房地產(chǎn)中的預(yù)售資金是什么意思？？？ 商品房預(yù)售資金是什么
房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。同時房屋預(yù)售還具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強(qiáng)了對商品房預(yù)售市場的規(guī)范。我國對商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(二) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三) 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(四) 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
“爛尾樓”主要指被迫停工停建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和棚戶區(qū)改項(xiàng)目（市場化運(yùn)作），其造成了大量的資源浪費(fèi)，更嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者權(quán)益。項(xiàng)目爛尾的原因錯綜復(fù)雜，包括資金鏈斷裂、債權(quán)債務(wù)糾紛、涉法涉訴、建設(shè)手續(xù)不齊全、政府叫停等內(nèi)外部原因。由于開發(fā)商資金不足在爛尾成因中占比最大，因此成為了各地政府的主要防范對象。
對于開發(fā)商資金不足，可以分3種情況看待：一是資金計劃出現(xiàn)意外，且預(yù)售款墊付和施工方墊資皆無力解決；二是市場環(huán)境預(yù)判失敗，導(dǎo)致預(yù)售不暢；三是開發(fā)商將數(shù)額巨大的預(yù)收款挪作他用。從根本上說，是開發(fā)商對項(xiàng)目未深入進(jìn)行可行性研究、市場風(fēng)險應(yīng)變能力低和經(jīng)營不善等自身因素造成的。
針對其中的墊資施工問題，2019年7月1日起施行的《政府投資條例》已立法禁止了政府投資項(xiàng)目中的施工單位墊資施工行為。在這一法律背景下，運(yùn)用行政手段和金融手段實(shí)現(xiàn)對于爛尾風(fēng)險的長效轉(zhuǎn)移是各地的主要做法。
1、重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售資金
12月13日，西安市住建局發(fā)布《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）》。辦法擬對用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為商品房開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》所需工程建設(shè)資金總額的1.2倍。
西安的做法主要針對《城市房地產(chǎn)管理法》雖明確要求“開發(fā)商必須將預(yù)售款用于房屋建設(shè)中，不得挪作他用”，但未對由誰監(jiān)管、怎樣監(jiān)管、監(jiān)管范圍做出說明的法律空白，致力于保證建設(shè)工程按期竣工交付，防止資金挪用形成新的爛尾工程。
與西安市采取了相似思路的是今年4月大慶市住建局聯(lián)合銀保監(jiān)局等部門印發(fā)的《關(guān)于開展全市房地產(chǎn)“爛尾樓”專項(xiàng)整治的工作方案》，方案要求“嚴(yán)格落實(shí)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金全部繳入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、另作他用”。將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶后，資金收存、支取、使用將處于政府的實(shí)時監(jiān)管之下，違規(guī)行為能夠得到有效約束。
除了以行政手段保證工程款支付外，金融手段也是多地轉(zhuǎn)移欠款風(fēng)險的主要措施，包括金融信貸支持力度的加大，以及工程款支付保證保險的應(yīng)用。
2、信貸支持工程建設(shè)
同樣在大慶市《關(guān)于開展全市房地產(chǎn)“爛尾樓”專項(xiàng)整治的工作方案》中，方案還贊成金融部門在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大金融信貸支持力度，通過信用擔(dān)保等方式幫助企業(yè)解決資金難題。
這主要針對實(shí)踐中開發(fā)商出現(xiàn)資金短缺后個別銀行或供應(yīng)商申請?jiān)V訟保全措施，而引起連鎖反應(yīng)最終導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾的現(xiàn)象，也與2018年《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好信貸工作 提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的通知》提出的“對符合授信條件但遇到暫時經(jīng)營困難的企業(yè)，要繼續(xù)予以資金支持，不應(yīng)盲目抽貸、斷貸”、“對必要的在建項(xiàng)目要避免資金斷供、工程爛尾”一脈相承。
其中，信用擔(dān)保是保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)、促進(jìn)資金融通的金融支持工具，主要通過第三方轉(zhuǎn)移信用風(fēng)險、有效解決中小企業(yè)融資成本高的問題。同樣在工程建設(shè)中，以工程款支付為保證對象的工程合同款支付保證保險也是地方政府預(yù)防“爛尾樓”常用的金融手段。
3、保險轉(zhuǎn)移欠款風(fēng)險
四川省住建廳聯(lián)合四川銀保監(jiān)局于2019年11月發(fā)布的《關(guān)于深入推進(jìn)建設(shè)工程保證保險工作的通知》明確要深入推進(jìn)工程合同款支付保證保險工作，致力于運(yùn)用建設(shè)工程保證保險機(jī)制防范和化解工程爛尾風(fēng)險。
工程合同款支付保證保險，通過引入保險公司作為第三人，確保在開發(fā)商未如期向施工方支付工程款時，由保險公司代為償付、保證工程項(xiàng)目如期開展；也保證在工程建設(shè)全過程中，有保險公司對欠款風(fēng)險進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管并及時預(yù)警，通過第一時間轉(zhuǎn)移、分擔(dān)、防范和化解欠款風(fēng)險，斬斷工程款拖欠帶來的債務(wù)鏈。
與四川省采取了同樣思路的是同月湖南省住建廳聯(lián)合省人社廳和銀保監(jiān)會湖南監(jiān)管局兩部門發(fā)布的《關(guān)于在房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程領(lǐng)域開展建設(shè)工程保證保險試點(diǎn)的通知》，通知也提出要試點(diǎn)發(fā)包人合同款支付保證保險，推動政府職能轉(zhuǎn)變，充分發(fā)揮市場配置資源作用。
這也與各地政府運(yùn)用行政手段、金融手段防范“爛尾樓”思路一致，都旨在遵循政府與市場、政治運(yùn)作與社會運(yùn)行的內(nèi)在邏輯，把握政府與市場、政府與社會的治理邊界。
防范“爛尾樓”問題發(fā)生，建立長效機(jī)制并實(shí)施常態(tài)化管理才是長遠(yuǎn)之計。政府作為宏觀調(diào)控的主體，用其“無形的手”在預(yù)防和復(fù)活爛尾樓方面可發(fā)揮重要作用；市場作為資源配置的基礎(chǔ)性方式和主要手段，也應(yīng)充分發(fā)揮信貸和保險的力量，為工程建設(shè)提供資金支持、轉(zhuǎn)移爛尾風(fēng)險。
預(yù)售資金是指開發(fā)商在資金不足的情況下提前預(yù)售部分樓盤的所得款，因?yàn)槭沁€為交樓所以這筆資金為預(yù)售資金
房地產(chǎn)中的預(yù)售資金
監(jiān)管資金是可以提取的，在工程施工過程中，可以根據(jù)工程進(jìn)度到資金監(jiān)管辦公室辦理核撥手續(xù)。由于各地處理問題可能不同，一般工程竣工前，監(jiān)管辦會扣留30%，待辦理大產(chǎn)權(quán)證后，全部退還。
就是房地產(chǎn)的備用金， 每一個房地產(chǎn)公司都有的
預(yù)售資金是什么意思
預(yù)售資金是指新房項(xiàng)目預(yù)售后，房企收到的各種購房款，包括定金、首付款、按揭貸款等。預(yù)售資金監(jiān)管是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房企須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。當(dāng)房企達(dá)到規(guī)定的工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，可申請支取相應(yīng)比例的...
房地產(chǎn)中的預(yù)售資金是什么意思???
房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品...
住房預(yù)售資金是什么
住房預(yù)售資金是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房所得的全部款項(xiàng)。詳細(xì)解釋如下：住房預(yù)售資金主要是指在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商在房屋建設(shè)期間，將尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)售，購房人購買這樣的住房并支付相應(yīng)的購房款項(xiàng)。這些由購房人預(yù)先支付的購房款項(xiàng)，就被稱為住房預(yù)售資金。這部分資金是房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)售方式快速回籠資金...
住房預(yù)售資金是什么意思
住房預(yù)售資金是指購房者在房屋正式交付之前支付的部分款項(xiàng)。詳細(xì)解釋如下：住房預(yù)售資金，是開發(fā)商在房屋竣工之前，按照相關(guān)法規(guī)進(jìn)行預(yù)售時，購房者預(yù)先支付的購房款項(xiàng)。這一制度在很多國家和地區(qū)都有實(shí)施，尤其是在房地產(chǎn)市場較為活躍的地區(qū)。對于購房者來說，這是一種購買尚未建成的房屋的方式，通常需要按照...
商品房預(yù)售資金是什么
房地產(chǎn)預(yù)售資金即房地產(chǎn)企業(yè)在房子建好之前進(jìn)行預(yù)售時，購房者會按照房屋買賣合同的約定進(jìn)行房屋購房款的提前支付，具體資金類型包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款等。 擴(kuò)展資料 房地產(chǎn)預(yù)售有什么作用呢？ 說到預(yù)售制度的確立，可以追溯到1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》，這一法規(guī)確立了房地產(chǎn)預(yù)售制度...
房地產(chǎn)開放資本金和預(yù)售資金區(qū)別
1、定義和用途不同：房地產(chǎn)開放資本金是指開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，根據(jù)法律規(guī)定需要自有資金投入的部分。開放資本金主要用于項(xiàng)目前期的土地購買、規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目建設(shè)等階段，用于支付各種開發(fā)成本。而預(yù)售資金是指購房者在購買房屋前提前支付的一部分房款，用于支持開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)過程中的資金需求。2...
預(yù)售款是什么意思?
預(yù)售款的意思是可以提前進(jìn)行售賣，消費(fèi)者需要先支付訂單款項(xiàng)，然后等待有貨了商家在交付買家所購買的貨品。在房產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，也就是房屋還沒有完全建成，但是已經(jīng)開始售賣，購房者可以支付一部分的預(yù)付款，等待房子建完之后再支付尾款。房屋預(yù)售需要滿足什么條件 1、按照城市商品房預(yù)售管理的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商...
房地產(chǎn)預(yù)售是什么意思
一、房地產(chǎn)預(yù)售是什么意思 房地產(chǎn)預(yù)售是指，購房者在選定好房源之后，向開發(fā)商交付定金或者預(yù)付款，并與開發(fā)商達(dá)成約定：“等開發(fā)商樓房做好之后，進(jìn)行房產(chǎn)的交易”。通俗講，房地產(chǎn)預(yù)售就是進(jìn)行期房的買賣，這時購房者得到的只是期房的合約而非購房合同。二、房地產(chǎn)預(yù)售需要符合哪些條件 1、開發(fā)商若是要...
預(yù)售款是什么意思?
預(yù)售款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。房地產(chǎn)中的預(yù)售款是指在房地產(chǎn)產(chǎn)品還沒正式進(jìn)入市場前進(jìn)行的房地產(chǎn)公司...
預(yù)售款是什么意思?
預(yù)售款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，買受人支付的定金或者房價款，這筆款項(xiàng)是預(yù)購人依照合同的約定，預(yù)先支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。預(yù)售款的管理有其特殊的意義，可以維護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，防止預(yù)售人在預(yù)售項(xiàng)目未竣工前將商品房預(yù)售款挪作他用，同時，預(yù)售款在項(xiàng)目竣工之前，...
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昭平縣機(jī)構(gòu)： ______ (一)按商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間分類 1、根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條規(guī)定,商品房現(xiàn)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商...
昭平縣機(jī)構(gòu)： ______ 預(yù)售,就是你買的是期房,還沒竣工的.現(xiàn)售,就是你買的是現(xiàn)樓.1、商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為.商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給...
昭平縣機(jī)構(gòu)： ______ 主要有三個來源:一是自有資金,二是銀行借貸資金,三是預(yù)售款資金.
昭平縣機(jī)構(gòu)： ______ 商品房預(yù)售管理 我國房地產(chǎn)市場發(fā)育尚不成熟,多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、開發(fā)資金不充沛,需要通過商品房預(yù)售彌補(bǔ)資金不足問題.盡管國家提倡商品房現(xiàn)房銷售,但目前商品房預(yù)售仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主流銷售方式. 由于商品房預(yù)售時房屋尚未建成,因此在交付房屋中存在大量房屋質(zhì)量、交房期限、房屋面積等方面的爭議.為維護(hù)商品房市場秩序,必須加強(qiáng)對商品房的預(yù)售管理.
昭平縣機(jī)構(gòu)： ______ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未達(dá)到使用條件即進(jìn)行銷售 的活動.其目的,一是可籌措部分建設(shè)資金,以減輕 貸款的壓力;二是可分散開發(fā)過程中的部分風(fēng)險. 開發(fā)項(xiàng)目必須達(dá)到政府規(guī)定的預(yù)售條件,開發(fā)商取 得商品房預(yù)售許可證,才能開展預(yù)售活動.
昭平縣機(jī)構(gòu)： ______ 1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,建立了預(yù)售許可制度,并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定.目前各主要城市商 品房預(yù)售比例普遍在80%以上,部分城市甚至達(dá)90%以上. 商品房預(yù)售許可制度的確立,是與我國...
昭平縣機(jī)構(gòu)： ______ 預(yù)售房屋 其實(shí)就是期房 也就是房屋還沒有完工 無法在近期內(nèi)交付的 開發(fā)商在房管局備案后,取得預(yù)售許可,就可以銷售. 當(dāng)然,目前市場價格基本上都是預(yù)售價,預(yù)售價比現(xiàn)房價格低. 這里說的預(yù)售,不是預(yù)先定好價格,價格是開發(fā)商定的...
昭平縣機(jī)構(gòu)： ______ 1、商品房預(yù)售許可證:是指商品房符合預(yù)售條件后,經(jīng)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)申請,房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售的書面證明文件. 2、返本...
昭平縣機(jī)構(gòu)： ______ 1、預(yù)售款監(jiān)控賬戶:就是在符合商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在辦理《商品房預(yù)售許可證》前,預(yù)售人(發(fā)展商)在該項(xiàng)...
昭平縣機(jī)構(gòu)： ______ 財務(wù)特點(diǎn) 具體內(nèi)容 財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn) 現(xiàn)金流風(fēng)險,由于開發(fā)產(chǎn)品的投資巨大,因此,對于房地產(chǎn)企業(yè)來講現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最重要的財務(wù)風(fēng)險,所以,保持現(xiàn)金流穩(wěn)...
