這幾類常見的小區(qū)，千萬別碰！ 哪幾類房子千萬不能碰？
買房這件事上，我聽過最溫和的心態(tài)是：“不虧就行”，畢竟沒人希望自己把買房這件事做成虧本生意。
但現(xiàn)實總是殘酷而真實，就像股市里，有人賺錢就一定有韭菜在虧錢，不是所有的房子買到都能保值或是升值。
所謂“前事不忘，后事之師”，今天我們就從前人已有的經(jīng)驗中，總結(jié)那些買到大概率是在做虧本生意的房產(chǎn)，能不碰就別碰。
超大社區(qū)和獨棟小區(qū)
先不論房價，這兩類小區(qū)在居住體驗上我基本沒聽到過好評。
以前講過一個住在廣州祈福新村的朋友，因為社區(qū)過大居住人口過多，每天通勤的一半時間，她都用在了出小區(qū)上，密集而擁堵是平日常態(tài)，也是她的日常心態(tài)。
圖源水印，侵刪
除此之外大社區(qū)的問題還有很多，比如建設周期長、流動人口多，還有通常在城市中心區(qū)不會存在大社區(qū)，大社區(qū)多存在于較為偏遠的郊區(qū)，因此在通勤距離和時間上也不夠友好，這些問題都加大了社區(qū)的不穩(wěn)定性，導致社區(qū)房價波動較大。
比如深圳著名的大型社區(qū)桃源居，體量龐大，在業(yè)主集中拋售時，房源過多就增大了議價空間，導致雖然大市處于上漲趨勢，但社區(qū)內(nèi)房價反而出現(xiàn)下跌或浮動過低的情況。
桃源居房價走勢
還有住在獨棟單體樓小區(qū)的朋友，“沒有社區(qū)生活、毫無居住體驗”，是他們在這類小區(qū)生活的不快樂宣言。
這類小區(qū)在外部配套比如學區(qū)、交通方面可能有一定優(yōu)勢，但在內(nèi)部的社區(qū)環(huán)境、停車位、物業(yè)方面就比較一言難盡，因此居住舒適度上會大打折扣，除了一些有有利因素加持的的項目外，大多數(shù)單體樓小區(qū)的房價走勢都與同片區(qū)的周邊項目有不小的價差，房價走勢往往也不能夠跟隨大市波動。
深圳某獨棟社區(qū)房價走勢
以上，對比能隨著大市波動的中型社區(qū)，超大社區(qū)和單體樓小區(qū)的升值潛力顯然都不夠優(yōu)秀。
商住混居小區(qū)
這類小區(qū)也是各類城市都普遍存在的，并且不少商住混居小區(qū)還坐落在不錯的地段。
從性質(zhì)來說，這類小區(qū)確實具有居住屬性，至于為什么會有眾多小企業(yè)和商家進駐，大抵都是因為小區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，并且周邊也有不錯的配套，小區(qū)內(nèi)的管理費和車位費相較于寫字樓也更便宜。
依舊以深圳為例，很多小區(qū)都存在這種情況，比如南山的海景廣場，一個集辦公、商住、餐飲于一身的綜合性樓宇，居住在這里生活便利度很高，且緊鄰觀光景區(qū)海上世界，但在區(qū)域均價12.6萬的蛇口片區(qū)，它6.2萬的均價儼然成為了拖后腿的存在。
一方面因為公寓的性質(zhì)，另一方面混居使居民的居住屬性不夠純粹，人流密集讓建筑內(nèi)部損耗也更迅速，再加上物業(yè)維護平庸，破舊的面貌也是讓這類住宅價格打折的原因。
另外，在城市內(nèi)的一些批發(fā)市場附近，這類混居小區(qū)出現(xiàn)的比例也會比較高，例如廣州的十三行和深圳的華強北周邊，這類成本低的小區(qū)，都是小企業(yè)和商鋪的首選。
在人們越來越重視私密度和舒適度的今天，這類小區(qū)注定會衰落以及被日益淘汰，并且從環(huán)境狀況來看，這類產(chǎn)品都不是個好的投資品，未來漲幅大概率也不會跑贏同片區(qū)的其他住宅小區(qū)。
郊區(qū)景觀豪宅
一套“面朝大海，春暖花開”的住宅，曾是多少人心中的白月光，可時至今日，在遍地景觀房收割市場過后，你會發(fā)現(xiàn)這些白月光不值得。
深圳東部的鹽田，曾備受投資客追捧，大梅沙的東部華僑城天麓早在2008年，開盤價就已經(jīng)達到了7.5萬/㎡，每套總價達到2000-3000萬。
而今，打開鏈家搜索華僑城天麓的相關掛牌信息，可以看到復式戶型掛盤價在3-4萬，獨棟別墅掛盤價在8萬左右，要知道08年距今已經(jīng)過去了13年，看如今的價格，可以說是血虧了。
畢竟在2020年的上半年，短短三兩月深圳西部的寶安，部分樓盤就已達到8萬到15萬，近乎翻倍的漲幅，而被業(yè)主握在手中長持十余年的海景豪宅，不漲反跌，令人嘆惋。
這類豪宅上漲難的問題在于，雖然把持了好景觀，但地理位置欠佳，距離主城區(qū)較遠，周邊生活配套不足，還沒有優(yōu)質(zhì)的學位和商業(yè)配套捆綁，并且豪宅產(chǎn)品的市場流動性，本就遠不如普通的剛需改善產(chǎn)品，如此一來便更是有價無市，難有上漲空間。
片區(qū)內(nèi)的錯配小區(qū)
不知道大家有沒有留意過，在普通小區(qū)內(nèi)的大戶型，單價往往不如小戶型，特別是剛需片區(qū)，一套大戶型的總價可能僅僅比小戶型高出50%左右的價格，但面積卻多出一倍，可即便如此，這類的大戶型產(chǎn)品還是會面臨很長時間的轉(zhuǎn)手周期。
這其中的關鍵就是因為它處于剛需片區(qū)內(nèi)，對于幾千塊的價差都可能跟你錙銖必較的剛需人群來說，讓剛需上車即大戶型來說真的有難度。
還有剛需片區(qū)的豪宅項目，也是同理，有錢人不會只為了項目品質(zhì)，而不顧及小區(qū)周邊是不是還有農(nóng)民房廠房，商業(yè)配套只有普通平價商超，根本滿足不了這類業(yè)主的消費層級。
有個很好的例子，深圳龍華的金茂府，剛需片區(qū)的豪宅盤，在深圳開盤秒光的市場行情下，依然去化疲軟，試想差不多的價格，去買福田的香蜜湖或是南山蛇口的望海豪宅不香嗎？明明可以買在驅(qū)車十分鐘內(nèi)去到萬象城購物吃頓晚餐，為什么要買在龍華徒增遠距離出行的煩惱。
想象一下，當你深圳灣的朋友約你吃下午茶，但可能奶油蛋糕的奶油都化了，你還堵在沙河西路上過不來，這就是龍華金茂府不在核心區(qū)的尷尬。
反過來說，改善和豪宅片區(qū)里的剛需產(chǎn)品也一樣，在人們舍得花錢追求舒適度的區(qū)域內(nèi)，緊湊實用的剛需小戶型可入不了這類人群的眼，而剛需在考慮性價比方面，又拒絕為這種產(chǎn)品的價格買單。
到頭來還是那句，窮人買不起富人看不上。
所以這樣的錯配產(chǎn)品轉(zhuǎn)手都難，指望買了它有很好的漲幅怕是更難。
高容積率的旅居盤
說到這類小區(qū)，首先點名惠州碧桂園十里銀灘，說實話，作為旅居地產(chǎn)，這里的海風和沙灘走過確實讓人心曠神怡，單是走走逛逛打發(fā)時間，這里還真挺舒服。
但旅居旅居，除了走走看看外，還繞不開一個住，因此還要看必要的生活配套是不是齊全。
很遺憾這里并不具備。
從外部公路上放眼望去整個小區(qū)，排滿了密密的建筑，并且整個項目體量龐大，沿路開過幾公里，才貫穿了整個項目，可是開發(fā)商幾乎沒有運營。
項目周邊都是一些lowlow的底商，沒有高端的餐飲、書店、咖啡店，外出就餐需要驅(qū)車依賴周邊的村鎮(zhèn)。
項目衛(wèi)星圖
活脫脫的有社區(qū)而無運營，偶爾休閑小住三五天尚可，長期居住就要做好思想準備，面對這也沒有那也沒有的尷尬。
沒有社區(qū)配套、供應量大，單就這兩點，已經(jīng)注定了這樣的小區(qū)難以上漲。
打開安居客的小區(qū)近3年房價走勢，我們可以看到曲線走的是下坡路，并且大量房子長時間掛盤卻無帶看，一個前幾年買了這里的粉絲，更是向我們透露自己去年虧本20萬才將房子出手。
而這樣的項目，僅僅是我國海景旅居地產(chǎn)的冰山一角，國內(nèi)兜售海景旅居方概念的城市還有很多，比如廣西的北海、山東威海等，都大量的存在類似的旅居小區(qū)，住不出便利度也住不出房價漲幅，甚至還要割肉出讓，所以真的不要頭腦一熱買在這種小區(qū)。（樓面）
這幾類常見的小區(qū),千萬別碰!
而這樣的項目，僅僅是我國海景旅居地產(chǎn)的冰山一角，國內(nèi)兜售海景旅居方概念的城市還有很多，比如廣西的北海、山東威海等，都大量的存在類似的旅居小區(qū)，住不出便利度也住不出房價漲幅，甚至還要割肉出讓，所以真的不要頭腦一熱買在這種小區(qū)。（樓面）
這四類小區(qū)千萬不要選 嚴重影響小區(qū)環(huán)境
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真正懂行的人,都不會碰哪幾類房子?
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