2022年第一批次集中供地即將落幕，土地市場繼續(xù)承壓？
01 引 言
2021年2月23日，房地產(chǎn)行業(yè)集中供地政策落地，全國22個重點城市實行住宅用地“兩集中”出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。由此，房地產(chǎn)行業(yè)邁入新土拍時代。
至2022年5月20日， 22個集中供地重點城市中，除上海因疫情管控土拍延期外，長春、沈陽、鄭州均尚未發(fā)布集中供地公告，已有18城完成一批次集中供地，共計成交涉宅用地337宗，總成交規(guī)劃建筑面積3221.1萬平米，土地出讓金總計4231.3億元。
02 2022年首批集中供地 土拍規(guī)則
自集中供地開始，多個城市出臺土拍新規(guī)則，競品質(zhì)、現(xiàn)房交付等政策登上土拍市場舞臺。房企除了要維持高周轉(zhuǎn)運營，還要對交付品質(zhì)與交付周期負責(zé)，實現(xiàn)高質(zhì)量運營。此外，多個城市采用房價地價聯(lián)動的方式，限制土拍溢價率上限、嚴(yán)控房屋售價，從根源上遏制土地炒作亂象，控制房價漲幅。
進入2022年，為消除疫情及房地產(chǎn)行業(yè)下行帶來的負面影響，國家及地方持續(xù)發(fā)力，適度放松樓市政策、積極推動化解房地產(chǎn)風(fēng)險。
多個集中供地重點城市進一步適度放松原有土地市場競拍規(guī)則
多數(shù)城市土拍規(guī)則適度放松主要包含取消配建、延長土地出讓金繳納周期、放松限價三個方面，如：重慶延長房企付款周期，南京取消租賃住房的配建要求，長沙多宗地塊不再設(shè)置最高限價。新土拍政策從房企資金流角度入手，適度降低房企開發(fā)成本，提升房企利潤空間，以激發(fā)房企拿地?zé)崆椤?br />
數(shù)個城市采用新土拍規(guī)則
如：福州根據(jù)不同地塊設(shè)置不同競價規(guī)則，房企搭配方式更為多樣化，杭州采用“線上競價+線下一次報價”的新模式。新的土拍政策有利于增加土地市場透明度，形成有序、穩(wěn)定的競爭格局，減少“地王”出現(xiàn)頻次，加速優(yōu)勝劣汰，提升優(yōu)秀房企發(fā)展的穩(wěn)定性和成長性。
03 2022年首批集中供地 土地供應(yīng)情況
供應(yīng)成下滑趨勢是今年首輪集中供地的突出特征
根據(jù)中科財金監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，18城2022年第一次集中供地共計推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供應(yīng)下降33.38%，較去年首輪下降45.04%；18城2022年第一次集中供地推出建設(shè)面積為1895.2萬，較2021年地三次集中供地下降34.39%，較2021年第一次集中供地下降56.06%。
多個城市增加土地供應(yīng)頻次成2022年第一次集中供地規(guī)模下滑主要原因
廈門、重慶、武漢、青島等城市明確將全年三批次供地調(diào)整為四批次供地，相應(yīng)地導(dǎo)致每批次的土地供應(yīng)規(guī)模有一定程度的減少。此外，土地市場仍處于恢復(fù)階段，多數(shù)城市仍持觀望態(tài)度，對土地供應(yīng)力度的把控也更加謹(jǐn)慎。
不同城市供應(yīng)面積分化明顯
杭州和成都兩個城市供應(yīng)量在200萬平方米以上，8個城市供應(yīng)量在100萬平方米以上，5個城市成交量在100萬平方米以上，7個城市成交量在50萬平方米以下。濟南、廈門等城市由于增加土地供應(yīng)頻次，2022年第一次集中供地土地供應(yīng)量出現(xiàn)較大幅度的下滑。杭州和成都的供應(yīng)量較大反映了兩個城市較強的去化信心，作為都市圈核心城市，面對市場下行趨勢，較強的銷售任性帶來較高的市場信心。
04 2022年首批集中供地 土地成交情況
2022年第一次集中供地成交規(guī)模大幅度下滑，商品房銷售持續(xù)下行抑制土地市場的成交
據(jù)中科財金監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年第一批次集中供地18個城市成交面積為1469.8萬平方米，較2021年第一批次減少63.5%，較上一批次下滑38.3%。供求面積同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度下滑。同時，2022年1-4月份國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積同比下降20.9%，商品房銷售額同比下降29.5%，商品房待售面積同比增長8.4%。
2 022 年第一批次集中供地成交規(guī)模大幅度降低致使土地出讓金下滑明顯
2022年第一批次18個城市出讓金為3939.5億元，環(huán)比降低24.1%，同比降低56.6%。2022年第一次集中供地出讓金的下滑主要是由于供應(yīng)面積大幅度下滑，且地塊流拍、撤牌宗數(shù)較高，最終使得成交地塊的建筑面積大幅下降，出讓金明顯下降。
樓市基本面的差異與所在省份經(jīng)濟實力差異導(dǎo)致土地出讓金分化明顯
浙江省首批次出讓金為1092億元，遠高于其它城市，廣東和江蘇分別居二三名，研判出讓金總額居前省份可以知道，這些省份內(nèi)集中供地城市均為一線城市和強二線城市，強大的人口基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支持使得樓市需求旺盛，一線城市和強二線城市政府供地信心充足。在2022年1-4月宏觀經(jīng)濟承壓的背景下，土地出讓金可以彌補財政缺口，助力政府正常運行。而安徽、山東、湖北等樓市下行壓力比較大的省份，人口與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不足以支撐房地產(chǎn)市場持續(xù)增長，土地供應(yīng)與成交量逐步下滑。
05 結(jié) 語
2022年在新冠疫情、美聯(lián)儲加息、俄烏局部戰(zhàn)爭等多方面因素的影響下，宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行，宏觀環(huán)境的不確定性抑制了人民的購房需求，觀望情緒不斷蔓延。在房住不炒的前提下，各城各市逐步釋放需求與供給端的政策利好，逐步扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)信心，引導(dǎo)剛需與改善等住房需求合理釋放，預(yù)計2022年第二批次與第三批次集中供地將逐步回暖。
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自集中供地開始，多個城市出臺土拍新規(guī)則，競品質(zhì)、現(xiàn)房交付等政策登上土拍市場舞臺。房企除了要維持高周轉(zhuǎn)運營，還要對交付品質(zhì)與交付周期負責(zé)，實現(xiàn)高質(zhì)量運營。此外，多個城市采用房價地價聯(lián)動的方式，限制土拍溢價率上限、嚴(yán)控房屋售價，從根源上遏制土地炒作亂象，控制房價漲幅。
進入2022年，為消除疫情及房地產(chǎn)行業(yè)下行帶來的負面影響，國家及地方持續(xù)發(fā)力，適度放松樓市政策、積極推動化解房地產(chǎn)風(fēng)險。
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數(shù)個城市采用新土拍規(guī)則
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根據(jù)中科財金監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，18城2022年第一次集中供地共計推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供應(yīng)下降33.38%，較去年首輪下降45.04%；18城2022年第一次集中供地推出建設(shè)面積為1895.2萬，較2021年地三次集中供地下降34.39%，較2021年第一次集中供地下降56.06%。
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