“永不跌”的東京房價是怎么崩盤的 永不跌的東京房價是怎樣崩盤的
同樣人口密集，同樣由于奧運會經(jīng)歷過房價暴漲，同樣匯集著優(yōu)厚的資源，同樣經(jīng)歷著人口涌入的東京，在日本1990年代的經(jīng)濟(jì)危機中，未能幸免于房價的大崩盤。
核爆前的東京
曾保持過GDP雙位數(shù)增長的日本經(jīng)濟(jì)，在經(jīng)歷了“土地神話”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露后，是如何陷入衰退的；而曾經(jīng)被奉為“東京房價永不跌”的東京房價，又是怎樣崩盤的？
從上世紀(jì)60年代開始，日本保持著每年10%的高速經(jīng)濟(jì)增長，在短短20年間從一個農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)小國轉(zhuǎn)型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。
1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰(zhàn)敗陰影中復(fù)興的國家形象。
為了迎接?xùn)|京奧運會，日本修建了一系列交通基礎(chǔ)設(shè)施，興建了城市。這些大規(guī)模的建設(shè)帶動了日本房地產(chǎn)行業(yè)的強勁發(fā)展。當(dāng)時，東京被認(rèn)為是全球最有活力的國際大都會。1969年，未來學(xué)家赫爾曼·卡恩在《即將出現(xiàn)的超級強國》一書中預(yù)測，日本將在2000年成為世界第一經(jīng)濟(jì)大國。
然而，還未等到驗證預(yù)言的那一天，日本就從繁榮的天堂跌入危機的深淵中。1990年，日本股市、樓市泡沫相繼破滅，日本經(jīng)濟(jì)從此一蹶不振，進(jìn)入“失去的二十年”。
今天，無論是日本普通民眾，還是廟堂高官，都希望借助再次舉辦2020奧運會的契機，提振日本經(jīng)濟(jì)。日本政府計劃將東京作為經(jīng)濟(jì)增長特區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的再開發(fā)。公共設(shè)施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經(jīng)開始實行。
外國資本也已經(jīng)蠢蠢欲動。一批主權(quán)財富基金正在涌向日本房地產(chǎn)市場。卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館；阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準(zhǔn)備買下東京西南部婚禮場館MeguroGajoen……
歷經(jīng)了20年的低迷之后，日本的房地產(chǎn)市場似乎重現(xiàn)曙光。此時，回顧那場發(fā)生在20世紀(jì)末的房地產(chǎn)泡沫危機，或許有助于日本不再重蹈覆轍。
奧林匹克景氣
1964年的東京奧運會被認(rèn)為是歷史上最成功的奧運會之一。日本成為了世界上第一個借助奧運會帶動國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的國家。
在籌備東京奧運會期間，日本政府正在進(jìn)行收入倍增與國民經(jīng)濟(jì)高速增長計劃。以此為契機，東京和日本全國各地都大興土木，建設(shè)了一批交通基礎(chǔ)設(shè)施。
其中，令日本人頗為自豪的新干線高速鐵路系統(tǒng)就是修建于此時。1964年10月1日東京奧運前夕，連結(jié)東京與新大阪之間的東海道新干線開始通車運營，這是世界第一條投入商業(yè)營運的高速鐵路系統(tǒng)。
有數(shù)據(jù)顯示，日本對東京奧運會所有相關(guān)事業(yè)的總投入高達(dá)1兆日元。按照當(dāng)時的匯率計算，約為30億美元。這創(chuàng)造當(dāng)時奧運會歷史上最高的投資記錄。
其中，日本政府對比賽設(shè)施和奧運村投資160億日元，道路交通設(shè)施建設(shè)825億日元，運營費用60億日元。除此之外的所有投資，都被用來完成新干線、高速公路、地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
這種投資的比例顯示，日本并不是僅僅為了舉辦奧運會而投資。大規(guī)模建設(shè)帶動了房地產(chǎn)建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、運輸業(yè)和通信等行業(yè)的強勁發(fā)展，從而帶動日本經(jīng)濟(jì)的全面騰飛。1962年到1964年，日本經(jīng)歷了一段“奧林匹克景氣”時光。
受奧運會影響最深的是房地產(chǎn)行業(yè)。除場館建設(shè)之外，東京周邊的住宅以飛快的速度發(fā)展起來。1964年，日本民間住宅建設(shè)總數(shù)比1951年增加了71%，而1963年1964年的建筑承包合同額分別比前一年增長了32.9%和27.8%。
從1961年到1963年，日本房地產(chǎn)行業(yè)迎來量價齊升的鼎盛階段。當(dāng)時，在短短兩年之內(nèi)，日本建成公寓62棟，2191戶，價格也較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價平均為950萬日元，最高達(dá)到1880萬日元。
進(jìn)入80年代，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了令人炫目的鼎盛時期。日本制造的產(chǎn)品遍布全球，日本企業(yè)在全球范圍內(nèi)大量投資和收購。1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權(quán)國。美國人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標(biāo)志性建筑——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。
然而，當(dāng)日本人目空一切，認(rèn)為自己是“世界之王”時，一場危機正在醞釀當(dāng)中。
簽訂“廣場協(xié)議”
1978年，第二次石油危機爆發(fā)。由于能源價格大幅上升，美國國內(nèi)出現(xiàn)了嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象。1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯(lián)儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續(xù)三次提高聯(lián)邦基金利率，實施緊縮的貨幣政策。
這一政策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國，導(dǎo)致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內(nèi)，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了布雷頓森林體系崩潰前的水平。
美元居高不下的匯率水平導(dǎo)致美國對外貿(mào)易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加產(chǎn)品的出口競爭力。
1985年9月，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國、英國等5個發(fā)達(dá)國家的財政部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿(mào)易赤字，史稱“廣場協(xié)議”。
“廣場協(xié)議”簽訂之后，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。美元因此持續(xù)大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達(dá)到了86.1%。
這并不是美國第一次干預(yù)外匯市場。1971年12月，日本曾與美國簽訂《斯密森協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，日元對美元的匯率從1美元兌360日元升值為1美元兌308日元，漲幅為18%。此輪匯率改革導(dǎo)致了1973年日本地價的上漲，但由于石油危機的影響，僅持續(xù)了1年。
日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進(jìn)了日本對外投資大幅度增加，為日本企業(yè)在海外擴張?zhí)峁┝藱C遇。但與此同時，日本經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)埋下了泡沫的炸彈。
由于擔(dān)心日元升值提高日本產(chǎn)品的成本和價格，日本政府制定了提升內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)增長政策，并放松國內(nèi)的金融管制。從1985年開始，日本央行連續(xù)5次下調(diào)利率，從5%降至1987年2月以后的2.5%.
當(dāng)時，日本已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化建設(shè)，國內(nèi)的城鎮(zhèn)化率超過90%。這意味著在原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下，日本的經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產(chǎn)市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產(chǎn)中。于是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。
瘋狂的泡沫
20世紀(jì)80年代，日本銀行開始推行銀行資本金管理改革。為了推動銀行國際化，日本政府決定實行雙重標(biāo)準(zhǔn)：國內(nèi)營業(yè)的可以按照本國4%的標(biāo)準(zhǔn)，有海外分支機構(gòu)的銀行則必須執(zhí)行8%的國際標(biāo)準(zhǔn)。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補充資本金之外，還得調(diào)整銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
當(dāng)時，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴大營業(yè)份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發(fā)放貸款。
相對于一般公司貸款，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重較低。這意味著銀行發(fā)放相同數(shù)量的貸款，房地產(chǎn)抵押貸款只需一半的資本金。于是日本商業(yè)銀行紛紛將資金投放到這一領(lǐng)域。
為了發(fā)放貸款，日本銀行使出渾身解數(shù)。甚至對于那些有存款意向的人，銀行都會勸告他們進(jìn)行土地投資：“地價在不斷上漲，而利息又接近于零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆。”
而一旦這個人買了土地，銀行又會以這塊土地為擔(dān)保，再借給他相當(dāng)于土地價格70%的資金，勸他再購買別處的土地，然后再以新的土地為擔(dān)保……如此循環(huán)反復(fù)。
同一時期，國際熱錢的涌入加速了日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹。簽訂《廣場協(xié)議》之后，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國際資本只要持有日元資產(chǎn)，即使價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。
敏銳的國際資本迅速卷土重來，在日本的股票和房地產(chǎn)市場上呼風(fēng)喚雨。國際廉價資本的流入加劇了日元升值壓力，導(dǎo)致股價和房價快速上漲，從而吸引了更多的國際資本進(jìn)入日本投機，泡沫越吹越大。
隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，日本的地價開始瘋狂飆升。據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1985年，東京的商業(yè)用地價格指數(shù)為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內(nèi)增長了近2倍。
1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數(shù)比1985年上漲了約90%。當(dāng)年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產(chǎn)泡沫。
一個廣為人知的故事是，在東京，有一位學(xué)校的看門人在傳達(dá)室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他準(zhǔn)備返回鄉(xiāng)下安度晚年。于是托人把他在東京的一所小房子賣掉，沒想到這所房子竟以800萬美元的價格出售。看門人瞬間成為百萬富翁，衣錦還鄉(xiāng)。
然而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由于地價快速上漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了實體工業(yè)的發(fā)展。建筑用地價格過高，使得許多工廠企業(yè)難以擴大規(guī)模；過高的地價也給政府的城市建設(shè)帶來了嚴(yán)重的阻礙；高昂的房價更是使普通日本人買不起屬于自己的住房……日本泡沫經(jīng)濟(jì)離實體經(jīng)濟(jì)越走越遠(yuǎn)。
失去的二十年
1990年，日本生產(chǎn)性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生產(chǎn)行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟(jì)成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發(fā)。
泡沫的破滅來得迅速而毫無預(yù)兆。1989年，日本政府已經(jīng)意識到經(jīng)濟(jì)泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚。
從1989年5月開始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。在短短一年多的時間內(nèi)，日本銀行利率從2.5%上調(diào)至海灣戰(zhàn)爭前夕的6%。
日本貨幣政策的突然轉(zhuǎn)向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。
當(dāng)天，日經(jīng)指數(shù)頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個月前的1989年12月31日，日經(jīng)指數(shù)還達(dá)到了輝煌的高點38915點，市場普遍相信“明年股價可以達(dá)到5萬日元”。
令人絕望的是，以1990年新年為轉(zhuǎn)折點，日本股市陷入了長達(dá)20年的熊市之中。
1990年9月，日經(jīng)股票市場平均虧損44%，相關(guān)股票平均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。公司破產(chǎn)導(dǎo)致其擁有的大量不動產(chǎn)涌入市場，頓時房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求，房價出現(xiàn)下跌的趨勢。
與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產(chǎn)市場開始垮塌，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產(chǎn)價格一瀉千里。
1992年，日本政府出臺“地價稅”政策，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產(chǎn)繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產(chǎn)市場立刻進(jìn)入“供大于求”的時代。
幾種因素的疊加，加速了日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。房地產(chǎn)價格的暴跌導(dǎo)致大量不動產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)。1993年，日本不動產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額高達(dá)3萬億日元。
緊接著，作為土地投機主角的非銀行金融機構(gòu)因擁有大量不良債權(quán)而陸續(xù)破產(chǎn)。結(jié)果，給這些機構(gòu)提供資金的銀行也因此擁有了巨額不良債權(quán)。當(dāng)年，日本21家主要銀行宣告產(chǎn)生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地產(chǎn)有關(guān)。
1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光。緊接著，東海銀行，協(xié)和琦玉銀行也被揭露出來存在同樣的問題。大量銀行丑聞不斷曝光，使日本銀行業(yè)產(chǎn)生了嚴(yán)重的信用危機。數(shù)年后，幾家大銀行相繼倒閉。
“土地神話”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此后，受到亞洲金融危機、次貸危機等國際大勢的影響，日本房地產(chǎn)市場再也未能重回輝煌。
據(jù)2005年日本國土交通省發(fā)表的地價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，日本全國的平均地價連續(xù)14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住宅地價已經(jīng)下跌了46%，基本回到了地產(chǎn)泡沫發(fā)生前1985年的水平；商業(yè)用地下跌了約70%，為1974年以來的最低點。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今為止的最高水平。
盡管經(jīng)過了長達(dá)20年的艱難調(diào)整，但日本房地產(chǎn)市場依然疲軟。
在形成雪崩之前 沒有一片雪花覺得是自己的責(zé)任 老百姓就是好忽悠的
去年牛市5000多點也沒人相信會崩盤 美國可以崩盤 日本可以崩盤 中國房地產(chǎn)杠桿更大 能不崩盤？只是大家都自作聰明的認(rèn)為自己不是最后一棒
中國樓市即將崩盤，如果大家別在銀行存一分錢，銀行就會垮掉，然后樓市崩盤，然后沒有了付辦透頂桑進(jìn)天良的蟹腳足趾，你們的生活就會好起來
但阮13797527033： 日本那么小 為什么東京房價反倒20年不漲 -
麗江市徑向： ______ 日本有房產(chǎn)稅.根據(jù)房子和土地的當(dāng)年評估價格算.大體上每年1.4%就是有1000萬的房子要交14萬的稅,所以投資性質(zhì)的買房很少.而且日本丈母娘不會逼著小伙買房.
但阮13797527033： 工資三四千,房價卻上萬,樓市到底有沒有泡沫 -
麗江市徑向： ______ 我認(rèn)為中國房產(chǎn)不可能破滅,也沒有多少泡沫,原因如下: 1、中國國家太大,城市太多,各個城市的情況很不一樣.那些數(shù)萬元一平的房價畢竟是少數(shù).多數(shù)是萬元左右的均價.中國城市化進(jìn)程,就是一個人口由農(nóng)村向縣城、縣城向二線城市
但阮13797527033： 1990 年代在高位接盤的日本人,在房價崩潰后都怎么樣了 -
麗江市徑向： ______ 日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之后,住宅房價大概腰斬: 商業(yè)不動產(chǎn)的價格跌的更慘,這邊不多加說明. 當(dāng)時購入住宅不動產(chǎn)的一般民眾,大概就是30后半到40歲的人.50年代出生這些人,他們的上半生其實算是相當(dāng)幸福的.他們趕上了日本經(jīng)濟(jì)起飛的...
但阮13797527033： 為什么說日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于停滯狀態(tài)什么樣的狀態(tài)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯狀態(tài) -
麗江市徑向： ______ 現(xiàn)在日本經(jīng)濟(jì)的情況是多方面造成的,其中最主要的原是還是房地產(chǎn)方面經(jīng)濟(jì)泡沫的破裂造成的,其實想想,中國早晚也會行程這樣的結(jié)局,房價漲到極限...
但阮13797527033： 日本房地產(chǎn)當(dāng)年崩盤,那當(dāng)時的地產(chǎn)股票走勢如何呢 -
麗江市徑向： ______ 日本房地產(chǎn)發(fā)展在世界各地中有其特殊性.日本土地狹小,人口眾多,加上經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá),房地產(chǎn)開發(fā)從戰(zhàn)后一片廢墟上建立起來.伴隨經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開發(fā),土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲,高度壟斷集中,1985年東京大阪的土地...
但阮13797527033： 日本當(dāng)年樓市崩盤后 -
麗江市徑向： ______ 呵呵,樓主很有眼光!這個問題很類似于中國經(jīng)濟(jì)! 那么,話說85年廣場協(xié)議之后!日元匯率(對美元)不斷創(chuàng)新高,因為資本的虛增,導(dǎo)致了日本由原來的生產(chǎn)大國變成消費大國,因為民眾都有錢了!而大部分的熱錢涌入國內(nèi)的樓市,股市...以至于當(dāng)年日本的證券化率高達(dá)265% 好景不長,91年,泡沫破滅時代來臨,股市大跌,市值縮水近68%,東京等一線城市平均房價下跌23%.經(jīng)濟(jì)增長自此一蹶不振,再也沒出現(xiàn)類似神武景氣...時至今日也沒迎來第三次經(jīng)濟(jì)高速增長期!崩盤后,日元匯率已經(jīng)較為穩(wěn)定了,當(dāng)時投資黃金是一種明智選擇,因為,美元疲軟就注定了黃金的硬挺.
但阮13797527033： 中國房價收入比嚇壞日本 中國樓市泡沫何時緩解 -
麗江市徑向： ______ 你得看是幾線的城市.一個城市常住人口有多少,流動人口有多少.像北京上海這種一線城市,你就放心吧,房屋的需求量是剛性的,浮動能有多大.2016年過來,大量的二線、三線城市房價的瘋漲,就得警惕了.因為一個城市的常住人口就那...
但阮13797527033： 關(guān)于日本的 -
麗江市徑向： ______ 日本大藏省實行了對不動產(chǎn)融資的總量控制措施.所謂總量控制措施實際上是對不動產(chǎn)融資增長速度的一種直接管制,以此達(dá)到將不動產(chǎn)余額控制在一定水平上的目的,主要內(nèi)容是要求有關(guān)金融機構(gòu),將其每季度不動...
但阮13797527033： 日本房地產(chǎn)泡沫蹦盤的標(biāo)志性前奏是什么? -
麗江市徑向： ______ 日本的房地產(chǎn)泡沫 1985 年9月,美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協(xié)議”,決定同意美元貶值. 為刺激日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,日本中央銀行采取了非常寬松的金融...
但阮13797527033： 導(dǎo)致日本90年代金融危機的直接原因和間接原因 -
麗江市徑向： ______ 直接原因是日本樓市和股市的崩盤簡潔間接原因是 1.之前日本政府同西方簽訂的關(guān)于日元升值的廣場協(xié)定 2. 國際金融巨鱷對日本股市和樓市的炒作,...
核爆前的東京
曾保持過GDP雙位數(shù)增長的日本經(jīng)濟(jì)，在經(jīng)歷了“土地神話”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露后，是如何陷入衰退的；而曾經(jīng)被奉為“東京房價永不跌”的東京房價，又是怎樣崩盤的？
從上世紀(jì)60年代開始，日本保持著每年10%的高速經(jīng)濟(jì)增長，在短短20年間從一個農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)小國轉(zhuǎn)型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。
1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰(zhàn)敗陰影中復(fù)興的國家形象。
為了迎接?xùn)|京奧運會，日本修建了一系列交通基礎(chǔ)設(shè)施，興建了城市。這些大規(guī)模的建設(shè)帶動了日本房地產(chǎn)行業(yè)的強勁發(fā)展。當(dāng)時，東京被認(rèn)為是全球最有活力的國際大都會。1969年，未來學(xué)家赫爾曼·卡恩在《即將出現(xiàn)的超級強國》一書中預(yù)測，日本將在2000年成為世界第一經(jīng)濟(jì)大國。
然而，還未等到驗證預(yù)言的那一天，日本就從繁榮的天堂跌入危機的深淵中。1990年，日本股市、樓市泡沫相繼破滅，日本經(jīng)濟(jì)從此一蹶不振，進(jìn)入“失去的二十年”。
今天，無論是日本普通民眾，還是廟堂高官，都希望借助再次舉辦2020奧運會的契機，提振日本經(jīng)濟(jì)。日本政府計劃將東京作為經(jīng)濟(jì)增長特區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的再開發(fā)。公共設(shè)施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經(jīng)開始實行。
外國資本也已經(jīng)蠢蠢欲動。一批主權(quán)財富基金正在涌向日本房地產(chǎn)市場。卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館；阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準(zhǔn)備買下東京西南部婚禮場館MeguroGajoen……
歷經(jīng)了20年的低迷之后，日本的房地產(chǎn)市場似乎重現(xiàn)曙光。此時，回顧那場發(fā)生在20世紀(jì)末的房地產(chǎn)泡沫危機，或許有助于日本不再重蹈覆轍。
奧林匹克景氣
1964年的東京奧運會被認(rèn)為是歷史上最成功的奧運會之一。日本成為了世界上第一個借助奧運會帶動國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的國家。
在籌備東京奧運會期間，日本政府正在進(jìn)行收入倍增與國民經(jīng)濟(jì)高速增長計劃。以此為契機，東京和日本全國各地都大興土木，建設(shè)了一批交通基礎(chǔ)設(shè)施。
其中，令日本人頗為自豪的新干線高速鐵路系統(tǒng)就是修建于此時。1964年10月1日東京奧運前夕，連結(jié)東京與新大阪之間的東海道新干線開始通車運營，這是世界第一條投入商業(yè)營運的高速鐵路系統(tǒng)。
有數(shù)據(jù)顯示，日本對東京奧運會所有相關(guān)事業(yè)的總投入高達(dá)1兆日元。按照當(dāng)時的匯率計算，約為30億美元。這創(chuàng)造當(dāng)時奧運會歷史上最高的投資記錄。
其中，日本政府對比賽設(shè)施和奧運村投資160億日元，道路交通設(shè)施建設(shè)825億日元，運營費用60億日元。除此之外的所有投資，都被用來完成新干線、高速公路、地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
這種投資的比例顯示，日本并不是僅僅為了舉辦奧運會而投資。大規(guī)模建設(shè)帶動了房地產(chǎn)建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、運輸業(yè)和通信等行業(yè)的強勁發(fā)展，從而帶動日本經(jīng)濟(jì)的全面騰飛。1962年到1964年，日本經(jīng)歷了一段“奧林匹克景氣”時光。
受奧運會影響最深的是房地產(chǎn)行業(yè)。除場館建設(shè)之外，東京周邊的住宅以飛快的速度發(fā)展起來。1964年，日本民間住宅建設(shè)總數(shù)比1951年增加了71%，而1963年1964年的建筑承包合同額分別比前一年增長了32.9%和27.8%。
從1961年到1963年，日本房地產(chǎn)行業(yè)迎來量價齊升的鼎盛階段。當(dāng)時，在短短兩年之內(nèi)，日本建成公寓62棟，2191戶，價格也較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價平均為950萬日元，最高達(dá)到1880萬日元。
進(jìn)入80年代，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了令人炫目的鼎盛時期。日本制造的產(chǎn)品遍布全球，日本企業(yè)在全球范圍內(nèi)大量投資和收購。1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權(quán)國。美國人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標(biāo)志性建筑——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。
然而，當(dāng)日本人目空一切，認(rèn)為自己是“世界之王”時，一場危機正在醞釀當(dāng)中。
簽訂“廣場協(xié)議”
1978年，第二次石油危機爆發(fā)。由于能源價格大幅上升，美國國內(nèi)出現(xiàn)了嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象。1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯(lián)儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續(xù)三次提高聯(lián)邦基金利率，實施緊縮的貨幣政策。
這一政策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國，導(dǎo)致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內(nèi)，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了布雷頓森林體系崩潰前的水平。
美元居高不下的匯率水平導(dǎo)致美國對外貿(mào)易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加產(chǎn)品的出口競爭力。
1985年9月，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國、英國等5個發(fā)達(dá)國家的財政部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿(mào)易赤字，史稱“廣場協(xié)議”。
“廣場協(xié)議”簽訂之后，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。美元因此持續(xù)大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達(dá)到了86.1%。
這并不是美國第一次干預(yù)外匯市場。1971年12月，日本曾與美國簽訂《斯密森協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，日元對美元的匯率從1美元兌360日元升值為1美元兌308日元，漲幅為18%。此輪匯率改革導(dǎo)致了1973年日本地價的上漲，但由于石油危機的影響，僅持續(xù)了1年。
日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進(jìn)了日本對外投資大幅度增加，為日本企業(yè)在海外擴張?zhí)峁┝藱C遇。但與此同時，日本經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)埋下了泡沫的炸彈。
由于擔(dān)心日元升值提高日本產(chǎn)品的成本和價格，日本政府制定了提升內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)增長政策，并放松國內(nèi)的金融管制。從1985年開始，日本央行連續(xù)5次下調(diào)利率，從5%降至1987年2月以后的2.5%.
當(dāng)時，日本已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化建設(shè)，國內(nèi)的城鎮(zhèn)化率超過90%。這意味著在原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下，日本的經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產(chǎn)市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產(chǎn)中。于是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。
瘋狂的泡沫
20世紀(jì)80年代，日本銀行開始推行銀行資本金管理改革。為了推動銀行國際化，日本政府決定實行雙重標(biāo)準(zhǔn)：國內(nèi)營業(yè)的可以按照本國4%的標(biāo)準(zhǔn)，有海外分支機構(gòu)的銀行則必須執(zhí)行8%的國際標(biāo)準(zhǔn)。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補充資本金之外，還得調(diào)整銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
當(dāng)時，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴大營業(yè)份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發(fā)放貸款。
相對于一般公司貸款，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重較低。這意味著銀行發(fā)放相同數(shù)量的貸款，房地產(chǎn)抵押貸款只需一半的資本金。于是日本商業(yè)銀行紛紛將資金投放到這一領(lǐng)域。
為了發(fā)放貸款，日本銀行使出渾身解數(shù)。甚至對于那些有存款意向的人，銀行都會勸告他們進(jìn)行土地投資：“地價在不斷上漲，而利息又接近于零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆。”
而一旦這個人買了土地，銀行又會以這塊土地為擔(dān)保，再借給他相當(dāng)于土地價格70%的資金，勸他再購買別處的土地，然后再以新的土地為擔(dān)保……如此循環(huán)反復(fù)。
同一時期，國際熱錢的涌入加速了日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹。簽訂《廣場協(xié)議》之后，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國際資本只要持有日元資產(chǎn)，即使價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。
敏銳的國際資本迅速卷土重來，在日本的股票和房地產(chǎn)市場上呼風(fēng)喚雨。國際廉價資本的流入加劇了日元升值壓力，導(dǎo)致股價和房價快速上漲，從而吸引了更多的國際資本進(jìn)入日本投機，泡沫越吹越大。
隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，日本的地價開始瘋狂飆升。據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1985年，東京的商業(yè)用地價格指數(shù)為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內(nèi)增長了近2倍。
1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數(shù)比1985年上漲了約90%。當(dāng)年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產(chǎn)泡沫。
一個廣為人知的故事是，在東京，有一位學(xué)校的看門人在傳達(dá)室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他準(zhǔn)備返回鄉(xiāng)下安度晚年。于是托人把他在東京的一所小房子賣掉，沒想到這所房子竟以800萬美元的價格出售。看門人瞬間成為百萬富翁，衣錦還鄉(xiāng)。
然而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由于地價快速上漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了實體工業(yè)的發(fā)展。建筑用地價格過高，使得許多工廠企業(yè)難以擴大規(guī)模；過高的地價也給政府的城市建設(shè)帶來了嚴(yán)重的阻礙；高昂的房價更是使普通日本人買不起屬于自己的住房……日本泡沫經(jīng)濟(jì)離實體經(jīng)濟(jì)越走越遠(yuǎn)。
失去的二十年
1990年，日本生產(chǎn)性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生產(chǎn)行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟(jì)成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發(fā)。
泡沫的破滅來得迅速而毫無預(yù)兆。1989年，日本政府已經(jīng)意識到經(jīng)濟(jì)泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚。
從1989年5月開始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。在短短一年多的時間內(nèi)，日本銀行利率從2.5%上調(diào)至海灣戰(zhàn)爭前夕的6%。
日本貨幣政策的突然轉(zhuǎn)向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。
當(dāng)天，日經(jīng)指數(shù)頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個月前的1989年12月31日，日經(jīng)指數(shù)還達(dá)到了輝煌的高點38915點，市場普遍相信“明年股價可以達(dá)到5萬日元”。
令人絕望的是，以1990年新年為轉(zhuǎn)折點，日本股市陷入了長達(dá)20年的熊市之中。
1990年9月，日經(jīng)股票市場平均虧損44%，相關(guān)股票平均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。公司破產(chǎn)導(dǎo)致其擁有的大量不動產(chǎn)涌入市場，頓時房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求，房價出現(xiàn)下跌的趨勢。
與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產(chǎn)市場開始垮塌，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產(chǎn)價格一瀉千里。
1992年，日本政府出臺“地價稅”政策，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產(chǎn)繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產(chǎn)市場立刻進(jìn)入“供大于求”的時代。
幾種因素的疊加，加速了日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。房地產(chǎn)價格的暴跌導(dǎo)致大量不動產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)。1993年，日本不動產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額高達(dá)3萬億日元。
緊接著，作為土地投機主角的非銀行金融機構(gòu)因擁有大量不良債權(quán)而陸續(xù)破產(chǎn)。結(jié)果，給這些機構(gòu)提供資金的銀行也因此擁有了巨額不良債權(quán)。當(dāng)年，日本21家主要銀行宣告產(chǎn)生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地產(chǎn)有關(guān)。
1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光。緊接著，東海銀行，協(xié)和琦玉銀行也被揭露出來存在同樣的問題。大量銀行丑聞不斷曝光，使日本銀行業(yè)產(chǎn)生了嚴(yán)重的信用危機。數(shù)年后，幾家大銀行相繼倒閉。
“土地神話”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此后，受到亞洲金融危機、次貸危機等國際大勢的影響，日本房地產(chǎn)市場再也未能重回輝煌。
據(jù)2005年日本國土交通省發(fā)表的地價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，日本全國的平均地價連續(xù)14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住宅地價已經(jīng)下跌了46%，基本回到了地產(chǎn)泡沫發(fā)生前1985年的水平；商業(yè)用地下跌了約70%，為1974年以來的最低點。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今為止的最高水平。
盡管經(jīng)過了長達(dá)20年的艱難調(diào)整，但日本房地產(chǎn)市場依然疲軟。
在形成雪崩之前 沒有一片雪花覺得是自己的責(zé)任 老百姓就是好忽悠的
去年牛市5000多點也沒人相信會崩盤 美國可以崩盤 日本可以崩盤 中國房地產(chǎn)杠桿更大 能不崩盤？只是大家都自作聰明的認(rèn)為自己不是最后一棒
中國樓市即將崩盤，如果大家別在銀行存一分錢，銀行就會垮掉，然后樓市崩盤，然后沒有了付辦透頂桑進(jìn)天良的蟹腳足趾，你們的生活就會好起來
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從1991年日本房產(chǎn)泡沫崩潰到現(xiàn)在,東京的房價是怎樣一個走
最后，東京的旅游吸引力也不容忽視。兩座高塔——東京塔和天空樹，成為東京的地標(biāo)性建筑，象征著城市的魅力和憧憬。旅游業(yè)的繁榮，間接促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的活躍。總的來說，東京的房價之所以能夠保持相對穩(wěn)定，是多方面因素共同作用的結(jié)果。盡管面臨過泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰，但東京憑借其獨特的地理位置、完善的基礎(chǔ)...
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經(jīng)過后來的統(tǒng)計可知,日本的這次股市崩盤和房地產(chǎn)市場崩盤,直接導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)被做空,超過幾萬名日本投資人選擇了自殺,就像一九二九年華爾街的美國投資人一樣。 日本之所以會發(fā)生這么大規(guī)模和這么徹底的經(jīng)濟(jì)崩盤,主要的幕后,其實還是美國。二十世紀(jì)九十年代,經(jīng)過第二次世界大戰(zhàn)之后四十五年的重建,以及美國持續(xù)不斷地援助,加...
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未來出售有xx限制等的要求，目前來說是有著很高便利性的。再加上中國與日本相鄰，乘坐飛機去旅游順便看房也不怎么占時間，即便是一開始對房產(chǎn)投資不感冒，有利條件就擺在那，還是能夠引發(fā)興趣。另外，外國人在日本投資房產(chǎn)也是能夠使用貸款的。與購買自住房的貸款不一樣，投資房貸款。
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麗江市徑向： ______ 日本有房產(chǎn)稅.根據(jù)房子和土地的當(dāng)年評估價格算.大體上每年1.4%就是有1000萬的房子要交14萬的稅,所以投資性質(zhì)的買房很少.而且日本丈母娘不會逼著小伙買房.
麗江市徑向： ______ 我認(rèn)為中國房產(chǎn)不可能破滅,也沒有多少泡沫,原因如下: 1、中國國家太大,城市太多,各個城市的情況很不一樣.那些數(shù)萬元一平的房價畢竟是少數(shù).多數(shù)是萬元左右的均價.中國城市化進(jìn)程,就是一個人口由農(nóng)村向縣城、縣城向二線城市
麗江市徑向： ______ 日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之后,住宅房價大概腰斬: 商業(yè)不動產(chǎn)的價格跌的更慘,這邊不多加說明. 當(dāng)時購入住宅不動產(chǎn)的一般民眾,大概就是30后半到40歲的人.50年代出生這些人,他們的上半生其實算是相當(dāng)幸福的.他們趕上了日本經(jīng)濟(jì)起飛的...
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