請教明白人：關(guān)于收房標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)房時應(yīng)注意哪些？ 驗(yàn)房時應(yīng)注意哪些事項(xiàng)
收房注意事項(xiàng)包括很多方面的，主要是四個大的方面，下面給你講解的比較詳細(xì)。
1 檢查所有插座
沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。
2 檢查所有窗戶
·檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。
·檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。
·檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞
3 檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！
4 檢查暖氣片、陽臺護(hù)欄是否牢固
5 檢查每一個燈和開關(guān)
6 檢查每一個水龍頭
7. 收房要查驗(yàn)《竣工備案驗(yàn)收表》的原件和《房屋面積實(shí)測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實(shí)踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實(shí)接房放棄對面積爭議的權(quán)利
8. 收房注意窗戶合頁，和水管，毛病不少啊
第一篇
房屋具備使用條件后，開發(fā)商將房屋交付于購房者，對于購房者來說就意味著收房。與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復(fù)雜，因?yàn)樗婕暗絻煞矫娴年P(guān)系，一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。示范合同第十一條專門對房屋的交接做了規(guī)定，本文就其中的幾個主要問題進(jìn)行講解。
交房一般程序
1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費(fèi)用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。
2.購房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等。
3.驗(yàn)房。購房者對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購房者驗(yàn)房。
4.購房者接收房屋。房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn))外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者來承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險)。
如何收房
對于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是很清晰。實(shí)際上，收房時主要有三個問題。
1.審查有關(guān)證件。作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實(shí)施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。
此外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測表等。
2.審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。
3.審查交房費(fèi)用。交房時涉及到一系列的費(fèi)用。
房屋價款結(jié)算。對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。
物業(yè)管理費(fèi)用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實(shí)行的是強(qiáng)制性的物業(yè)管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。
公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。
第二篇
1招：看“備案”留“兩書”
新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。
2招：衛(wèi)生間不滲不存
檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。
檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。
4招：輕敲各面聽空裂
墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
5招：頂層住戶查滲雨
如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ螅还さ姆课菀唇?jīng)過兩場大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。
6招：陽臺裂縫危險大
一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。
7招：保溫不好墻滴水
冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。
8招：大開龍頭查漏堵
上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。
9招：暖氣支管有坡度
暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。
10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。
11招：拉閘斷電不可少
電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
12招：保險插座護(hù)幼童
為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。
13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施?衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
14招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道
廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。
15招：開關(guān)接口拉一拉
檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。
第三篇
1、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。
2、房屋內(nèi)各處開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？
3、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。
4、看屋頂部是否有麻點(diǎn)？這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。
5、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？
6、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？
7、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。
8、試一下房屋內(nèi)所有的開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。30％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。
9、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。
10、供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。銅可以抑制細(xì)茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。
11試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？
12、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。
13、自來水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。
14、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。
15、檢查屋內(nèi)是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾？
16、要求開發(fā)商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實(shí)測面積明細(xì)表。
收樓日應(yīng)帶裝備
1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問題之處作為憑證。
2、紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。
3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。
4、扁型三插頭小電器一個（如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通。
5、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。
6、請有收樓經(jīng)驗(yàn)的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。
第四篇
收樓要驗(yàn)?zāi)男﹥?nèi)容？
--------面積、電氣、屋面、地面、裝修、結(jié)構(gòu)、外墻一個都不能少購房面積
從房屋交接的實(shí)踐來看，由于對商品房銷售面積的計(jì)算方法不甚了解，多數(shù)購房者只注重對房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗(yàn)收，而忽視對房屋面積的核實(shí)。實(shí)際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權(quán)，而且涉及房價，對購房者的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗(yàn)收工作中的一個重要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)引起購房者的高度重視。應(yīng)該依據(jù)建設(shè)部最新頒布實(shí)施的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，對購房面積進(jìn)行計(jì)算。
電氣
1、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地；
2、應(yīng)按套（單元）安裝電表或預(yù)留表位，并有接地裝置；
3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；
4、各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠；
5、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠；
6、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線；
7、配置有空調(diào)機(jī)、洗衣機(jī)、電冰箱、電子熱水器、電子燃?xì)庠睢㈦娮颖O(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運(yùn)行，各類管線是否安全可靠；
8、配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費(fèi)用是否已經(jīng)清繳完畢。另外還要驗(yàn)水、衛(wèi)、消防、配套設(shè)施等設(shè)備。
屋面
1、各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏；
2、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；
3、陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。
地面
1、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；
2、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；
3、木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。
驗(yàn)樓經(jīng)驗(yàn)談
一、土建工程的驗(yàn)收樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內(nèi)的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無缺棱掉角。
二、給排水工程的驗(yàn)收 1、給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位； 2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好； 3、廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速； 4、在廚、廁做泡水試驗(yàn)24小時，無滲漏現(xiàn)象，其中：（1）地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；（2）不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；（3）上層住戶廚廁、陽臺內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花（特別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；（4）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應(yīng)有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內(nèi)來檢查為宜）；
三、照明用電工程的驗(yàn)收 1、檢查房內(nèi)電源總開關(guān)和漏電保護(hù)裝置的靈敏度（一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護(hù)器能否工作為準(zhǔn)）； 2、檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向是否合理與美觀； 3、三線插座是否已安裝接好地線； 4、燈具開關(guān)正常，插座可通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗(yàn)）； 5、門鈴、報警系統(tǒng)工作正常；
四、裝修工程的驗(yàn)收（包括衛(wèi)生潔具） 1、木地板、瓷磚、窗臺大理石等無裂縫和色差，平整無空鼓（小錘敲起來不空洞）； 2、墻面、天花乳膠漆或白灰色澤正確、均勻，面層無剝落現(xiàn)象； 3、無木地板、地瓷磚時，水泥地面應(yīng)大致平整； 4、鋁合金或鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無扭曲變形，開關(guān)靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽臺落地玻璃門的安裝.要驗(yàn)收的細(xì)項(xiàng)實(shí)在非常多，買家在驗(yàn)樓時最好請專業(yè)人士協(xié)助，而且問題又并非一次便能看出，因此，驗(yàn)多幾次亦無妨。
注意事項(xiàng)：
2 購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么？
2.1 可按通知上約定的日期前往收房，收房時，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé)），然后對要接收的房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。
2.2 在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題：
2.2.1 檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進(jìn)行更換；
2.2.2 面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；
2.2.3 自己對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時如實(shí)做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修；
2.2.4 按購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期；
2.2.5 對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
3 不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？
3.1 對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。
3.3.6 房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；
3.3.7 面積誤差比絕對值超過3％的；
4 收房時要注意房屋的保修期
4.1 建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。”
4.2 關(guān)于保修期的長短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。”因此房地產(chǎn)商對購房人負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。”
4.3 那么依據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
4.3.1 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限。）
4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
4.3.3 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
4.3.4 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；
4.3.5 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；
4.3.6 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算；
4.4 因此，筆者認(rèn)為說：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗(yàn)收合格到交付之間的時間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。
5 對目前北京市房地產(chǎn)商交樓時的若干行為剖析
5.1 以各種借口強(qiáng)迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”契稅和公共維修基金
5.1.1 基本對策--購房人有權(quán)拒絕。
5.1.2 根據(jù)我國《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的附加條件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購房人支付違約金。
5.1.3 《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個人不得進(jìn)行稅款征收活動。”到目前為止，北京市地稅局只委托過北京國土資源和房屋管理局代征契稅。
交房時驗(yàn)房要點(diǎn)
先說一下總體過程：
查看前期資料——拿鑰匙——驗(yàn)房（內(nèi)部，外部）——交錢，簽文件
前期資料：
查看三書一證一表5樣必備東西。
《住宅質(zhì)量保證書》(可帶走)、
《住宅使用說明書》(可帶走)、
《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，
“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，
“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。
還可以查看《面積實(shí)測表》、《管線分布圖》、《住戶驗(yàn)房交接表》、《樓宇驗(yàn)收記錄表》、《商品房面積測繪技術(shù)報告書》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》等輔助圖表，查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。高層住宅樓生活供水系統(tǒng)必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證、有無消防部門核發(fā)的消防檢驗(yàn)合格證。
拿鑰匙。一般收房過程中，業(yè)主在驗(yàn)房前，物業(yè)會催促業(yè)主交付物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主可同他們交流，驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用。從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙等幾把。
注意：不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房。
發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時取證，為日后舉證奠定基礎(chǔ)，特別保存好驗(yàn)房問題備案單。
實(shí)地驗(yàn)房。分內(nèi)部驗(yàn)房11步、外部驗(yàn)房8步。
A．內(nèi)部驗(yàn)房（11步）：一般人主要檢驗(yàn)這個，從鑰匙起步、入戶門、內(nèi)部門窗、墻面、地面、天花板、排煙排氣道、暖氣、煤氣、強(qiáng)弱電、上下水。
B．外部驗(yàn)房（8步）：這個大多數(shù)人都不大會去檢驗(yàn)，比如配套設(shè)施、綠化、外立面、單元門、樓梯、電梯、內(nèi)部裝飾、消防。
簽相關(guān)文件、交合理費(fèi)用。
簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。
這里的合理費(fèi)用包括：物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)有物價局批文、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)等。
驗(yàn)房需要的工具
1．通用輔助工具：
筆記本和水筆：用以記錄驗(yàn)房過程中發(fā)現(xiàn)的問題
粉筆或貼紙：主要用于把發(fā)現(xiàn)問題的地方畫個圈標(biāo)注出來
相機(jī)或錄音筆：主要用來記錄整個驗(yàn)房過程，可以作為證據(jù)；
計(jì)算器：可以算算面積啥的。
2．普通檢測工具：
折疊梯子：用來登高
小鏡子：觀看無法直接觀察的部位
干電池：測試門鈴
小錘子：檢查地面、墻壁等空鼓問題
5m卷尺：測量長度（推薦使用激光測距儀）
25～33cm三角直尺：測量陰角等
兩頭和三頭插頭帶指示燈的插排
電話、電視、寬帶等弱電接頭
小水桶、多用螺絲刀、手電、打火機(jī)、香煙、乒乓球、小球、細(xì)繩、未使用過的油漆刷、塑料袋、沙子、15-20M長的透明水管
內(nèi)部驗(yàn)房步驟：從外到內(nèi)，從低到高，從明處到暗處
一、首先需要選擇正確的鑰匙。
二、檢查入戶防盜門（也就是自己家的門）
三、檢查內(nèi)部門窗
四、檢查屋內(nèi)墻體
五、檢查地面
六、檢查天花板（房內(nèi)頂面、有些地方叫天棚）
七、檢查煙道、排氣道
八、檢查暖氣 （泗陽的就算了，跳過）
九、煤氣（天然氣相同）
一、首先需要選擇正確的鑰匙。
這個可以省了，只要能把門打開就行了，反正裝修結(jié)束了基本上都換鎖了，再說，估計(jì)泗陽也不會有太高級的鎖具了。
二、檢查入戶防盜門（也就是自己家的門）
然后開始檢驗(yàn)入戶防盜門。檢驗(yàn)內(nèi)容和方法如下：
1．肉眼查看門是否橫平豎直, 門與門框各邊之間是否平行。
2．將鑰匙插入鎖具，看是否轉(zhuǎn)動靈活且松緊合適。
3．一般情況下，我們的防盜門為合頁門，就是轉(zhuǎn)向開啟的門。將門打開，是否轉(zhuǎn)動自如，開關(guān)靈活。正常的防盜門開啟后，應(yīng)該開到什么位置，就停在什么位置。若開啟后，門自己關(guān)上了，說明門裝得不正，有傾斜。同時查看門與地之間是否預(yù)留出地面裝飾的縫隙，否則鋪了磚或地毯后，開門可就費(fèi)勁了。
4．將門適當(dāng)用力搖晃，看是否安裝牢固。
5．查看門的正反兩面表面是否潔凈、光滑，有無無劃痕、碰傷、變形等瑕疵。
6．用小鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆、有瑕疵等。
7．將門打開一條小縫，然后用一平整的小紙條夾在門縫中，再將門并閉嚴(yán)密，再將紙條抽出，若輕松抽出而沒有阻擋的感覺，則門的密封性不是很好，此試驗(yàn)應(yīng)該上下多點(diǎn)試驗(yàn)。同時門關(guān)好后傾聽門外噪聲情況，最好有一個人在門外說話，一個人在門內(nèi)測試隔音效果。
8．檢查防盜門門鈴（如果門上有的話），帶2節(jié)5號電池測試門鈴，是否不響或響了不停。
9．檢查貓眼（如果門上有的話）：看是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。
三、檢查內(nèi)部門窗
進(jìn)門之后，最方便的就是先看內(nèi)部的門窗，同時檢查時還能順便做到給室內(nèi)進(jìn)行通風(fēng)換氣。內(nèi)部合頁門、合頁窗（轉(zhuǎn)向開啟的門窗，如果有的話，K發(fā)商一般情況下都沒有裝）檢查方法基本和上面檢查合頁防盜門的方法一樣，就不再重復(fù)了。這里主要講講內(nèi)部滑軌型門窗的驗(yàn)收。滑軌型門窗，橫向推拉開啟，我們的習(xí)慣叫法為“移門”、“移窗”。接下來我們驗(yàn)的就是這個，其部分要點(diǎn)和檢查合頁門窗一樣。
1． 肉眼查看移門、移窗是否橫平豎直，門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行。
2．檢查移門、移窗的轉(zhuǎn)鎖是否靈活，轉(zhuǎn)動是否靈活，檢查轉(zhuǎn)鎖的螺絲釘是否有缺少。
3．開啟移門、移窗，看是否滑動自如，有無相互無碰撞，如有紗窗配備，則還要看紗窗是否完好、推拉有無阻礙，特別要注意防撞條是否安裝，否則轉(zhuǎn)鎖很容易撞壞。
4．用適當(dāng)?shù)牧Χ葥u動移門、移窗本體及窗框、門框，看其是否安裝牢固。
5．檢查移門、移窗的玻璃是否有裂痕，有無質(zhì)量問題、表面是否潔凈、平整、光滑、色澤一致，有無劃痕、碰傷、變形等。框有無銹蝕，玻璃和框的結(jié)合是否較好。部分住戶如采用中空雙層玻璃，特別要注意兩層玻璃的內(nèi)部中空層是否干凈，此部分只能通過換玻璃才能實(shí)現(xiàn)清潔。
6．移門、移窗最關(guān)鍵的地方是其防水密封性，應(yīng)重點(diǎn)觀察密封膠是否封得平不平，牢不牢固，密封膠表面是否光滑、順直、無裂紋，墻和窗、門之間的縫堵得嚴(yán)不嚴(yán)，另外不要光看里側(cè)，還要探出身去看外側(cè)。最好能在大雨剛過后進(jìn)行檢查。
7．移門、移窗外框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進(jìn)水。設(shè)置的排水孔是否通暢，應(yīng)用小杯子向框內(nèi)倒水，看是否能順利排出。
8．檢查移門、移窗關(guān)閉時的密封性是否良好，可再用一長紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。同時側(cè)耳傾聽外部噪聲，試試其隔音效果。
9．檢查移門、移窗時，還應(yīng)看一下框內(nèi)外的墻平面、地平面的水平差度。一般要求外部的低一點(diǎn)，且向外向下、或向地漏處傾斜一定角度，防止倒灌滲漏。
10．面向樓道內(nèi)的窗戶應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。
11．打開室內(nèi)除入戶防盜門外的所有門窗，讓空氣自由流通，感覺房子的通風(fēng)效果，并在筆記本或紙上上做好記錄，為以后的通風(fēng)設(shè)計(jì)做好準(zhǔn)備。通風(fēng)后將門窗關(guān)到正常大小，讓房間內(nèi)基本感覺不到風(fēng)，和平時在家的感覺一樣。
四、檢查屋內(nèi)墻體
最好也都是在惡劣天氣之后去看。
1．先肉眼看一下室內(nèi)所有墻面，墻體有無劃痕、開裂、水漬，墻皮是否脫落、掉粉、爆點(diǎn)（生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會形成爆點(diǎn)）等現(xiàn)象。如有裂縫有游標(biāo)卡尺或塞尺測量縫隙的大小。
2．墻體上是否有預(yù)留空調(diào)管孔，管孔處是否有倒灌水漬，有的話表明管孔角度不達(dá)標(biāo)。
3．檢測墻體保溫層。冬天房間里的墻面是否結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，如有墻面的保溫層肯定有問題。
4．檢測墻體是否空鼓。用10至50克重的小錘子（榔頭）把所有墻面（盡量選點(diǎn)選得多一點(diǎn)，同時別遺漏墻面之間、墻面和地面、頂面的各連接部位）敲擊一遍，聽是否有“空空”的聲音，如有則說明此處水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，內(nèi)墻面抹灰層部分開裂、起砂，這些情況都說明房屋質(zhì)量不合格，這種現(xiàn)象叫“空鼓”現(xiàn)象。如果聽到沉悶的碰擊聲，則說明質(zhì)量沒有多大問題。應(yīng)重點(diǎn)檢查窗臺兩側(cè)，或者墻壁中部，此處是空鼓多發(fā)地點(diǎn)。如你手邊沒有小錘子，也可用普通大錘代替，但事先要墊上幾層紙，并輕輕敲擊，以免在墻上留下印記。
空鼓面積在1.5cm×1.5cm以下，對業(yè)主裝修影響不會太大。如發(fā)現(xiàn)空鼓的面積很多很大（硬性標(biāo)準(zhǔn)是大于5%時屬于不合格），那么你應(yīng)找開發(fā)商給你將原水泥表層及所刮防水膩?zhàn)尤跨P除重新做，修補(bǔ)時一般要鏟除掉面積為空鼓區(qū)域2倍的墻面，否則用不了多長時間空鼓部分的水泥表層及防水膩?zhàn)訒竺娣e塌落。
對于空鼓問題，江蘇省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程規(guī)定：空鼓面積不大于400cm2，且每自然間（標(biāo)準(zhǔn)間）不多于2處可不計(jì)
5．檢測墻壁平整度，土建允許有1cm誤差，不過一般都超差。一般有兩種方法：
A．局部觀察法，是用1-2米靠尺、長尺（或者帶有水平的專用直尺）靠墻壁檢查其是否平整，如果接觸面緊密無縫隙，則平整度合格。也可用長1.5-2米的直板或方木代替，注意至少測量水平、垂直兩個方向，當(dāng)然隨機(jī)方向也可選取，同時要盡量多的選擇不同墻面。
B．整體觀察法，用手電（光線越強(qiáng)越好）抵住墻壁底部，往上照去，出現(xiàn)陰影的部分就是有問題的地方。對于墻面有不平的地方，業(yè)主在裝修時可以通過刮膩?zhàn)觼碇匦履ㄆ健?br />6．檢測墻體傾斜度，用細(xì)繩拴上小球，貼墻放下至地面，檢查墻體傾斜程度。
7．測量墻角陰陽角的垂直度，墻面陰角指的是凹進(jìn)去的墻角(又叫內(nèi)角)。墻面陽角指的是凸出來的墻角(又叫外角)。如窗洞口與墻體的夾角。用三角直尺測陰角，用丁字尺測陽角。專業(yè)人士用激光標(biāo)線儀檢測陰陽角的垂直度。
8．確認(rèn)室內(nèi)的承重墻、配重墻、非承重墻、輕體墻的位置。一是用手錘子敲擊整面墻，如發(fā)出嗡嗡的回聲，一般情況下，此墻非承重墻。另一種方法是向開發(fā)商確認(rèn)。一般認(rèn)為輕體結(jié)構(gòu)墻，如輕鋼龍骨、石膏板墻或水泥板墻這種充當(dāng)隔斷的輕體墻拆改是可以的，別的墻體包括配重墻都是不能拆改的，否則就要重做否則地震時大家后果自負(fù)。對于衛(wèi)生間的半磚墻，如樓層結(jié)構(gòu)中設(shè)計(jì)了支撐墻體的支撐梁，則可以拆除，否則就不能拆。但即便能拆，也要防止破壞防水層，故要重做防水。
9．如墻面有上有墻磚，基本也需重復(fù)上面步驟，同時看磚貼得是否平整、有無空鼓，磚面是否有瑕疵，磚縫是否嚴(yán)密。
10．室內(nèi)如有欄桿，需檢查欄桿是否牢固，是否銹蝕，表面是否光滑，會不會劃傷手！
五、檢查地面
1．用肉眼觀察地面是否有開裂現(xiàn)象，衛(wèi)生間與客廳地面的高差度是否在2cm左右，現(xiàn)在部分房子的廚房也有高度差要求，有的K發(fā)商甚者陽臺也采用高度差的這種方式，不過衛(wèi)生間的高度差是必須的，部分地區(qū)的廚房也有高度差硬性規(guī)定，陽臺似乎沒有強(qiáng)制性的高度差規(guī)定和室內(nèi)一樣平也可以。再用鞋感覺地面是否有起沙感（用鞋摩擦地面，看是否有摩擦沙子的感覺，有則不合格。）
2．再次使用小錘子檢測地面是否有空鼓現(xiàn)象。
3．檢測地面平整度，方法可以采用測量墻壁平整度相同的局部直尺法和整體光照法（可使用帶有水平的專用直尺）。
4．檢測地面水平誤差，就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差，其可以從一個角度體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。用一條長約15-20米的透明軟水管，基本灌滿水。然后讓一人拿住一端管口至胸口處，站在門口處，另一人拿住另一端至胸口處，站在離門最遠(yuǎn)的各個地方。然后第三人分別測量兩處地面到兩個管口水面的高度，這兩個高度的差就是地面水平誤差。一般來說，高質(zhì)量的房子誤差在0.5cm內(nèi)，如果差異在2cm左右還算正常，3cm是最大的可以接受的范圍，超出這個范圍房子質(zhì)量就太差了。（此步驟推薦在水路驗(yàn)收時候再做，以免搞得房子里都是水）
5．檢查地面和墻壁間夾角處的細(xì)縫，用小掃帚或未使用過的油漆刷清掃地面與墻壁夾角處的建筑塵土，清掃完畢后看是否有裂縫、坑洼，鋼筋外露等情況。同時檢查地面與墻面陰角是否垂直，方法同墻面陰角檢測。
6．檢測有地漏的區(qū)域的地面坡度，一般有地漏的地方需要地面有一定的坡度，才能讓地面上的水順利流入后排出，坡度過大或沒坡度都不行。地漏一般在衛(wèi)生間和陽臺上，少數(shù)房子廚房也有，我們以衛(wèi)生間為例，測試方法是將乒乓球放在衛(wèi)生間門口及墻體底部，輕推一下，查看乒乓球是否滾向地漏。如坡度出現(xiàn)問題，應(yīng)要求施工方及時整改，鏟掉現(xiàn)有抹灰層，重新做防水層后進(jìn)行抹灰，坡度應(yīng)朝向地漏，最高出不能超過客廳地面。
7．檢測有防水層的地面是否漏水，一般有地漏的區(qū)域都有防水層，當(dāng)然也可以問開發(fā)行。用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄上約2cm的一層水，24小時后，到對應(yīng)的下層住戶的衛(wèi)生間看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。有些房子水管入戶與衛(wèi)生間較遠(yuǎn)，且衛(wèi)生間毛胚房時期衛(wèi)生間無水龍頭，此時剛才的水管又派上用場了。另外就是洗衣機(jī)位的地面必須做防水。
8．檢測有防水層的地面是否會存水，做完上面的漏水檢測，就可以把水放掉，此時可以觀察地面上是否有積水現(xiàn)象，合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是毛坯房要求可以放低點(diǎn)，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度，且正是裝修時地面還要進(jìn)行處理。（第7、8兩步可在檢查水路之后再做。）
9．有地磚的地面檢測方法大致相同，同時看地磚是否平整、有無空鼓，磚面是否有瑕疵，磚縫是否嚴(yán)密。
10．用卷尺進(jìn)行各墻體長度的大致測量，并記錄在自己畫的草圖上，用來計(jì)算房屋的實(shí)際使用面積。一般套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況很多。收房時，確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%。3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。
、檢查天花板
天花板的驗(yàn)收和地面、墻體差不多。
1．先還是肉眼看是否有麻點(diǎn)、滲漏痕跡、裂痕、掉粉或長霉菌等情況。
2．選取多點(diǎn)，上梯子后用小錘子檢測天花板的空鼓現(xiàn)象。
3．檢測天花板平整度，方法可以采用測量墻壁、地面平整度相同的局部直尺法和整體光照法（可使用帶有水平的專用直尺）。
4．檢測層高和天花板水平度（涉及有地漏的房間除外）。用卷尺每個房間抽測5點(diǎn)，一般選取四個墻角（兩堵墻的陰角）再加一個房屋中央測量，應(yīng)該測量的房間最好都選點(diǎn)測量一遍。層高2.65米以上是可接受的范圍，高度差應(yīng)在2cm范圍內(nèi)。專業(yè)人士可以采用激光測距儀進(jìn)行檢測。
5．檢查天花板與墻面陰角是否垂直，方法同墻面陰角檢測。
七、檢查煙道、排氣道
1．肉眼察看煙道口是否又止回閥，然后上梯子，用手電或應(yīng)急燈查看煙道、排氣道中是否存有建筑垃圾。
2．檢測上述管道的通風(fēng)性，上梯子，用打火機(jī)點(diǎn)燃紙片到冒煙，放在煙道口、排氣道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。如果能那么就證明排氣通道沒有問題。如發(fā)現(xiàn)有問題，應(yīng)及時要求施工方進(jìn)行維修。怕火的弟兄或者美女可以采用點(diǎn)燃一根香煙來代替。
九、煤氣（天然氣相同）
1．檢查煤氣管道的安裝位置、開關(guān)設(shè)計(jì)是否合理，管道是否有裂痕、安裝是否牢固，鼻子湊近聞一下是否有味道。
2．檢查煤氣表的位置，安裝是否牢固，有無破損，讀數(shù)是否為零，并記錄讀數(shù)。
3．如有報警裝置，膽子大的可以測試報警器是否靈敏，用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，報警是否會聲光提示，同時關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能則要及時修復(fù)。
十、檢查強(qiáng)弱電路
考慮到安全性問題和干凈的問題，應(yīng)先做強(qiáng)弱電檢查，最后再做水路及相關(guān)測試。
1．檢查配電箱，外觀無銹蝕，無破損現(xiàn)象，是否有蓋。各分路空氣開關(guān)是否有明顯的標(biāo)示，是否安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，開關(guān)是否靈敏。各空氣開關(guān)容量是否滿足要求，并對動漏電保護(hù)器進(jìn)行測試。檢查各分路空氣開關(guān)是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路，可與下面兩個步驟配合完成。
2．檢查插座：插座面板是否有劃痕。為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座是否帶保險裝置。廚房、衛(wèi)生間的插座是否是防潮插座并有防濺措施，洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
用電筆或者有指示燈的三相插排檢查插座是否通電，可用電筆或者插排放入預(yù)留電源插座里。電筆或插排燈亮，表示有電，此時拉下總配電箱內(nèi)的插座開關(guān)，電筆或插排燈滅。測試插座時，如果開關(guān)拉下電筆燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，應(yīng)立即修復(fù)。此試驗(yàn)也可用插座型剃須刀、吹風(fēng)機(jī)、小電扇（夏天驗(yàn)房還可以吹吹涼，很實(shí)用哦！）等小電器代替，但插頭類型務(wù)必能滿足兩相、三相的兩種插座的測試。
用萬用表測量電路插座的項(xiàng)位是否正常、對地絕緣情況是否良好、是否有良好的接地裝置。零地電壓應(yīng)小于1V；如果等于0，那么可能是將零地接在一起了。專業(yè)人士可以使用專門的驗(yàn)電器檢測插座是否正常。
有螺絲刀轉(zhuǎn)開插座，檢查電線與插座的接頭是否牢固、合規(guī)。
3．檢查電燈和開關(guān)是否通電，各開關(guān)是否靈敏、接線是否正確。衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。
4．驗(yàn)電線，主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量，電線的截面面積是否符合要求，一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。電線管道墻內(nèi)安裝應(yīng)該套管，應(yīng)平整、牢固、順直，套管連接必須緊密，導(dǎo)線連接不允許用絞接或綁接。
5．檢查電表：是否安裝牢固、外觀有無破損，電表字?jǐn)?shù)是否歸零，有讀數(shù)的話，應(yīng)在驗(yàn)房完畢出門時記錄讀數(shù)。
6．檢查弱電入戶情況：檢查有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)線、衛(wèi)星電視的入戶位置，是否入戶箱安裝牢固，檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。各種有限電視電纜、電話線插座位置（如果有）等也應(yīng)做細(xì)致了解，并用外用表進(jìn)行測試。
強(qiáng)弱電路建議還是請專業(yè)電工看一下，個人檢查基本上發(fā)現(xiàn)不了什么大問題
必須要做的事情：
1、看墻壁：滲水、裂紋、空鼓
2、驗(yàn)水電：是否通電，電線截面就質(zhì)量
3、驗(yàn)防水：廚衛(wèi)防水，堵住排水口，保留2cm水深，24小時后越好樓上樓下一起看
4、驗(yàn)管道：特指排污管（經(jīng)常被垃圾堵塞），排污管是否有蓄水防臭彎頭
5、驗(yàn)地面：高差、空鼓、起沙
6、驗(yàn)層高：2.65米左右是接受的范圍，低于2.6米，那么房屋就得考慮了
7、驗(yàn)門窗：密封、內(nèi)外高差
收房注意事項(xiàng)包括很多方面的，主要是下面幾個方面：
1 檢查所有插座
沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。
2 檢查所有窗戶
檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子肯定不要。
交房一般程序
1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費(fèi)用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。
2.購房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等。
3.驗(yàn)房。購房者對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購房者驗(yàn)房。
4.購房者接收房屋。房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn))外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者來承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險)。
收房的時候開發(fā)商會給你兩書《商品房住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，基本上有了這兩書按照程序上是可以辦理交房手續(xù)了，因?yàn)檫@兩書的存在，說明已經(jīng)有相關(guān)部門驗(yàn)房了。
一般的在你們雙方的《商品房買賣合同》上面都會注明房屋內(nèi)部的材質(zhì)，在購房的時候要仔細(xì)閱讀。
像你說的戶外鐵藝圍欄未作防銹處理等等這些不足以跟開發(fā)商索賠，《商品房買賣合同》交房時間都寫的清清楚楚，如果開發(fā)商只要是延誤交房時間都可以起訴索賠，《合同》上的規(guī)定是遭遇不可抗力因素而延誤交房的，無法索賠。不可抗力因素包括地震、泥石流等等自然災(zāi)害或是戰(zhàn)爭、暴動等等人為災(zāi)害。
一切都以《商品房買賣合同》里的條例為準(zhǔn)，請?jiān)谫彿繒r一定要仔細(xì)閱讀清楚，千萬小心不要上了開發(fā)商的當(dāng)。
收房的時候開發(fā)商會給你兩書《商品房住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，基本上有了這兩書按照程序上是可以辦理交房手續(xù)了，因?yàn)檫@兩書的存在，說明已經(jīng)有相關(guān)部門驗(yàn)房了。一般的在你們雙方的《商品房買賣合同》上面都會注明房屋內(nèi)部的材質(zhì)，在購房的時候要仔細(xì)閱讀。像你說的戶外鐵藝圍欄未作防銹處理等等這些不足以跟開發(fā)商索賠，《商品房買賣合同》交房時間都寫的清清楚楚，如果開發(fā)商只要是延誤交房時間都可以起訴索賠，《合同》上的規(guī)定是遭遇不可抗力因素而延誤交房的，無法索賠。不可抗力因素包括地震、泥石流等等自然災(zāi)害或是戰(zhàn)爭、暴動等等人為災(zāi)害。一切都以《商品房買賣合同》里的條例為準(zhǔn)，請?jiān)谫彿繒r一定要仔細(xì)閱讀清楚，千萬小心不要上了開發(fā)商的當(dāng)。
島枯13571539738： 收房的驗(yàn)房都是驗(yàn)的哪些的東西?標(biāo)準(zhǔn)是什么? -
金堂縣細(xì)牙： ______ 驗(yàn)房注意事項(xiàng):一、收房 1、通知:在開發(fā)商收房通知書寄出30天內(nèi),購房者應(yīng)當(dāng)去辦理相關(guān)手續(xù);按有關(guān)規(guī)定,如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù),則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用. 2、證書:要查看開發(fā)商...
島枯13571539738： 新房如何收房驗(yàn)房,有誰比較有經(jīng)驗(yàn)的可以介紹一下嗎? -
金堂縣細(xì)牙： ______ 你好,現(xiàn)在房子的質(zhì)量是越來越不好,經(jīng)常都會聽到一些業(yè)主為權(quán)的事,所以現(xiàn)在很多在收房時都會請一些比較有專業(yè)的的人去驗(yàn)收這房子合格不,一般房產(chǎn)商通知小業(yè)主交房時間比較早,建議不要在第一、第二天去收房.因?yàn)槟莾商焱瑫r來收...
島枯13571539738： 如何驗(yàn)收精裝房 -
金堂縣細(xì)牙： ______ 1.裝修材質(zhì)需與承諾相符 購房者在精裝房收房時,應(yīng)帶上自己的購房合同,合同里一般都明確了工程適用的施工規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確裝飾工程的監(jiān)理公司以及所使用的建材品牌與質(zhì)量等等. 例如業(yè)主收房時應(yīng)該檢查門窗是否與開發(fā)商的承...
島枯13571539738： 請問,買房收房的時候,驗(yàn)房的時候要注意哪些? -
金堂縣細(xì)牙： ______ 土建驗(yàn)收 1、樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜,房間內(nèi)的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差(請帶上卷尺); 2、墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)明顯的裂縫; 3、批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷; 4、門窗與墻身之間結(jié)合部的處...
島枯13571539738： 新房如何驗(yàn)收 新房交房標(biāo)準(zhǔn)注意事項(xiàng)有哪些 -
金堂縣細(xì)牙： ______ 驗(yàn)房時一定要先驗(yàn)收,檢查過房屋沒了問題,或所有的問題都已得到圓滿解決后,再簽字.千萬不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗(yàn)收.只要業(yè)主簽署了房屋交接單,辦理了入住手續(xù),那么開發(fā)商就會以“業(yè)主已經(jīng)認(rèn)可”為由,對質(zhì)量問題拒絕賠償...
島枯13571539738： 交房驗(yàn)收注意事項(xiàng)有哪些?過來人說下! -
金堂縣細(xì)牙： ______ 一: 發(fā)展商向購房者寄發(fā)《房屋交付使用通知書》或發(fā)展商通知購房者到約定地點(diǎn)領(lǐng)取該通知書;購房者在約定時間持《房屋交付使用通知書》到現(xiàn)場售樓部或物業(yè)管理處聯(lián)系驗(yàn)收交接事宜;有關(guān)工作人員帶領(lǐng)購房者到所購房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘察,...
島枯13571539738： 收房時需要驗(yàn)收哪些地方 -
金堂縣細(xì)牙： ______ 收房要點(diǎn)及注意事項(xiàng) 一、收房日期和形式 已經(jīng)買過房人可能有過這樣的遭遇:如期接到收房通知單后,全家人興沖沖地趕到新居現(xiàn)場,卻發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場已經(jīng)是非常熱鬧,人來人往.也許你早上8點(diǎn)多鐘就來現(xiàn)場了,卻要排到中午甚至下午才能驗(yàn)收...
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島枯13571539738： 新房房屋交付驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的 -
金堂縣細(xì)牙： ______ 二手房驗(yàn)收注意事項(xiàng)一:最初的交易時間 如果想要了解房子的壽命時間和房子的規(guī)劃情況,在進(jìn)行二手房驗(yàn)收時,我們應(yīng)先看二手房的最初交易時間到二手房購買的時間有多長.二手房驗(yàn)收注意事項(xiàng)二:原戶主出賣房子的原因 進(jìn)行二手房驗(yàn)房...
島枯13571539738： 有人知道商品房驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)是什么嗎? -
金堂縣細(xì)牙： ______ 對于很多新房主來說收房是一件大事,毛坯房收房是個很關(guān)鍵的一步,收房關(guān)系以后生活的質(zhì)量問題.隨著精裝修樓盤數(shù)量的逐步增加,購買精裝住宅的消費(fèi)者也隨之增多.無論是家居裝修還是辦公室裝修,驗(yàn)收都很重要.1、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)...
1 檢查所有插座
沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。
2 檢查所有窗戶
·檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。
·檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。
·檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞
3 檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！
4 檢查暖氣片、陽臺護(hù)欄是否牢固
5 檢查每一個燈和開關(guān)
6 檢查每一個水龍頭
7. 收房要查驗(yàn)《竣工備案驗(yàn)收表》的原件和《房屋面積實(shí)測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實(shí)踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實(shí)接房放棄對面積爭議的權(quán)利
8. 收房注意窗戶合頁，和水管，毛病不少啊
第一篇
房屋具備使用條件后，開發(fā)商將房屋交付于購房者，對于購房者來說就意味著收房。與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復(fù)雜，因?yàn)樗婕暗絻煞矫娴年P(guān)系，一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。示范合同第十一條專門對房屋的交接做了規(guī)定，本文就其中的幾個主要問題進(jìn)行講解。
交房一般程序
1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費(fèi)用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。
2.購房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等。
3.驗(yàn)房。購房者對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購房者驗(yàn)房。
4.購房者接收房屋。房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn))外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者來承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險)。
如何收房
對于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是很清晰。實(shí)際上，收房時主要有三個問題。
1.審查有關(guān)證件。作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實(shí)施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。
此外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測表等。
2.審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。
3.審查交房費(fèi)用。交房時涉及到一系列的費(fèi)用。
房屋價款結(jié)算。對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。
物業(yè)管理費(fèi)用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實(shí)行的是強(qiáng)制性的物業(yè)管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。
公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。
第二篇
1招：看“備案”留“兩書”
新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。
2招：衛(wèi)生間不滲不存
檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。
檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。
4招：輕敲各面聽空裂
墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
5招：頂層住戶查滲雨
如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ螅还さ姆课菀唇?jīng)過兩場大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。
6招：陽臺裂縫危險大
一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。
7招：保溫不好墻滴水
冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。
8招：大開龍頭查漏堵
上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。
9招：暖氣支管有坡度
暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。
10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。
11招：拉閘斷電不可少
電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
12招：保險插座護(hù)幼童
為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。
13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施?衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
14招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道
廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。
15招：開關(guān)接口拉一拉
檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。
第三篇
1、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。
2、房屋內(nèi)各處開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？
3、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。
4、看屋頂部是否有麻點(diǎn)？這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。
5、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？
6、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？
7、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。
8、試一下房屋內(nèi)所有的開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。30％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。
9、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。
10、供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。銅可以抑制細(xì)茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。
11試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？
12、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。
13、自來水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。
14、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。
15、檢查屋內(nèi)是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾？
16、要求開發(fā)商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實(shí)測面積明細(xì)表。
收樓日應(yīng)帶裝備
1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問題之處作為憑證。
2、紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。
3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。
4、扁型三插頭小電器一個（如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通。
5、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。
6、請有收樓經(jīng)驗(yàn)的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。
第四篇
收樓要驗(yàn)?zāi)男﹥?nèi)容？
--------面積、電氣、屋面、地面、裝修、結(jié)構(gòu)、外墻一個都不能少購房面積
從房屋交接的實(shí)踐來看，由于對商品房銷售面積的計(jì)算方法不甚了解，多數(shù)購房者只注重對房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗(yàn)收，而忽視對房屋面積的核實(shí)。實(shí)際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權(quán)，而且涉及房價，對購房者的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗(yàn)收工作中的一個重要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)引起購房者的高度重視。應(yīng)該依據(jù)建設(shè)部最新頒布實(shí)施的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，對購房面積進(jìn)行計(jì)算。
電氣
1、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地；
2、應(yīng)按套（單元）安裝電表或預(yù)留表位，并有接地裝置；
3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；
4、各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠；
5、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠；
6、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線；
7、配置有空調(diào)機(jī)、洗衣機(jī)、電冰箱、電子熱水器、電子燃?xì)庠睢㈦娮颖O(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運(yùn)行，各類管線是否安全可靠；
8、配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費(fèi)用是否已經(jīng)清繳完畢。另外還要驗(yàn)水、衛(wèi)、消防、配套設(shè)施等設(shè)備。
屋面
1、各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏；
2、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；
3、陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。
地面
1、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；
2、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；
3、木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。
驗(yàn)樓經(jīng)驗(yàn)談
一、土建工程的驗(yàn)收樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內(nèi)的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無缺棱掉角。
二、給排水工程的驗(yàn)收 1、給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位； 2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好； 3、廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速； 4、在廚、廁做泡水試驗(yàn)24小時，無滲漏現(xiàn)象，其中：（1）地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；（2）不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；（3）上層住戶廚廁、陽臺內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花（特別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；（4）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應(yīng)有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內(nèi)來檢查為宜）；
三、照明用電工程的驗(yàn)收 1、檢查房內(nèi)電源總開關(guān)和漏電保護(hù)裝置的靈敏度（一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護(hù)器能否工作為準(zhǔn)）； 2、檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向是否合理與美觀； 3、三線插座是否已安裝接好地線； 4、燈具開關(guān)正常，插座可通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗(yàn)）； 5、門鈴、報警系統(tǒng)工作正常；
四、裝修工程的驗(yàn)收（包括衛(wèi)生潔具） 1、木地板、瓷磚、窗臺大理石等無裂縫和色差，平整無空鼓（小錘敲起來不空洞）； 2、墻面、天花乳膠漆或白灰色澤正確、均勻，面層無剝落現(xiàn)象； 3、無木地板、地瓷磚時，水泥地面應(yīng)大致平整； 4、鋁合金或鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無扭曲變形，開關(guān)靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽臺落地玻璃門的安裝.要驗(yàn)收的細(xì)項(xiàng)實(shí)在非常多，買家在驗(yàn)樓時最好請專業(yè)人士協(xié)助，而且問題又并非一次便能看出，因此，驗(yàn)多幾次亦無妨。
注意事項(xiàng)：
2 購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么？
2.1 可按通知上約定的日期前往收房，收房時，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé)），然后對要接收的房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。
2.2 在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題：
2.2.1 檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進(jìn)行更換；
2.2.2 面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；
2.2.3 自己對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時如實(shí)做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修；
2.2.4 按購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期；
2.2.5 對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
3 不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？
3.1 對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。
3.3.6 房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；
3.3.7 面積誤差比絕對值超過3％的；
4 收房時要注意房屋的保修期
4.1 建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。”
4.2 關(guān)于保修期的長短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。”因此房地產(chǎn)商對購房人負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。”
4.3 那么依據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
4.3.1 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限。）
4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
4.3.3 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
4.3.4 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；
4.3.5 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；
4.3.6 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算；
4.4 因此，筆者認(rèn)為說：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗(yàn)收合格到交付之間的時間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。
5 對目前北京市房地產(chǎn)商交樓時的若干行為剖析
5.1 以各種借口強(qiáng)迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”契稅和公共維修基金
5.1.1 基本對策--購房人有權(quán)拒絕。
5.1.2 根據(jù)我國《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的附加條件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購房人支付違約金。
5.1.3 《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個人不得進(jìn)行稅款征收活動。”到目前為止，北京市地稅局只委托過北京國土資源和房屋管理局代征契稅。
交房時驗(yàn)房要點(diǎn)
先說一下總體過程：
查看前期資料——拿鑰匙——驗(yàn)房（內(nèi)部，外部）——交錢，簽文件
前期資料：
查看三書一證一表5樣必備東西。
《住宅質(zhì)量保證書》(可帶走)、
《住宅使用說明書》(可帶走)、
《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，
“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，
“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。
還可以查看《面積實(shí)測表》、《管線分布圖》、《住戶驗(yàn)房交接表》、《樓宇驗(yàn)收記錄表》、《商品房面積測繪技術(shù)報告書》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》等輔助圖表，查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。高層住宅樓生活供水系統(tǒng)必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證、有無消防部門核發(fā)的消防檢驗(yàn)合格證。
拿鑰匙。一般收房過程中，業(yè)主在驗(yàn)房前，物業(yè)會催促業(yè)主交付物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主可同他們交流，驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用。從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙等幾把。
注意：不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房。
發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時取證，為日后舉證奠定基礎(chǔ)，特別保存好驗(yàn)房問題備案單。
實(shí)地驗(yàn)房。分內(nèi)部驗(yàn)房11步、外部驗(yàn)房8步。
A．內(nèi)部驗(yàn)房（11步）：一般人主要檢驗(yàn)這個，從鑰匙起步、入戶門、內(nèi)部門窗、墻面、地面、天花板、排煙排氣道、暖氣、煤氣、強(qiáng)弱電、上下水。
B．外部驗(yàn)房（8步）：這個大多數(shù)人都不大會去檢驗(yàn)，比如配套設(shè)施、綠化、外立面、單元門、樓梯、電梯、內(nèi)部裝飾、消防。
簽相關(guān)文件、交合理費(fèi)用。
簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。
這里的合理費(fèi)用包括：物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)有物價局批文、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)等。
驗(yàn)房需要的工具
1．通用輔助工具：
筆記本和水筆：用以記錄驗(yàn)房過程中發(fā)現(xiàn)的問題
粉筆或貼紙：主要用于把發(fā)現(xiàn)問題的地方畫個圈標(biāo)注出來
相機(jī)或錄音筆：主要用來記錄整個驗(yàn)房過程，可以作為證據(jù)；
計(jì)算器：可以算算面積啥的。
2．普通檢測工具：
折疊梯子：用來登高
小鏡子：觀看無法直接觀察的部位
干電池：測試門鈴
小錘子：檢查地面、墻壁等空鼓問題
5m卷尺：測量長度（推薦使用激光測距儀）
25～33cm三角直尺：測量陰角等
兩頭和三頭插頭帶指示燈的插排
電話、電視、寬帶等弱電接頭
小水桶、多用螺絲刀、手電、打火機(jī)、香煙、乒乓球、小球、細(xì)繩、未使用過的油漆刷、塑料袋、沙子、15-20M長的透明水管
內(nèi)部驗(yàn)房步驟：從外到內(nèi)，從低到高，從明處到暗處
一、首先需要選擇正確的鑰匙。
二、檢查入戶防盜門（也就是自己家的門）
三、檢查內(nèi)部門窗
四、檢查屋內(nèi)墻體
五、檢查地面
六、檢查天花板（房內(nèi)頂面、有些地方叫天棚）
七、檢查煙道、排氣道
八、檢查暖氣 （泗陽的就算了，跳過）
九、煤氣（天然氣相同）
一、首先需要選擇正確的鑰匙。
這個可以省了，只要能把門打開就行了，反正裝修結(jié)束了基本上都換鎖了，再說，估計(jì)泗陽也不會有太高級的鎖具了。
二、檢查入戶防盜門（也就是自己家的門）
然后開始檢驗(yàn)入戶防盜門。檢驗(yàn)內(nèi)容和方法如下：
1．肉眼查看門是否橫平豎直, 門與門框各邊之間是否平行。
2．將鑰匙插入鎖具，看是否轉(zhuǎn)動靈活且松緊合適。
3．一般情況下，我們的防盜門為合頁門，就是轉(zhuǎn)向開啟的門。將門打開，是否轉(zhuǎn)動自如，開關(guān)靈活。正常的防盜門開啟后，應(yīng)該開到什么位置，就停在什么位置。若開啟后，門自己關(guān)上了，說明門裝得不正，有傾斜。同時查看門與地之間是否預(yù)留出地面裝飾的縫隙，否則鋪了磚或地毯后，開門可就費(fèi)勁了。
4．將門適當(dāng)用力搖晃，看是否安裝牢固。
5．查看門的正反兩面表面是否潔凈、光滑，有無無劃痕、碰傷、變形等瑕疵。
6．用小鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆、有瑕疵等。
7．將門打開一條小縫，然后用一平整的小紙條夾在門縫中，再將門并閉嚴(yán)密，再將紙條抽出，若輕松抽出而沒有阻擋的感覺，則門的密封性不是很好，此試驗(yàn)應(yīng)該上下多點(diǎn)試驗(yàn)。同時門關(guān)好后傾聽門外噪聲情況，最好有一個人在門外說話，一個人在門內(nèi)測試隔音效果。
8．檢查防盜門門鈴（如果門上有的話），帶2節(jié)5號電池測試門鈴，是否不響或響了不停。
9．檢查貓眼（如果門上有的話）：看是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。
三、檢查內(nèi)部門窗
進(jìn)門之后，最方便的就是先看內(nèi)部的門窗，同時檢查時還能順便做到給室內(nèi)進(jìn)行通風(fēng)換氣。內(nèi)部合頁門、合頁窗（轉(zhuǎn)向開啟的門窗，如果有的話，K發(fā)商一般情況下都沒有裝）檢查方法基本和上面檢查合頁防盜門的方法一樣，就不再重復(fù)了。這里主要講講內(nèi)部滑軌型門窗的驗(yàn)收。滑軌型門窗，橫向推拉開啟，我們的習(xí)慣叫法為“移門”、“移窗”。接下來我們驗(yàn)的就是這個，其部分要點(diǎn)和檢查合頁門窗一樣。
1． 肉眼查看移門、移窗是否橫平豎直，門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行。
2．檢查移門、移窗的轉(zhuǎn)鎖是否靈活，轉(zhuǎn)動是否靈活，檢查轉(zhuǎn)鎖的螺絲釘是否有缺少。
3．開啟移門、移窗，看是否滑動自如，有無相互無碰撞，如有紗窗配備，則還要看紗窗是否完好、推拉有無阻礙，特別要注意防撞條是否安裝，否則轉(zhuǎn)鎖很容易撞壞。
4．用適當(dāng)?shù)牧Χ葥u動移門、移窗本體及窗框、門框，看其是否安裝牢固。
5．檢查移門、移窗的玻璃是否有裂痕，有無質(zhì)量問題、表面是否潔凈、平整、光滑、色澤一致，有無劃痕、碰傷、變形等。框有無銹蝕，玻璃和框的結(jié)合是否較好。部分住戶如采用中空雙層玻璃，特別要注意兩層玻璃的內(nèi)部中空層是否干凈，此部分只能通過換玻璃才能實(shí)現(xiàn)清潔。
6．移門、移窗最關(guān)鍵的地方是其防水密封性，應(yīng)重點(diǎn)觀察密封膠是否封得平不平，牢不牢固，密封膠表面是否光滑、順直、無裂紋，墻和窗、門之間的縫堵得嚴(yán)不嚴(yán)，另外不要光看里側(cè)，還要探出身去看外側(cè)。最好能在大雨剛過后進(jìn)行檢查。
7．移門、移窗外框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進(jìn)水。設(shè)置的排水孔是否通暢，應(yīng)用小杯子向框內(nèi)倒水，看是否能順利排出。
8．檢查移門、移窗關(guān)閉時的密封性是否良好，可再用一長紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。同時側(cè)耳傾聽外部噪聲，試試其隔音效果。
9．檢查移門、移窗時，還應(yīng)看一下框內(nèi)外的墻平面、地平面的水平差度。一般要求外部的低一點(diǎn)，且向外向下、或向地漏處傾斜一定角度，防止倒灌滲漏。
10．面向樓道內(nèi)的窗戶應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。
11．打開室內(nèi)除入戶防盜門外的所有門窗，讓空氣自由流通，感覺房子的通風(fēng)效果，并在筆記本或紙上上做好記錄，為以后的通風(fēng)設(shè)計(jì)做好準(zhǔn)備。通風(fēng)后將門窗關(guān)到正常大小，讓房間內(nèi)基本感覺不到風(fēng)，和平時在家的感覺一樣。
四、檢查屋內(nèi)墻體
最好也都是在惡劣天氣之后去看。
1．先肉眼看一下室內(nèi)所有墻面，墻體有無劃痕、開裂、水漬，墻皮是否脫落、掉粉、爆點(diǎn)（生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會形成爆點(diǎn)）等現(xiàn)象。如有裂縫有游標(biāo)卡尺或塞尺測量縫隙的大小。
2．墻體上是否有預(yù)留空調(diào)管孔，管孔處是否有倒灌水漬，有的話表明管孔角度不達(dá)標(biāo)。
3．檢測墻體保溫層。冬天房間里的墻面是否結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，如有墻面的保溫層肯定有問題。
4．檢測墻體是否空鼓。用10至50克重的小錘子（榔頭）把所有墻面（盡量選點(diǎn)選得多一點(diǎn)，同時別遺漏墻面之間、墻面和地面、頂面的各連接部位）敲擊一遍，聽是否有“空空”的聲音，如有則說明此處水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，內(nèi)墻面抹灰層部分開裂、起砂，這些情況都說明房屋質(zhì)量不合格，這種現(xiàn)象叫“空鼓”現(xiàn)象。如果聽到沉悶的碰擊聲，則說明質(zhì)量沒有多大問題。應(yīng)重點(diǎn)檢查窗臺兩側(cè)，或者墻壁中部，此處是空鼓多發(fā)地點(diǎn)。如你手邊沒有小錘子，也可用普通大錘代替，但事先要墊上幾層紙，并輕輕敲擊，以免在墻上留下印記。
空鼓面積在1.5cm×1.5cm以下，對業(yè)主裝修影響不會太大。如發(fā)現(xiàn)空鼓的面積很多很大（硬性標(biāo)準(zhǔn)是大于5%時屬于不合格），那么你應(yīng)找開發(fā)商給你將原水泥表層及所刮防水膩?zhàn)尤跨P除重新做，修補(bǔ)時一般要鏟除掉面積為空鼓區(qū)域2倍的墻面，否則用不了多長時間空鼓部分的水泥表層及防水膩?zhàn)訒竺娣e塌落。
對于空鼓問題，江蘇省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程規(guī)定：空鼓面積不大于400cm2，且每自然間（標(biāo)準(zhǔn)間）不多于2處可不計(jì)
5．檢測墻壁平整度，土建允許有1cm誤差，不過一般都超差。一般有兩種方法：
A．局部觀察法，是用1-2米靠尺、長尺（或者帶有水平的專用直尺）靠墻壁檢查其是否平整，如果接觸面緊密無縫隙，則平整度合格。也可用長1.5-2米的直板或方木代替，注意至少測量水平、垂直兩個方向，當(dāng)然隨機(jī)方向也可選取，同時要盡量多的選擇不同墻面。
B．整體觀察法，用手電（光線越強(qiáng)越好）抵住墻壁底部，往上照去，出現(xiàn)陰影的部分就是有問題的地方。對于墻面有不平的地方，業(yè)主在裝修時可以通過刮膩?zhàn)觼碇匦履ㄆ健?br />6．檢測墻體傾斜度，用細(xì)繩拴上小球，貼墻放下至地面，檢查墻體傾斜程度。
7．測量墻角陰陽角的垂直度，墻面陰角指的是凹進(jìn)去的墻角(又叫內(nèi)角)。墻面陽角指的是凸出來的墻角(又叫外角)。如窗洞口與墻體的夾角。用三角直尺測陰角，用丁字尺測陽角。專業(yè)人士用激光標(biāo)線儀檢測陰陽角的垂直度。
8．確認(rèn)室內(nèi)的承重墻、配重墻、非承重墻、輕體墻的位置。一是用手錘子敲擊整面墻，如發(fā)出嗡嗡的回聲，一般情況下，此墻非承重墻。另一種方法是向開發(fā)商確認(rèn)。一般認(rèn)為輕體結(jié)構(gòu)墻，如輕鋼龍骨、石膏板墻或水泥板墻這種充當(dāng)隔斷的輕體墻拆改是可以的，別的墻體包括配重墻都是不能拆改的，否則就要重做否則地震時大家后果自負(fù)。對于衛(wèi)生間的半磚墻，如樓層結(jié)構(gòu)中設(shè)計(jì)了支撐墻體的支撐梁，則可以拆除，否則就不能拆。但即便能拆，也要防止破壞防水層，故要重做防水。
9．如墻面有上有墻磚，基本也需重復(fù)上面步驟，同時看磚貼得是否平整、有無空鼓，磚面是否有瑕疵，磚縫是否嚴(yán)密。
10．室內(nèi)如有欄桿，需檢查欄桿是否牢固，是否銹蝕，表面是否光滑，會不會劃傷手！
五、檢查地面
1．用肉眼觀察地面是否有開裂現(xiàn)象，衛(wèi)生間與客廳地面的高差度是否在2cm左右，現(xiàn)在部分房子的廚房也有高度差要求，有的K發(fā)商甚者陽臺也采用高度差的這種方式，不過衛(wèi)生間的高度差是必須的，部分地區(qū)的廚房也有高度差硬性規(guī)定，陽臺似乎沒有強(qiáng)制性的高度差規(guī)定和室內(nèi)一樣平也可以。再用鞋感覺地面是否有起沙感（用鞋摩擦地面，看是否有摩擦沙子的感覺，有則不合格。）
2．再次使用小錘子檢測地面是否有空鼓現(xiàn)象。
3．檢測地面平整度，方法可以采用測量墻壁平整度相同的局部直尺法和整體光照法（可使用帶有水平的專用直尺）。
4．檢測地面水平誤差，就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差，其可以從一個角度體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。用一條長約15-20米的透明軟水管，基本灌滿水。然后讓一人拿住一端管口至胸口處，站在門口處，另一人拿住另一端至胸口處，站在離門最遠(yuǎn)的各個地方。然后第三人分別測量兩處地面到兩個管口水面的高度，這兩個高度的差就是地面水平誤差。一般來說，高質(zhì)量的房子誤差在0.5cm內(nèi)，如果差異在2cm左右還算正常，3cm是最大的可以接受的范圍，超出這個范圍房子質(zhì)量就太差了。（此步驟推薦在水路驗(yàn)收時候再做，以免搞得房子里都是水）
5．檢查地面和墻壁間夾角處的細(xì)縫，用小掃帚或未使用過的油漆刷清掃地面與墻壁夾角處的建筑塵土，清掃完畢后看是否有裂縫、坑洼，鋼筋外露等情況。同時檢查地面與墻面陰角是否垂直，方法同墻面陰角檢測。
6．檢測有地漏的區(qū)域的地面坡度，一般有地漏的地方需要地面有一定的坡度，才能讓地面上的水順利流入后排出，坡度過大或沒坡度都不行。地漏一般在衛(wèi)生間和陽臺上，少數(shù)房子廚房也有，我們以衛(wèi)生間為例，測試方法是將乒乓球放在衛(wèi)生間門口及墻體底部，輕推一下，查看乒乓球是否滾向地漏。如坡度出現(xiàn)問題，應(yīng)要求施工方及時整改，鏟掉現(xiàn)有抹灰層，重新做防水層后進(jìn)行抹灰，坡度應(yīng)朝向地漏，最高出不能超過客廳地面。
7．檢測有防水層的地面是否漏水，一般有地漏的區(qū)域都有防水層，當(dāng)然也可以問開發(fā)行。用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄上約2cm的一層水，24小時后，到對應(yīng)的下層住戶的衛(wèi)生間看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。有些房子水管入戶與衛(wèi)生間較遠(yuǎn)，且衛(wèi)生間毛胚房時期衛(wèi)生間無水龍頭，此時剛才的水管又派上用場了。另外就是洗衣機(jī)位的地面必須做防水。
8．檢測有防水層的地面是否會存水，做完上面的漏水檢測，就可以把水放掉，此時可以觀察地面上是否有積水現(xiàn)象，合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是毛坯房要求可以放低點(diǎn)，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度，且正是裝修時地面還要進(jìn)行處理。（第7、8兩步可在檢查水路之后再做。）
9．有地磚的地面檢測方法大致相同，同時看地磚是否平整、有無空鼓，磚面是否有瑕疵，磚縫是否嚴(yán)密。
10．用卷尺進(jìn)行各墻體長度的大致測量，并記錄在自己畫的草圖上，用來計(jì)算房屋的實(shí)際使用面積。一般套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況很多。收房時，確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%。3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。
、檢查天花板
天花板的驗(yàn)收和地面、墻體差不多。
1．先還是肉眼看是否有麻點(diǎn)、滲漏痕跡、裂痕、掉粉或長霉菌等情況。
2．選取多點(diǎn)，上梯子后用小錘子檢測天花板的空鼓現(xiàn)象。
3．檢測天花板平整度，方法可以采用測量墻壁、地面平整度相同的局部直尺法和整體光照法（可使用帶有水平的專用直尺）。
4．檢測層高和天花板水平度（涉及有地漏的房間除外）。用卷尺每個房間抽測5點(diǎn)，一般選取四個墻角（兩堵墻的陰角）再加一個房屋中央測量，應(yīng)該測量的房間最好都選點(diǎn)測量一遍。層高2.65米以上是可接受的范圍，高度差應(yīng)在2cm范圍內(nèi)。專業(yè)人士可以采用激光測距儀進(jìn)行檢測。
5．檢查天花板與墻面陰角是否垂直，方法同墻面陰角檢測。
七、檢查煙道、排氣道
1．肉眼察看煙道口是否又止回閥，然后上梯子，用手電或應(yīng)急燈查看煙道、排氣道中是否存有建筑垃圾。
2．檢測上述管道的通風(fēng)性，上梯子，用打火機(jī)點(diǎn)燃紙片到冒煙，放在煙道口、排氣道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。如果能那么就證明排氣通道沒有問題。如發(fā)現(xiàn)有問題，應(yīng)及時要求施工方進(jìn)行維修。怕火的弟兄或者美女可以采用點(diǎn)燃一根香煙來代替。
九、煤氣（天然氣相同）
1．檢查煤氣管道的安裝位置、開關(guān)設(shè)計(jì)是否合理，管道是否有裂痕、安裝是否牢固，鼻子湊近聞一下是否有味道。
2．檢查煤氣表的位置，安裝是否牢固，有無破損，讀數(shù)是否為零，并記錄讀數(shù)。
3．如有報警裝置，膽子大的可以測試報警器是否靈敏，用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，報警是否會聲光提示，同時關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能則要及時修復(fù)。
十、檢查強(qiáng)弱電路
考慮到安全性問題和干凈的問題，應(yīng)先做強(qiáng)弱電檢查，最后再做水路及相關(guān)測試。
1．檢查配電箱，外觀無銹蝕，無破損現(xiàn)象，是否有蓋。各分路空氣開關(guān)是否有明顯的標(biāo)示，是否安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，開關(guān)是否靈敏。各空氣開關(guān)容量是否滿足要求，并對動漏電保護(hù)器進(jìn)行測試。檢查各分路空氣開關(guān)是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路，可與下面兩個步驟配合完成。
2．檢查插座：插座面板是否有劃痕。為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座是否帶保險裝置。廚房、衛(wèi)生間的插座是否是防潮插座并有防濺措施，洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
用電筆或者有指示燈的三相插排檢查插座是否通電，可用電筆或者插排放入預(yù)留電源插座里。電筆或插排燈亮，表示有電，此時拉下總配電箱內(nèi)的插座開關(guān)，電筆或插排燈滅。測試插座時，如果開關(guān)拉下電筆燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，應(yīng)立即修復(fù)。此試驗(yàn)也可用插座型剃須刀、吹風(fēng)機(jī)、小電扇（夏天驗(yàn)房還可以吹吹涼，很實(shí)用哦！）等小電器代替，但插頭類型務(wù)必能滿足兩相、三相的兩種插座的測試。
用萬用表測量電路插座的項(xiàng)位是否正常、對地絕緣情況是否良好、是否有良好的接地裝置。零地電壓應(yīng)小于1V；如果等于0，那么可能是將零地接在一起了。專業(yè)人士可以使用專門的驗(yàn)電器檢測插座是否正常。
有螺絲刀轉(zhuǎn)開插座，檢查電線與插座的接頭是否牢固、合規(guī)。
3．檢查電燈和開關(guān)是否通電，各開關(guān)是否靈敏、接線是否正確。衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。
4．驗(yàn)電線，主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量，電線的截面面積是否符合要求，一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。電線管道墻內(nèi)安裝應(yīng)該套管，應(yīng)平整、牢固、順直，套管連接必須緊密，導(dǎo)線連接不允許用絞接或綁接。
5．檢查電表：是否安裝牢固、外觀有無破損，電表字?jǐn)?shù)是否歸零，有讀數(shù)的話，應(yīng)在驗(yàn)房完畢出門時記錄讀數(shù)。
6．檢查弱電入戶情況：檢查有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)線、衛(wèi)星電視的入戶位置，是否入戶箱安裝牢固，檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。各種有限電視電纜、電話線插座位置（如果有）等也應(yīng)做細(xì)致了解，并用外用表進(jìn)行測試。
強(qiáng)弱電路建議還是請專業(yè)電工看一下，個人檢查基本上發(fā)現(xiàn)不了什么大問題
必須要做的事情：
1、看墻壁：滲水、裂紋、空鼓
2、驗(yàn)水電：是否通電，電線截面就質(zhì)量
3、驗(yàn)防水：廚衛(wèi)防水，堵住排水口，保留2cm水深，24小時后越好樓上樓下一起看
4、驗(yàn)管道：特指排污管（經(jīng)常被垃圾堵塞），排污管是否有蓄水防臭彎頭
5、驗(yàn)地面：高差、空鼓、起沙
6、驗(yàn)層高：2.65米左右是接受的范圍，低于2.6米，那么房屋就得考慮了
7、驗(yàn)門窗：密封、內(nèi)外高差
收房注意事項(xiàng)包括很多方面的，主要是下面幾個方面：
1 檢查所有插座
沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。
2 檢查所有窗戶
檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子肯定不要。
交房一般程序
1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費(fèi)用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。
2.購房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等。
3.驗(yàn)房。購房者對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購房者驗(yàn)房。
4.購房者接收房屋。房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn))外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者來承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險)。
收房的時候開發(fā)商會給你兩書《商品房住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，基本上有了這兩書按照程序上是可以辦理交房手續(xù)了，因?yàn)檫@兩書的存在，說明已經(jīng)有相關(guān)部門驗(yàn)房了。
一般的在你們雙方的《商品房買賣合同》上面都會注明房屋內(nèi)部的材質(zhì)，在購房的時候要仔細(xì)閱讀。
像你說的戶外鐵藝圍欄未作防銹處理等等這些不足以跟開發(fā)商索賠，《商品房買賣合同》交房時間都寫的清清楚楚，如果開發(fā)商只要是延誤交房時間都可以起訴索賠，《合同》上的規(guī)定是遭遇不可抗力因素而延誤交房的，無法索賠。不可抗力因素包括地震、泥石流等等自然災(zāi)害或是戰(zhàn)爭、暴動等等人為災(zāi)害。
一切都以《商品房買賣合同》里的條例為準(zhǔn)，請?jiān)谫彿繒r一定要仔細(xì)閱讀清楚，千萬小心不要上了開發(fā)商的當(dāng)。
收房的時候開發(fā)商會給你兩書《商品房住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，基本上有了這兩書按照程序上是可以辦理交房手續(xù)了，因?yàn)檫@兩書的存在，說明已經(jīng)有相關(guān)部門驗(yàn)房了。一般的在你們雙方的《商品房買賣合同》上面都會注明房屋內(nèi)部的材質(zhì)，在購房的時候要仔細(xì)閱讀。像你說的戶外鐵藝圍欄未作防銹處理等等這些不足以跟開發(fā)商索賠，《商品房買賣合同》交房時間都寫的清清楚楚，如果開發(fā)商只要是延誤交房時間都可以起訴索賠，《合同》上的規(guī)定是遭遇不可抗力因素而延誤交房的，無法索賠。不可抗力因素包括地震、泥石流等等自然災(zāi)害或是戰(zhàn)爭、暴動等等人為災(zāi)害。一切都以《商品房買賣合同》里的條例為準(zhǔn)，請?jiān)谫彿繒r一定要仔細(xì)閱讀清楚，千萬小心不要上了開發(fā)商的當(dāng)。
請教明白人:關(guān)于收房標(biāo)準(zhǔn),驗(yàn)房時應(yīng)注意哪些?
7. 收房要查驗(yàn)《竣工備案驗(yàn)收表》的原件和《房屋面積實(shí)測表》,否則一旦接鑰匙,再提面積問題就晚了,在司法實(shí)踐中,以收房時未提異議,視同購房人事實(shí)接房放棄對面積爭議的權(quán)利8. 收房注意窗戶合頁,和水管,毛病不少啊第一篇房屋具備使用條件后,開發(fā)商將房屋交付于購房者,對于購房者來說就意味著收房。與一般的商品...
新房交房時需要注意什么
1、收房注意房款約定。房款什么時候結(jié)算，什么時候交房，應(yīng)該在《商品房買賣合同》中約定好。2、物業(yè)費(fèi)可以按月交《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法》規(guī)定，物業(yè)不可一次性預(yù)售一年或多年的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)需要按月、季度或年度算，最多可以預(yù)收半年。3、物業(yè)費(fèi)不能亂買家在和簽署購房合同時，可以要求開發(fā)商出示其與物...
新房交房時需要注意的有那些,新房交房流程?
1、核驗(yàn)業(yè)主材料 2、交納剩余房款 3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》4、業(yè)主做綜合驗(yàn)收 5、業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案 6、開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議 7、根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議 8、業(yè)主簽署...
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