想要居住體驗好：到四五環(huán)去，地鐵、商業(yè)配套正在起來，房子比老城區(qū)新，環(huán)境也更好，只要買在地鐵邊上，來往市中心也挺方便的。
3.投資穩(wěn)妥：不差錢必然是首選東西城，不僅是地段核心，還有學(xué)區(qū)優(yōu)勢。
其次考慮海淀、朝陽、通州，海淀和朝陽是除東西城外，發(fā)展最好、位置最近的兩個區(qū)。而通州是城市副中心，但是限購更嚴(yán)格。
4.想要博取大收益的，可以賭城南的未來。
地段永遠(yuǎn)稀缺，只要配套能跟上就城南發(fā)展肯定不會差，關(guān)鍵是能不能、什么時候能完善城南的配套。選擇南部有地鐵的、好學(xué)區(qū)的、近商場的房子最有潛力。
5.資金實力較差的，在發(fā)展新區(qū)挨著地鐵買：房山、大興、順義、昌平。
這些地方以剛需為主，主打“性價比”，也就是說便宜，但并不稀缺，優(yōu)勢不明顯，投資有風(fēng)險。
6.偏遠(yuǎn)郊區(qū)。除了當(dāng)?shù)鼐用瘢耆槐乜紤]。
六、二手房貸款與稅費：最劃算的貸款方法是怎樣的？
1.北京稅費征收規(guī)定
在說怎么貸款最劃算之前，有必要先講清楚北京的貸款和稅費征收規(guī)定。
（1）普通住宅與非普通住宅
首先，大家先要了解“普通住宅”這個概念，因為北京絕大部分大家以為的普通住宅都不符合規(guī)定的“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)。
北京的普通住宅必須同時滿足三個條件：
①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；
②單套建筑面積在140平方米（含）以下；
③價格應(yīng)當(dāng)?shù)陀谒趨^(qū)域住房指導(dǎo)價，單價和總價至少有一個在標(biāo)準(zhǔn)之下。
很顯然，北京五環(huán)哪來4萬以下的房子？
光看價格標(biāo)準(zhǔn)就知道九成九的房子都不是普通住宅。
那么普通住宅和非普通住宅貸款和稅費有何區(qū)別？
（2）首付比例與稅費
首先貸款額度不一樣：
普通住宅的首套首付比例最低3.5成，二套首付比列最低6成。
非普通住宅的首套首付比例最低4成，二套首付比列最低8成。
其次稅費不一樣：
二手房交易主要包括三個稅：契稅、增值稅、個人所得稅。
契稅：普通住宅和非普一樣，首套90平以下1%，首套90平以上1.5%，二套3%。非普通住宅一律3%。
增值稅：普通住宅滿2年免征，非普滿2年差額征收5.6%。不滿2年皆為全額征收。
個人所得稅：普通住宅和非普一律為總價的1%或盈利的20%。
注：①所有稅率的稅基按網(wǎng)簽價算，而非實際成交價格；
②除以1.05為快速換算成不含稅價格；
③賣方承擔(dān)的稅費實際還是會落到買方上；
很明顯，無論是貸款比例還是稅費，普通住宅都比非普更優(yōu)惠。
所以在北京買房，將網(wǎng)簽價控制在普通住宅的指導(dǎo)價之下，所繳納的稅費會低很多，二套的實際貸款額度也往往會更高。
而對于經(jīng)濟適用房和公房，還有額外的土地出讓金和綜合地價款。
一類經(jīng)濟適用房（兩限房，限房價、現(xiàn)地價，滿5年才能交易），需補交綜合地價款，其它稅費按照商品房標(biāo)準(zhǔn)計算：
二類經(jīng)濟適用房（回遷房、集資房）和公房，需補交土地出讓金，不管價格、大小，交易稅費統(tǒng)一按普通住宅計算：
要注意的是，經(jīng)濟適用房和公房經(jīng)過首次交易后，住房性質(zhì)都會轉(zhuǎn)變成普通商品房。
接下來就是重點了。
2. 二手房怎么貸款最劃算？
根據(jù)貸款和稅費征收的規(guī)定，可以整理出以下幾點：
(1) 除了全款普通住宅購房者之外，買二類經(jīng)濟適用房（回遷房、集資房）和公房更劃算。
經(jīng)適房和公房由于沒有交易記錄，個稅基本都是按總價的1%來算，相比商品房按盈利的20%來算，稅費會更低。
而且二類經(jīng)適房和公房不管面積大小、價格高低都按普通住宅算，不會因為面積過大而稅率變大，首套可以按實際價格貸款6.5成。
(2) 普通商品房按指導(dǎo)價網(wǎng)簽最劃算，滿五唯一房子可選擇按真實價網(wǎng)簽以減輕首付壓力。
①不滿2的普通商品房按指導(dǎo)價貸款最劃算。
以五環(huán)內(nèi)700萬的房價來算，作為普通住宅按指導(dǎo)價468萬網(wǎng)簽，原價一般也是差不多，這里也按468萬算。
按指導(dǎo)價網(wǎng)簽，首套實際貸款情況是：需付契稅、增值稅、個人所得稅（差額為0）首付：700-468*0.65+468/1.05*（1.5%+5.6%）=427.4萬其中貸款304.2萬，稅費31.6萬。如果按700萬的網(wǎng)簽價，評估價估算9成：需付契稅、增值稅、個人所得稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*（1.5%+5.6%）+（700-468）*20%=415.7萬，其中貸款378萬，稅費93.7萬。
計算下來，網(wǎng)簽價簽高了，雖然貸款額度高74萬，但因為稅費高，首付變化不大，卻要多付稅費62萬，實際首付并沒有減少多少，月供壓力也會更大。
②滿2不滿5的普通商品依然是按指導(dǎo)價最劃算
同樣以剛才案列來算：
按指導(dǎo)價：需付契稅、個人所得稅（差額為0）首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5萬貸款304.2萬，稅費6.7萬。如果按700萬的網(wǎng)簽價：需付契稅、增值稅、個人所得稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*（20%+5.6%）=391.4萬貸款378萬，稅費69.4萬。
在滿2的情況下，稅費會增加63萬，首付輕松11萬，顯然按指導(dǎo)價更劃算。
③滿5唯一的普通商品房最好按真實價網(wǎng)簽；
同樣是上述案例：
按指導(dǎo)價：只需付契稅首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5萬。貸款304.2萬，稅費6.7萬。如果按700萬的網(wǎng)簽價：需付契稅、增值稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*5.6%=345萬貸款378萬，稅費23萬。
在滿5唯一的情況下，稅費會增加17萬，首付輕松57.5萬，對于首付不足，但還款能力足夠的人來說，可以選擇按真實價網(wǎng)簽。
但是要注意，真實價網(wǎng)簽意味著成為非普住宅，轉(zhuǎn)手的時候稅費會更高，要滿五唯一才能將影響降到最低。對于投資者，有能力還是按指導(dǎo)價網(wǎng)簽最合理。
具體來看，總價越高，滿五唯一的房子簽真實價的貸款優(yōu)勢會越大。總價越低，指導(dǎo)價的優(yōu)惠會越明顯。
(3) 全款土豪，網(wǎng)簽價越低越好。
對于全款買房的土豪，不用考慮貸款，只需考慮稅費，自然是網(wǎng)簽價越低，繳稅就越少。
但是不同的區(qū)、不同的房子房管局都會有最低指導(dǎo)價，就算贈送也不會讓你網(wǎng)簽到0。但不管怎樣，簽到最低價最好。
六、關(guān)于北京樓市的幾個觀點
1.改善勉力支撐，剛需寸步難行。
北京城六區(qū)的購房主體還是改善人群，通過賣一買一的方式來升級房產(chǎn)，純剛需首套買房只是少數(shù)，各種政策控制下，購房不僅有名額門檻，連資金門檻都比表面上的高得多。
房價越來越高，限制越來越多，不難想象，在北京買房的難度會越難越大，要上車的還是要盡早。
2.房價再貴，永遠(yuǎn)不缺有錢人。
北京作為首都，買不起房的人多，有錢人也多。無數(shù)的頂尖大學(xué)、頂尖企業(yè)都聚集在北京，永遠(yuǎn)不缺買得起房的人。
買得起的在俯視，買不起的在仰望，永遠(yuǎn)別以窮人的心態(tài)去揣度北京的樓市，否則你永遠(yuǎn)都看不清北京。
3.房價低點，入手時機
相比去年3.17新政前，整個北京的房價已經(jīng)下調(diào)了30%左右。六城區(qū)下調(diào)10%-15%，郊區(qū)下調(diào)20%-40%。
經(jīng)過一年半的下調(diào)，房價已經(jīng)接近低點，想要再大跌已經(jīng)不可能，要入手的話，現(xiàn)在就是好時機。
千言萬語，最后只有一句話：北京能買，北京難買。
不僅北京買房難，國內(nèi)房價升到高點，購房限制重重，國內(nèi)所有大城市買房都難。
我們將目光放到海外去看看，或許會另有收獲。
左態(tài)19687778806： 北京買房資格不夠怎么買房? -
定日縣組成： ______ 北京買房條件:1. 在北京連續(xù)滿五年納稅證明(指個人所得稅)或者在北京連續(xù)滿五年的社會保險證明;2. 有北京合法有效的暫住證;3. 購房人在北京沒有房屋,如果已經(jīng)結(jié)婚,夫妻雙方在在北京沒有房屋;身份證、結(jié)婚證和戶口本.4. 如果在北京以外的地方貸款買過一套房,符合以上條件在北京再貸款買房,首付款要百分之六十以上,包括百分之六十,貸款利率上浮百分之十.
左態(tài)19687778806： 有北京戶口怎么買房 -
定日縣組成： ______ 需要在連續(xù)滿五年納稅個人所得稅或者在北京繳納社保的證明材料,準(zhǔn)備好本人的身份證、結(jié)婚證和戶口本等材料.如果你在北京以外的地方貸款買過房并且沒有還完的,有申請購房貸款,就要接受百分之六十以上的首付款.
左態(tài)19687778806： 誰清楚在北京買房子有什么條件
定日縣組成： ______ 社保或者(個人所得)納稅交滿5年,所謂的滿5年是指你在買房的當(dāng)月往前推移5年,必須是連續(xù)繳納,中間斷了不算. 如果你是在北京做買賣,例如賣衣服,開實體店的,那么你只要在購買房的當(dāng)月往前推移5年,連續(xù)繳納滿5年的營業(yè)稅(就是你開店所辦的營業(yè)執(zhí)照每年繳納國家的稅費) 前面說的二條是必須符合的才能購房,說幾個小細(xì)節(jié)1:你在北京已購買房了,那么你就無法再購買,外地人只允許名下有一套京住房.2:你在北京有房,媳婦也是非北京戶口,那么你們也無法再購買房屋,一個家庭外地人如果有京式住房,那么就無法再次購買. 除非在你們結(jié)婚之前夫妻倆都購買有北京住房.
左態(tài)19687778806： 如何能在北京買一套房? -
定日縣組成： ______ 在北京一個普通人買一套房談和容易出飛你有真本實在北京找一份收入高的工作如果是女的可以找個北京小伙子這樣你的夢想才會成功
左態(tài)19687778806： 北京戶口買房資格最新政策是什么?
定日縣組成： ______ 你好,1:在北京連續(xù)滿五年納稅證明(指個人所得稅)或者在北京連續(xù)滿五年的社會保險證明; 2:有北京合法有效的暫住證;北京暫住證有效期為6個月,因此購房者買房時暫住證不能過期. 3:購房者在北京沒有房屋,如果已經(jīng)結(jié)婚,夫妻雙方在在北京沒有房屋;外地人在北京限購一套住房. 4:身份證、結(jié)婚證和戶口本. 注意:如果在北京以外的地方貸款買過一套房,符合以上條件在北京再貸款買房,首付款要百分之六十以上,包括百分之六十,貸款利率上浮百分之十.
左態(tài)19687778806： 在北京買房子需要哪些手續(xù) -
定日縣組成： ______ 百悅大通提示1:在北京連續(xù)滿五年納稅證明(指個人所得稅)或者在北京連續(xù)滿五年的社會保險證明; 2:有北京合法有效的暫住證; 3:購房人在北京沒有房屋,如果已經(jīng)結(jié)婚,夫妻雙方在在北京沒有房屋; 4:身份證、結(jié)婚證和戶口本. 5:如果在北京以外的地方貸款買過一套房,符合以上條件在北京再貸款買房,首付款要百分之六十以上,包括百分之六十,貸款利率上浮百分之十.
左態(tài)19687778806： 窮人如何在北京買房? -
定日縣組成： ______ 買房條件 1、年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人; 2、貸款到期時男士年不超過60歲,女士年齡不超過55歲; 3、有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來源,有還本付息能. 買房的流程: 1、與開發(fā)公司簽訂購房協(xié)議.
左態(tài)19687778806： 外籍人士在北京購房流程有哪些呢?
定日縣組成： ______ 從目前市場來看,華僑、港澳臺及外籍人士同大陸人士在購買豪宅的流程上基本類似,只不過增加一項買方需要到涉外審批辦公室進行審批手續(xù),然后才能購房.具體流程如下: 1、買賣雙方與經(jīng)紀(jì)公司簽署買賣合同; 2、買方到涉外審批辦公室進行審批; 3、買賣雙方提交過戶相關(guān)資料; 4、買賣雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù); 5、領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證.
左態(tài)19687778806： 我在北京上班2年,繳稅2年,沒有北京戶口,怎么在北京買房? -
定日縣組成： ______ 1.買商住兩用的房子,50年產(chǎn)權(quán),這個北京不限購2.找個北京人結(jié)婚,這樣你就是北京戶籍家庭,可以買房了.3.全款做房產(chǎn)公證,公證到你的名下4.以上都不想做,就去燕郊買吧,開車10分鐘到通州
左態(tài)19687778806： 外地人在北京買房子,應(yīng)該有哪些手續(xù)??? -
定日縣組成： ______ 你好! 一、 買房子時注意的事項: 1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法.就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》,并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進行開發(fā)的; 2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法.開發(fā)項目必須取得《...
一、基礎(chǔ)認(rèn)識：北京按區(qū)劃分的4個梯隊
二、樓市特征：明白這4點，北京買房很輕松
三、學(xué)區(qū)房：不懂北京的學(xué)區(qū)千萬別碰學(xué)區(qū)房
四、購房區(qū)域選擇
五、二手房貸款與稅費：最劃算的貸款方法是怎樣的？
六、關(guān)于北京樓市的幾個觀點
一、基礎(chǔ)認(rèn)識：北京按區(qū)劃分的4個梯隊
經(jīng)過崇文宣武兩區(qū)合并后，北京目前有16區(qū)，根據(jù)各區(qū)發(fā)展和定位，可以劃分成四個梯隊：
第一梯隊，北京的核心區(qū)（老城區(qū)）：東城區(qū)、西城區(qū)。
這是北京最核心的位置，也是老北京口中的城區(qū)，在老北京的概念里，只有進了東西兩城才算北京人。自然，這里也是北京歷史最悠久、房價最貴的地方。
第二梯隊，拓展區(qū)（新城區(qū)）：朝陽、海淀、石景山、豐臺。
新城區(qū)圍繞東西城而起，北京一半的人口都在這四個區(qū)里，也是外來人口的主要落腳地。其中又以朝陽、海淀兩區(qū)發(fā)展得最好。
石景山面積只比西城大一點，以前是工業(yè)基地，現(xiàn)在改為居住區(qū)。豐臺比較亂，城南二到五環(huán)的大部分都屬于豐臺，相比海淀、朝陽，豐臺的發(fā)展比較落后。
第三梯隊，發(fā)展新區(qū)：昌平、順義、通州、大興、房山。
這五個區(qū)是北京的近郊區(qū)，三成人口在這里。房價不到城區(qū)一半，是剛需買房“性價比”最高的地方。
第四梯隊，是北京的偏遠(yuǎn)郊區(qū)（所謂的生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)）：門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶。
連地鐵的邊都挨不著，住在郊區(qū)的人都覺得它們是郊區(qū)，屬于姥姥不親、舅舅不愛的角落區(qū)域。
現(xiàn)在所說的北京城區(qū)，一般是指城六區(qū)，在核心的東西城區(qū)基礎(chǔ)上再加上4個新城區(qū)，北京8成的教育、商業(yè)和醫(yī)療資源集中小小的城六區(qū)里。
二、樓市特征：明白這4點，北京買房很輕松
1.城六區(qū)不一樣的四個發(fā)展方向
關(guān)于北京老城區(qū)，以前有一句話叫做“東富西貴，南貧北賤”。
北京東邊有一條歷史有名的京杭大運河，商賈云集，是富人聚集地。
西邊環(huán)境好，多權(quán)貴居住。南邊平民百姓居多，北邊多是做苦工的人，所以叫做“南貧北賤”。
現(xiàn)在當(dāng)然已經(jīng)不一樣，也可以簡單概括成一句話：“東商西學(xué)，南輕北重”。東邊多商業(yè)、金融、娛樂，國貿(mào)、三里屯都在這個方向。
西邊教育強，從小學(xué)到初中、高中再到大學(xué)，西城和海淀占了北京大部分的頂尖教育資源，清華北大等一大批頂尖大學(xué)都在這里。
東西兩邊整體變化不大，一直都是優(yōu)勢聚集地。而北邊近年發(fā)展很快，中關(guān)村、上地等都在這里，聚集大量知名科技企業(yè)：騰訊、新浪、網(wǎng)易、華為、聯(lián)想、百度、清華同方等，通過科技帶動發(fā)展，大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)搬遷過去。
從四環(huán)開始，北部就優(yōu)于北京的其它三個方向。南面雖然也有所發(fā)展，但相對東西北三面仍然較為落后，核心功能還是居住為主，教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等多方面存在劣勢，是四個方向中發(fā)展得最差的，而且越靠近市中心這種現(xiàn)象越明顯。
這四個不同的發(fā)展方向體現(xiàn)在城六區(qū)，出了城六區(qū)就不適用了。
2.四環(huán)內(nèi)是老房子的天下
北京，一國之首都，第一反應(yīng)就是想到高樓大廈。
然而因為歷史、政治等各種原因，實際上只有國貿(mào)一帶有大量的高樓，整個北京越是靠近市中心，房子越是老破小。
如果你想要買到中心位置的房子，你就不能太在意房子的環(huán)境、樓齡和戶型，因為九成九的房子你都不會滿意的。
四環(huán)以內(nèi)，十年樓齡以內(nèi)的房子一房難尋。
二環(huán)內(nèi)更是90年代的房子都能稱之為“新房”，五六十年代的房子都還有在掛牌交易，這些老古董一樣的房子可想而知它們的戶型、小區(qū)設(shè)計有多落后于時代。買老城區(qū)，你就不能太糾結(jié)這些。
相比新城區(qū)，老城區(qū)環(huán)境差亂，房子破舊，住的很多都是有錢的窮人，空守著上千萬的房子，卻享受著八九十年代的生活品質(zhì)。
雖說居住便利，出門方便，但居住舒適度很低，房價卻很高。
對于很多人來說，四環(huán)外一棟棟商場、醫(yī)院、學(xué)校拔地而起，地鐵延伸而至，和老城區(qū)的配套、交通差距越來越小，居住環(huán)境更舒適，似乎四五環(huán)的新房會比二三環(huán)的老房子更好。
但是四環(huán)外還有很多土地可以開發(fā)，而老城區(qū)地就那么多，能蓋的都已經(jīng)蓋完，房子再老那也是核心地段的絕版資源。老城區(qū)的配套可以改善，四環(huán)外跟北京市中心的距離卻永遠(yuǎn)不可能拉近。
3.北京中心地段不一定就更難買
越靠近市中心、越靠近CBD，房價越貴，購房門檻越高。這似乎成了我們默認(rèn)的規(guī)則，但這放在北京只對了一半，中心地段的房子房價會更貴，但卻不一定入手門檻更高。
（1）東西城的購房門檻反而更低。
東西城雖然是北京房價最高的地方，但東西城有一種“特產(chǎn)”——公房。
購買公房可以按真實價格貸款，而普通商品房普遍要按不到半價進行貸款。通過購買公房，東西城買房的實際首付比朝陽海淀還低。
具體公房是怎么一回事，第五部分會詳細(xì)介紹。
（2）北京城南部是價格洼地。
注意是價格洼地，而不是價值洼地。北京城南方向由于教育、產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療等資源劣勢，和傳統(tǒng)地域觀念影響，同一環(huán)線比東西北三個方向便宜好幾萬，北三環(huán)二手房賣9萬，到了南三環(huán)只要6萬多，近3萬的價差。與價格相對應(yīng)，城南除了位置近就一點優(yōu)勢都沒有了。
（3）北京CBD房價并不高。
北京CBD國貿(mào)一帶，位于東三環(huán)，八萬就已經(jīng)能買到不錯的二手房，而且是2004年以后的房子，在三環(huán)，妥妥的是新房。
廣州CBD珠江新城二手房都接近8萬了，而且是全市最高價，北京CBD也才賣8萬，離東西城11萬還遠(yuǎn)著呢。
如果能接受商住混合的樓盤，六萬的房子都有得挑。放在北京，CBD這個房價絕對便宜！
4.通州雖遠(yuǎn)，門檻不低
通州雖然已經(jīng)去到五環(huán)外接近六環(huán)，但中心區(qū)域二手房價仍然要五萬多。而同等距離下，往南只要三萬多，往北4萬多，往西4萬。通州作為城市副中心的價值在房價上已經(jīng)開始體現(xiàn)。
另一方面通州的購房資格也是最嚴(yán)的，不僅要有北京5年社保，而且非北京人和已有1套住房的北京其他區(qū)縣戶籍居民，要最近3年在通州連續(xù)繳納社保才能在通州買房。
四、學(xué)區(qū)房：不懂北京的學(xué)區(qū)千萬別碰學(xué)區(qū)房
今年4月，北京各區(qū)陸續(xù)發(fā)布各種教育政策，多校劃片、電腦派位、“六年一學(xué)位”，各種政策炮轟下，學(xué)區(qū)房到底會發(fā)生什么變化呢？我們且來看一下。
1. 多校劃片成為趨勢，重新定義學(xué)區(qū)房
北京教育質(zhì)量最好的三個區(qū)，按實力排名：西城、東城、海淀。其中東城、海淀兩區(qū)，外加豐臺都已確定“多校劃片”政策。
多校劃片：孩子入學(xué)時不再對應(yīng)一所小學(xué)，而是對應(yīng)多所小學(xué)，通過隨機派位方式?jīng)Q定最終上哪個小學(xué)。
“多校劃片”意味著這幾個區(qū)的學(xué)區(qū)房不再對應(yīng)某一所學(xué)校，哪怕這套房子以前對應(yīng)的是一流學(xué)校，你的孩子也可能會被派位到三流學(xué)校去。
其它區(qū)的進度雖然不及這3個區(qū)，但是根據(jù)北京市教委2018年提出的“穩(wěn)妥推進單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式”，和教育部明確提出的在大城市推廣“多校劃片”政策，多校劃片遲早會鋪開來，并將逐漸取代單校劃片，買房定小學(xué)將成歷史。
具體東西城、海淀區(qū)的學(xué)區(qū)劃片范圍可在文末查看。
2.擇校變擇校區(qū)，西城是最佳選擇
東城區(qū)、西城區(qū)是北京優(yōu)質(zhì)教育資源最集中的區(qū)域，每所學(xué)校的實力都不弱，即便實行了“多校劃片”，上不了這所名校，還有另外的名校可以上，對學(xué)區(qū)房價格的影響不像其它區(qū)那么大。
但是對于教育資源不均衡的片區(qū)來說，學(xué)區(qū)房就危險了。譬如豐臺只有幾所好學(xué)校，在大部分都是普通或者差學(xué)校的情況，大家都不愿意為學(xué)區(qū)支付高額溢價。
而海淀雖然有人大附中附小、清華附中附小、北大附中附小、中關(guān)村一、二、三小等這些頂尖的小學(xué)，但是普通小學(xué)更多，整體教育質(zhì)量不及東西兩城，不均衡的教育質(zhì)量也會對海淀的學(xué)區(qū)房有所影響。
綜合來看，最佳的學(xué)區(qū)房仍然是西城區(qū):
（1）西城整體教育質(zhì)量最好
西城的教育質(zhì)量公認(rèn)是整個北京最好的，哪怕區(qū)內(nèi)的差學(xué)校都比區(qū)外大部分學(xué)校更優(yōu)質(zhì)。不說最好的金融街、德勝學(xué)區(qū)，以月壇學(xué)區(qū)為例，學(xué)區(qū)對應(yīng)的五個學(xué)校中最差的第二實驗小學(xué)白云路分校和復(fù)興門外第一小學(xué)也有北京小學(xué)的中等水平。
（2）西城目前還是單校劃片為主，多校劃片為輔，優(yōu)先對應(yīng)單一學(xué)校。
以目前的政策，西城只有在房子所對應(yīng)的學(xué)校招生名額滿員后，才會在學(xué)區(qū)內(nèi)進行多校劃片來調(diào)劑。
而西城整體生源少，學(xué)位不缺，只要不是競爭金融街、德勝最頂尖的第二實驗小學(xué)、育翔小學(xué)等，有房產(chǎn)的情況下，單校對應(yīng)入學(xué)基本沒問題。
哪怕我剛才說的月壇學(xué)區(qū)最好的育民小學(xué)，西城區(qū)前五的小學(xué)，去年都不需要調(diào)劑。
（3）西城沒有“六年一學(xué)位”。
東城、海淀都已經(jīng)實施“六年一學(xué)位”，也就是房子六年內(nèi)只能對應(yīng)一個學(xué)位，而西城還沒有具體相關(guān)規(guī)定。
也就是說以現(xiàn)在的政策，哪怕房子前任業(yè)主的孩子還在讀書，你買房后仍然能入學(xué)，而且理論上只要沒有學(xué)校家訪調(diào)查，你完全可以將房子中途轉(zhuǎn)手。
但是保險起見，為了預(yù)防政策變化，如果在西城購房，還是選擇學(xué)位未被占用的學(xué)區(qū)房為好，前兩年也先不要賣房。
3.買學(xué)區(qū)房，小學(xué)比初中更重要
（1）初中學(xué)區(qū)房的作用不大
小學(xué)和初中哪個更重要很難說清楚，但如果是買學(xué)區(qū)房那就一定是小學(xué)學(xué)區(qū)更重要。
北京目前的小升初政策是全區(qū)填報錄取加學(xué)區(qū)隨機派位，也就是說哪怕你學(xué)區(qū)的初中不好，你也有機會填報本行政區(qū)內(nèi)其他學(xué)區(qū)的好初中。
而且小升初在本區(qū)內(nèi)換學(xué)區(qū)也不需要另有房產(chǎn)，只要在本區(qū)有小學(xué)學(xué)籍，就能讀本區(qū)的初中。
另一方面，小升初統(tǒng)一按學(xué)籍實行就近原則，哪怕是西城也沒有單一對應(yīng)學(xué)區(qū)的概念。
實際上你只能挑小學(xué)，初中最多給你保證是“菜單”上的菜，最后上的是哪一道菜誰也不知道。初中的學(xué)區(qū)再好，作用也比不上小學(xué)。
（2）政策年年變，初中太遠(yuǎn)，只爭朝夕
近幾年，北京的學(xué)區(qū)房相關(guān)政策每年都有新的變化。哪怕你挑到初中最好的學(xué)區(qū)房，6年小學(xué)讀完，到時候你房子還屬不屬于這個學(xué)區(qū)誰也說不準(zhǔn)。
與其博遙遠(yuǎn)的初中，倒不如先抓住眼前的小學(xué)。
（3）特殊小升初
部分小學(xué)會有“九年一貫制”、“對口直升”兩種小升初方式，兩者差別在于“九年一貫制”是百分百直升，而“對口直升”是按比例直升。
九年一貫制：一到九年級直升，不存在小升初擇校環(huán)節(jié)。
對口直升：在小升初環(huán)節(jié)，讓小學(xué)一定比例的學(xué)生直接對口升入強初中。
通過這兩種方式都能達(dá)到直升強初中的目的，但會有強弱配的情況（弱小學(xué)配強初中），如果有意九年一貫制或者對口直升的小學(xué)就要注意對應(yīng)的初中質(zhì)量。
本文末會附上東西城、海淀區(qū)九年一貫制小學(xué)和對口直升小學(xué)所對應(yīng)的初中。
4.租房也有學(xué)區(qū)，但只有最低保障
整個北京都已經(jīng)可以租房入學(xué)，即使是東西城區(qū)，租房也能享受學(xué)位。
但是租房入學(xué)的條件嚴(yán)格，實際符合要求的家庭并不多。
北京戶籍家庭的具體規(guī)定包括：租房者三年內(nèi)連續(xù)在所在城區(qū)交社保，補繳無效；家庭在京沒有任何房產(chǎn)，且三年內(nèi)不能有交易記錄；所租房子正規(guī)合法，車庫房、過道房、公租房等無效；嚴(yán)審戶口，全家不在一個戶口本上的情形無效。 非北京戶籍要求五證：在京務(wù)工就業(yè)證明、在京實際住所居住證明、全家戶口簿、北京市居住證（或有效期內(nèi)居住登記卡）、戶籍地?zé)o監(jiān)護條件證明。
不管是否北京戶籍，審核條件都相當(dāng)嚴(yán)格，租房的人多，符合條件的人少。
而且北京六大城區(qū)的租房入學(xué)都只能多校劃片，哪怕租在西城區(qū)也只能等有房者先對應(yīng)單校入學(xué)再進行電腦派位。
而且租房的入學(xué)順位最低，以西城為例：
西城區(qū)優(yōu)先保證房產(chǎn)由父母持有的京籍孩子單校劃片；
其次是房產(chǎn)由四老（爺爺、奶奶、外公、外婆）持有的京籍孩子；
剩下的是第三順位，租房人群又是其中優(yōu)先度最低的。
當(dāng)學(xué)區(qū)名額已滿的時候，就會將學(xué)生調(diào)劑到其它學(xué)區(qū)。
至于會不會調(diào)劑到更好的學(xué)校？做夢吧。
5. 教育趨向平均化，學(xué)區(qū)價值更加凸顯
北京將教育資源均衡化的意圖很明顯，多校劃片會逐漸取代單校劃片。
但是教育資源的地區(qū)分布不平衡是不可改變的，隨著多校劃片的推進，會產(chǎn)生這兩個變化：
（1）大量非優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的學(xué)區(qū)價值會大減。
既然不能對應(yīng)學(xué)校，購房者就不會愿意支付這么高的學(xué)區(qū)溢價。
只有兩種學(xué)區(qū)房仍然會有人愿意支付高溢價：一是強教育片區(qū)，有托底保證；二是有頂尖學(xué)校的學(xué)區(qū)，值得一拼，如海淀的中關(guān)村一小。
（2）東西城區(qū)學(xué)區(qū)房會更受歡迎。在其它各區(qū)已經(jīng)不能保證就讀好學(xué)校的情況，還想要讀好學(xué)校怎么辦？
只能選教育實力最均衡、最好的東西城區(qū)，運氣再差分到的學(xué)校都比你外面的好。
6.想要讀好學(xué)校，還得買學(xué)區(qū)房
多校劃片最終會成為大趨勢，但學(xué)區(qū)房還是學(xué)區(qū)房，該買的還是得買。
因為：有學(xué)區(qū)房，不一定能讀好學(xué)校；但沒有學(xué)區(qū)房，那就一定不能讀好學(xué)校。
如果整個學(xué)區(qū)都沒有好學(xué)校，就算讓你幕后找關(guān)系操縱都劃不到好學(xué)校。想要讀到好學(xué)校，除了學(xué)區(qū)房，你別無選擇。
五、購房區(qū)域選擇
1.注重教育：首選西城，其次東城、海淀。如有疑惑，詳看上一部分。
2.剛需自住挑工作生活所在片區(qū)的房子來買，在此基礎(chǔ)上可以結(jié)合以下兩點：
（1）想要離市區(qū)近：往南部考慮，相比其它三個方向更便宜。
（2）想要居住體驗好：到四五環(huán)去，地鐵、商業(yè)配套正在起來，房子比老城區(qū)新，環(huán)境也更好，只要買在地鐵邊上，來往市中心也挺方便的。
3.投資穩(wěn)妥：不差錢必然是首選東西城，不僅是地段核心，還有學(xué)區(qū)優(yōu)勢。
其次考慮海淀、朝陽、通州，海淀和朝陽是除東西城外，發(fā)展最好、位置最近的兩個區(qū)。而通州是城市副中心，但是限購更嚴(yán)格。
4.想要博取大收益的，可以賭城南的未來。
地段永遠(yuǎn)稀缺，只要配套能跟上就城南發(fā)展肯定不會差，關(guān)鍵是能不能、什么時候能完善城南的配套。選擇南部有地鐵的、好學(xué)區(qū)的、近商場的房子最有潛力。
5.資金實力較差的，在發(fā)展新區(qū)挨著地鐵買：房山、大興、順義、昌平。
這些地方以剛需為主，主打“性價比”，也就是說便宜，但并不稀缺，優(yōu)勢不明顯，投資有風(fēng)險。
6.偏遠(yuǎn)郊區(qū)。除了當(dāng)?shù)鼐用瘢耆槐乜紤]。
六、二手房貸款與稅費：最劃算的貸款方法是怎樣的？
1.北京稅費征收規(guī)定
在說怎么貸款最劃算之前，有必要先講清楚北京的貸款和稅費征收規(guī)定。
（1）普通住宅與非普通住宅
首先，大家先要了解“普通住宅”這個概念，因為北京絕大部分大家以為的普通住宅都不符合規(guī)定的“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)。
北京的普通住宅必須同時滿足三個條件：
①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；
②單套建筑面積在140平方米（含）以下；
③價格應(yīng)當(dāng)?shù)陀谒趨^(qū)域住房指導(dǎo)價，單價和總價至少有一個在標(biāo)準(zhǔn)之下。
很顯然，北京五環(huán)哪來4萬以下的房子？
光看價格標(biāo)準(zhǔn)就知道九成九的房子都不是普通住宅。
那么普通住宅和非普通住宅貸款和稅費有何區(qū)別？
（2）首付比例與稅費
首先貸款額度不一樣：
普通住宅的首套首付比例最低3.5成，二套首付比列最低6成。
非普通住宅的首套首付比例最低4成，二套首付比列最低8成。
其次稅費不一樣：
二手房交易主要包括三個稅：契稅、增值稅、個人所得稅。
契稅：普通住宅和非普一樣，首套90平以下1%，首套90平以上1.5%，二套3%。非普通住宅一律3%。
增值稅：普通住宅滿2年免征，非普滿2年差額征收5.6%。不滿2年皆為全額征收。
個人所得稅：普通住宅和非普一律為總價的1%或盈利的20%。
注：①所有稅率的稅基按網(wǎng)簽價算，而非實際成交價格；
②除以1.05為快速換算成不含稅價格；
③賣方承擔(dān)的稅費實際還是會落到買方上；
很明顯，無論是貸款比例還是稅費，普通住宅都比非普更優(yōu)惠。
所以在北京買房，將網(wǎng)簽價控制在普通住宅的指導(dǎo)價之下，所繳納的稅費會低很多，二套的實際貸款額度也往往會更高。
而對于經(jīng)濟適用房和公房，還有額外的土地出讓金和綜合地價款。
一類經(jīng)濟適用房（兩限房，限房價、現(xiàn)地價，滿5年才能交易），需補交綜合地價款，其它稅費按照商品房標(biāo)準(zhǔn)計算：
二類經(jīng)濟適用房（回遷房、集資房）和公房，需補交土地出讓金，不管價格、大小，交易稅費統(tǒng)一按普通住宅計算：
要注意的是，經(jīng)濟適用房和公房經(jīng)過首次交易后，住房性質(zhì)都會轉(zhuǎn)變成普通商品房。
接下來就是重點了。
2. 二手房怎么貸款最劃算？
根據(jù)貸款和稅費征收的規(guī)定，可以整理出以下幾點：
(1) 除了全款普通住宅購房者之外，買二類經(jīng)濟適用房（回遷房、集資房）和公房更劃算。
經(jīng)適房和公房由于沒有交易記錄，個稅基本都是按總價的1%來算，相比商品房按盈利的20%來算，稅費會更低。
而且二類經(jīng)適房和公房不管面積大小、價格高低都按普通住宅算，不會因為面積過大而稅率變大，首套可以按實際價格貸款6.5成。
(2) 普通商品房按指導(dǎo)價網(wǎng)簽最劃算，滿五唯一房子可選擇按真實價網(wǎng)簽以減輕首付壓力。
①不滿2的普通商品房按指導(dǎo)價貸款最劃算。
以五環(huán)內(nèi)700萬的房價來算，作為普通住宅按指導(dǎo)價468萬網(wǎng)簽，原價一般也是差不多，這里也按468萬算。
按指導(dǎo)價網(wǎng)簽，首套實際貸款情況是：需付契稅、增值稅、個人所得稅（差額為0）首付：700-468*0.65+468/1.05*（1.5%+5.6%）=427.4萬其中貸款304.2萬，稅費31.6萬。如果按700萬的網(wǎng)簽價，評估價估算9成：需付契稅、增值稅、個人所得稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*（1.5%+5.6%）+（700-468）*20%=415.7萬，其中貸款378萬，稅費93.7萬。
計算下來，網(wǎng)簽價簽高了，雖然貸款額度高74萬，但因為稅費高，首付變化不大，卻要多付稅費62萬，實際首付并沒有減少多少，月供壓力也會更大。
②滿2不滿5的普通商品依然是按指導(dǎo)價最劃算
同樣以剛才案列來算：
按指導(dǎo)價：需付契稅、個人所得稅（差額為0）首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5萬貸款304.2萬，稅費6.7萬。如果按700萬的網(wǎng)簽價：需付契稅、增值稅、個人所得稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*（20%+5.6%）=391.4萬貸款378萬，稅費69.4萬。
在滿2的情況下，稅費會增加63萬，首付輕松11萬，顯然按指導(dǎo)價更劃算。
③滿5唯一的普通商品房最好按真實價網(wǎng)簽；
同樣是上述案例：
按指導(dǎo)價：只需付契稅首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5萬。貸款304.2萬，稅費6.7萬。如果按700萬的網(wǎng)簽價：需付契稅、增值稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*5.6%=345萬貸款378萬，稅費23萬。
在滿5唯一的情況下，稅費會增加17萬，首付輕松57.5萬，對于首付不足，但還款能力足夠的人來說，可以選擇按真實價網(wǎng)簽。
但是要注意，真實價網(wǎng)簽意味著成為非普住宅，轉(zhuǎn)手的時候稅費會更高，要滿五唯一才能將影響降到最低。對于投資者，有能力還是按指導(dǎo)價網(wǎng)簽最合理。
具體來看，總價越高，滿五唯一的房子簽真實價的貸款優(yōu)勢會越大。總價越低，指導(dǎo)價的優(yōu)惠會越明顯。
(3) 全款土豪，網(wǎng)簽價越低越好。
對于全款買房的土豪，不用考慮貸款，只需考慮稅費，自然是網(wǎng)簽價越低，繳稅就越少。
但是不同的區(qū)、不同的房子房管局都會有最低指導(dǎo)價，就算贈送也不會讓你網(wǎng)簽到0。但不管怎樣，簽到最低價最好。
六、關(guān)于北京樓市的幾個觀點
1.改善勉力支撐，剛需寸步難行。
北京城六區(qū)的購房主體還是改善人群，通過賣一買一的方式來升級房產(chǎn)，純剛需首套買房只是少數(shù)，各種政策控制下，購房不僅有名額門檻，連資金門檻都比表面上的高得多。
房價越來越高，限制越來越多，不難想象，在北京買房的難度會越難越大，要上車的還是要盡早。
2.房價再貴，永遠(yuǎn)不缺有錢人。
北京作為首都，買不起房的人多，有錢人也多。無數(shù)的頂尖大學(xué)、頂尖企業(yè)都聚集在北京，永遠(yuǎn)不缺買得起房的人。
買得起的在俯視，買不起的在仰望，永遠(yuǎn)別以窮人的心態(tài)去揣度北京的樓市，否則你永遠(yuǎn)都看不清北京。
3.房價低點，入手時機
相比去年3.17新政前，整個北京的房價已經(jīng)下調(diào)了30%左右。六城區(qū)下調(diào)10%-15%，郊區(qū)下調(diào)20%-40%。
經(jīng)過一年半的下調(diào)，房價已經(jīng)接近低點，想要再大跌已經(jīng)不可能，要入手的話，現(xiàn)在就是好時機。
千言萬語，最后只有一句話：北京能買，北京難買。
不僅北京買房難，國內(nèi)房價升到高點，購房限制重重，國內(nèi)所有大城市買房都難。
我們將目光放到海外去看看，或許會另有收獲。
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定日縣組成： ______ 需要在連續(xù)滿五年納稅個人所得稅或者在北京繳納社保的證明材料,準(zhǔn)備好本人的身份證、結(jié)婚證和戶口本等材料.如果你在北京以外的地方貸款買過房并且沒有還完的,有申請購房貸款,就要接受百分之六十以上的首付款.
定日縣組成： ______ 社保或者(個人所得)納稅交滿5年,所謂的滿5年是指你在買房的當(dāng)月往前推移5年,必須是連續(xù)繳納,中間斷了不算. 如果你是在北京做買賣,例如賣衣服,開實體店的,那么你只要在購買房的當(dāng)月往前推移5年,連續(xù)繳納滿5年的營業(yè)稅(就是你開店所辦的營業(yè)執(zhí)照每年繳納國家的稅費) 前面說的二條是必須符合的才能購房,說幾個小細(xì)節(jié)1:你在北京已購買房了,那么你就無法再購買,外地人只允許名下有一套京住房.2:你在北京有房,媳婦也是非北京戶口,那么你們也無法再購買房屋,一個家庭外地人如果有京式住房,那么就無法再次購買. 除非在你們結(jié)婚之前夫妻倆都購買有北京住房.
定日縣組成： ______ 在北京一個普通人買一套房談和容易出飛你有真本實在北京找一份收入高的工作如果是女的可以找個北京小伙子這樣你的夢想才會成功
定日縣組成： ______ 你好,1:在北京連續(xù)滿五年納稅證明(指個人所得稅)或者在北京連續(xù)滿五年的社會保險證明; 2:有北京合法有效的暫住證;北京暫住證有效期為6個月,因此購房者買房時暫住證不能過期. 3:購房者在北京沒有房屋,如果已經(jīng)結(jié)婚,夫妻雙方在在北京沒有房屋;外地人在北京限購一套住房. 4:身份證、結(jié)婚證和戶口本. 注意:如果在北京以外的地方貸款買過一套房,符合以上條件在北京再貸款買房,首付款要百分之六十以上,包括百分之六十,貸款利率上浮百分之十.
定日縣組成： ______ 百悅大通提示1:在北京連續(xù)滿五年納稅證明(指個人所得稅)或者在北京連續(xù)滿五年的社會保險證明; 2:有北京合法有效的暫住證; 3:購房人在北京沒有房屋,如果已經(jīng)結(jié)婚,夫妻雙方在在北京沒有房屋; 4:身份證、結(jié)婚證和戶口本. 5:如果在北京以外的地方貸款買過一套房,符合以上條件在北京再貸款買房,首付款要百分之六十以上,包括百分之六十,貸款利率上浮百分之十.
定日縣組成： ______ 買房條件 1、年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人; 2、貸款到期時男士年不超過60歲,女士年齡不超過55歲; 3、有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來源,有還本付息能. 買房的流程: 1、與開發(fā)公司簽訂購房協(xié)議.
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